Европейский рынок коммерческой недвижимости вступает в одну из самых сложных фаз за последнее десятилетие: потоки инвестиций заметно смещаются в сторону первоклассных, энергоэффективных активов и отходят от устаревших и непрофильных объектов. По данным MSCI, объем сделок во втором квартале 2025 года снизился примерно до 46,2 млрд евро, что на 10 % меньше, чем годом ранее. За первое полугодие общий объем инвестиций составил 91,7 млрд евро, что на 7 % меньше по сравнению с тем же периодом 2024 года — это подчеркивает растущую осторожность инвесторов в условиях экономической неопределенности.
Несмотря на то что Европейский центральный банк снизил депозитную ставку до 2 %, стоимость заимствований остается значительно выше доковидного уровня. Финансирование по-прежнему дорого, особенно для стратегий с добавленной стоимостью и объектов, требующих значительных капиталовложений для соответствия стандартам ESG. В результате ликвидность концентрируется в наиболее надежном сегменте рынка, и основная часть капитала направляется в первоклассные активы с устойчивыми доходами.
Почему инвестиции в офисы находятся под давлением на фоне роста вакантности
Офисный сектор остается самым слабым сегментом. В Германии объем сделок во втором квартале сократился до всего 765 млн евро, что привело к полугодовому показателю в 2,1 млрд евро — снижению на 23 % в годовом выражении. Несмотря на рост арендных ставок премиум-класса на 11–12 % во Франкфурте и Мюнхене, уровень вакантности на «Большой семерке» рынков вырос до 7,7 %, оставив 7,6 млн м² неиспользуемых площадей.
Доходность первоклассных офисных активов в ведущих европейских городах в среднем составляет около 5 %, при этом на ключевых рынках Германии — около 5,1 %, по данным CBRE. Вторичный рынок сталкивается с гораздо более сложной ситуацией: объекты часто продаются с большими скидками или вовсе не находят покупателей. Многие старые здания требуют дорогостоящей модернизации для соответствия требованиям устойчивого развития, и большинство инвесторов не готовы брать на себя такие риски в текущих условиях финансирования.
Разрыв между премиальными и вторичными активами продолжает расти. Центрально расположенные офисы высокого класса по-прежнему привлекают институциональный капитал, в то время как устаревшие объекты на периферии трудно продать даже с существенными скидками.
Как сектор розничной недвижимости потерял импульс после сильного начала года
Розничный сектор начал 2025 год уверенно: объем инвестиций в первом квартале вырос на 26 % в годовом выражении и достиг примерно 8,4 млрд евро, чему способствовали несколько крупных сделок в Испании и Португалии. Однако во втором квартале динамика замедлилась из-за роста стоимости заимствований и изменения потребительского поведения, что подорвало уверенность инвесторов.
В Германии объем инвестиций в розничную недвижимость в первом полугодии снизился на 19 %, до 2,9 млрд евро, что составляет около 20 % от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Доходность первоклассных объектов в настоящее время составляет 3,5 % для торговых помещений на главных улицах, 4,6 % для ритейл-парков и 5,9 % для крупных торговых центров. Старые торговые центры с менее привлекательным арендаторским составом остаются неликвидными и могут находиться на рынке месяцами без серьезных предложений.
Тем не менее ряд значимых сделок подчеркивает сохраняющийся спрос на высококачественные активы. Castellana Properties приобрела торговый центр Bonaire в Валенсии за 305 млн евро с доходностью около 7 %, а торговый центр Jervis в Дублине получил предложения на уровне 110 млн евро, что немного ниже ориентировочной цены — признак того, что покупатели остаются крайне чувствительными к ценам.
Что показывают тенденции по странам о фрагментированности европейского рынка
- Великобритания: объем инвестиций во втором квартале снизился на 11 % до 13,9 млрд евро. Лондон остается относительно устойчивым, тогда как региональные рынки продолжают показывать слабые результаты.
- Германия: общий объем инвестиций за первое полугодие составил 14,2 млрд евро (-2 % г/г), при этом инвестиции в офисы сократились на 23 %, а в розничную недвижимость — на 19 %.
- Франция: сделки сосредоточены на первоклассных объектах в центральных деловых районах с долгосрочной арендой, в то время как вторичные активы вызывают ограниченный интерес.
- Испания и Португалия: крупные сделки с торговыми центрами, включая Bonaire (305 млн евро) и продолжающуюся частичную продажу доли в Xanadú, поддержали объемы инвестиций, но селективность остается высокой.
Основные факторы, стоящие за замедлением инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе
Несколько структурных факторов определяют текущую динамику рынка:
- Дорогое финансирование: даже после снижения ставок ЕЦБ стоимость заимствований остается высокой, особенно для объектов, требующих реконструкции или репозиционирования.
- Конкуренция со стороны частного кредита: в первом полугодии 2025 года фонды частного долга привлекли в Европе почти 40 млрд долларов — почти вдвое больше, чем традиционные фонды недвижимости.
- Политическая неопределенность: торговые конфликты, изменения регулирования и геополитическая нестабильность откладывают инвестиционные решения.
Доходность, ценовые тренды и их значение для инвесторов
- Премиальные офисы: доходность остается близкой к 5 %, тогда как вторичные активы продаются с большими скидками.
- Ключевые розничные объекты: крупные торговые центры с высокой проходимостью обеспечивают доходность 6–7 % и выше, в то время как слабые объекты практически нереализуемы.
- Продажи проблемных активов: сделки, связанные с банкротствами, становятся все более распространенными на фоне растущего давления по рефинансированию.
На чем инвесторам в недвижимость следует сосредоточиться в 2025 году
Резкое сокращение сделок с офисной и розничной недвижимостью в Европе — это не просто циклический спад, а сигнал о более глубокой структурной переориентации приоритетов инвесторов. Капитал все чаще концентрируется в первоклассных, соответствующих стандартам ESG активах с устойчивыми денежными потоками, в то время как устаревшие объекты сталкиваются с большими скидками, проблемами с рефинансированием и даже риском устаревания.
Аналитики ожидают, что оставшаяся часть 2025 года будет характеризоваться сделками с отдельными активами и средними по размеру транзакциями (20–50 млн евро), в то время как крупные портфельные сделки останутся редкостью. Европейский рынок недвижимости больше не определяется объемом сделок, а отличается селективностью, устойчивостью и поляризацией — тенденциями, которые будут определять следующую фазу инвестиционного цикла.
