Греция остаётся одним из позитивных примеров восстановления в Южной Европе после многих лет кризиса. Доходы от туризма укрепляются, экономический рост возвращается, бюджетная динамика улучшается. Однако несмотря на эти макроэкономические достижения, под поверхностью накапливается напряжение. Проблемы заметны в разных секторах, но наиболее ярко они проявляются на рынке недвижимости. Арендные ставки в Афинах, столице страны, сейчас более чем на 50 % выше уровня 2019 года, тогда как рост заработных плат был значительно более сдержанным. Иными словами, давление в ключевых макроэкономических показателях всё больше концентрируется на рынке жилья.
Рынок жилья в Афинах демонстрирует резкий рост цен
Стоимость недвижимости является одним из ключевых индикаторов роста. Её повышение свидетельствует об увеличении спроса. Согласно статистике, рынок недвижимости Афин продолжает демонстрировать заметную активность, хотя по-прежнему требует структурных улучшений.
До 2020 года месячная аренда студии в плотной городской застройке обычно составляла 500–600 €. Сегодня сопоставимые объекты чаще всего предлагаются в диапазоне 800–1 100 € в зависимости от состояния и близости к транспорту. Двухкомнатные квартиры в районах Панграти, Кукаки или Экзархия нередко достигают 1 200–1 600 €. Отремонтированные объекты в центральных престижных локациях могут стоить 1 800–2 000 € в месяц. Средняя чистая заработная плата составляет 1 050–1 200 € в месяц.
Годы кризиса сформировали глубокий структурный дисбаланс
Рост аренды невозможно объяснить только спросом. Долговой кризис в Греции привёл к значительным задержкам в строительстве, начиная с 2008 года. После 2010 года жилищное строительство практически остановилось, а объём новых проектов так и не восстановился полностью до возобновления экономического роста. Когда туризм восстановился и инвестиционные потоки усилились, предложение не смогло адаптироваться к обновлённому спросу.
По данным исследований банковского сектора, дефицит жилья в крупных городах Греции оценивается примерно в 180 000 единиц. Афины, как экономический центр страны, испытывают наибольшее давление. Исследования показывают, что краткосрочная аренда вывела с рынка около 150 000 объектов по всей стране, многие из которых находятся в столице. В условиях ограниченного строительства это сокращение предложения усилило напряжённость рынка и конкуренцию среди арендаторов.
В результате переоценка произошла быстро, а не постепенно. На рынке с ограниченным предложением даже небольшие изменения спроса могут вызывать значительную ценовую реакцию. Особенно это характерно для центральных районов с хорошей транспортной доступностью и близостью к рабочим местам.
Расходы на жильё как макроэкономическая переменная
По мере роста аренды жильё становится не только социальной, но и макроэкономической проблемой. Данные Eurostat показывают, что Греция входит в число стран ЕС с самым высоким уровнем перегрузки по расходам на жильё. Многие городские жители тратят более 40 % своего располагаемого дохода на оплату жилья. На таком уровне вопрос доступности перестаёт быть только проблемой домохозяйств и становится системным риском.
Домохозяйства, которые направляют значительную часть доходов на аренду, сокращают дискреционные расходы. Снижается способность инвестировать в образование, начинать бизнес или приобретать недвижимость, поскольку темпы накопления сбережений замедляются, а финансовая устойчивость ослабевает. В целом такие поведенческие изменения могут нивелировать часть выгод от туризма и внешних инвестиций. Даже если макроэкономические показатели остаются положительными, на уровне домохозяйств восстановление выглядит неравномерным.
Изменение структуры владения жильём указывает на продолжающийся структурный сдвиг. Греция традиционно является одной из европейских стран с высокой долей собственников жилья. По данным Eurostat, в 2009 году она составляла около 77 %. Совокупные данные показывают, что этот показатель снизился ниже 70 % из-за проблем с доступностью и ужесточения ипотечных условий. Цены продажи жилья в центральных районах Афин сейчас начинаются от 2 500 € и достигают 3 500 € за кв. м, а в премиальных локациях ещё выше. Кроме того, высокие арендные ставки затрудняют молодым семьям накопление первоначального взноса.
Влияние политики и механизмы адаптации
Ответом правительства стали программы поддержки жилья, направленные на смягчение давления на стоимость жизни. Однако в условиях ограниченного предложения финансовая помощь не способна устранить структурный дисбаланс. Без существенного увеличения жилищного фонда дополнительная ликвидность может быть поглощена ростом запрашиваемых цен.
Городское наследие в виде фрагментированного землепользования и инфраструктурных ограничений также усложняет формирование целостной и доступной городской среды.
Восстановление и качество жизни
Сегодня Афины находятся на перепутье. Согласно пресс-релизу Банка Греции, международные инвесторы вложили более 1,7 млрд евро в греческую недвижимость. Рост арендных ставок на 50 % за последние пять лет отражает структурную переоценку, меняющую повседневный опыт экономического восстановления.
Повышение цен на жильё усиливает давление на внутреннюю экономику, которая всё ещё восстанавливается после рецессии. Снижение располагаемых доходов ослабляет внутренний спрос — одно из наиболее прямых последствий данной тенденции. В прошлом году греческая экономика тем не менее продемонстрировала признаки восстановления.
