По всей Европе и Северной Америке второе жильё больше не рассматривается как безобидный выбор образа жизни или побочный эффект благосостояния. Объекты недвижимости, которые большую часть года стоят пустыми, всё чаще воспринимаются городскими властями как структурное искажение перегруженных рынков жилья — они изымают предложение из сегмента долгосрочной аренды, раздувают цены и усиливают политическое давление в городах, уже сталкивающихся с проблемами доступности жилья.
Изменился не диагноз, а реакция. Вместо мягких стимулов или моральных призывов муниципалитеты задействуют жёсткие фискальные инструменты. Удвоенные ежегодные налоги на недвижимость, прямые надбавки на второе жильё, штрафы за пустующие объекты и сборы, основанные на стоимости, превращают владение неосновным жильём в чётко оценённое политическое решение, а не в нейтральное частное предпочтение. Жильё, в котором не живут, больше не является невидимым.
Почему второе жильё оказалось в центре жилищной политики
Логика этого сдвига едина по обе стороны границ. На рынках, где спрос на жильё структурно превышает предложение, второе жильё становится наглядным символом дефицита. Квартиры, используемые всего несколько недель в году, остаются пустыми, в то время как ключевые работники вытесняются с рынка, расстояния ежедневных поездок увеличиваются, а политическая терпимость снижается. Поэтому нацеливание именно на второе жильё стало одним из самых эффективных доступных инструментов политики. В отличие от контроля арендных ставок или масштабных налоговых повышений, такие меры затрагивают более узкую и чётко определённую группу, легче защищаются публично и могут напрямую связываться с финансированием доступного жилья или местных услуг. В развитых экономиках жильё всё чаще переосмысливается как инфраструктура, а не как пассивное средство сохранения стоимости.
Уэльс: самая жёсткая линия Европы в отношении второго жилья
Ни одна европейская юрисдикция не продвинулась быстрее или дальше, чем Уэльс. Местным советам были предоставлены широкие полномочия по введению надбавок к Council Tax для объектов, не являющихся основным местом проживания, и многие из них использовали эти полномочия по максимуму, особенно в прибрежных и сельских сообществах, где второе жильё выхолостило местное предложение.
В Кардиффе второе жильё теперь облагается надбавкой в 100%, фактически удваивая годовой счёт Council Tax. Объект, который обычно стоил бы около 3 000 фунтов в год, теперь обходится примерно в 6 000 фунтов (≈6 930 евро) просто за владение, без учёта расходов на обслуживание или страхование. Налог стал ощутимой ежегодной нагрузкой, а не символической надбавкой.
Сигнал ещё сильнее в Гвинедде — прибрежном и сельском районе с одной из самых высоких концентраций домов для отдыха в Великобритании. Здесь надбавка достигает 150%, увеличивая ту же базу в 3 000 фунтов до примерно 7 500 фунтов в год (≈8 660 евро). Местные власти прямо заявляют, что цель носит поведенческий характер: заставить объекты вернуться к постоянному использованию через продажу или долгосрочную аренду, а не позволять им простаивать большую часть года.
Шотландия: Эдинбург нормализует двойную ставку
Шотландия создала более унифицированную систему налогообложения второго жилья, но эффект от этого не стал менее значительным. С апреля 2024 года советам разрешено взимать до 200% Council Tax со второго жилья, и в Эдинбурге эта возможность была реализована в полном объёме. Дом, который обычно имел бы годовой счёт Council Tax около 2 400 фунтов, теперь сталкивается с начислением ближе к 4 800 фунтам (≈5 540 евро), если он классифицируется как второе жильё. Значение этого шага заключается не столько в абсолютной сумме, сколько в создаваемом прецеденте. Эдинбург — не сезонный курорт и не периферийный рынок; это столица с хроническими проблемами доступности жилья. Нормализуя двойную ставку, город прямо переопределяет второе жильё как нежелательное использование ограниченного городского жилищного фонда.
Франция: Париж и расширение зон с высоким жилищным давлением
Франция приходит к схожему результату через иную фискальную архитектуру. Хотя taxe d’habitation была отменена для основного жилья, она остаётся в силе для второго жилья, а муниципалитетам в специально обозначенных зонах с высоким давлением разрешено вводить локально определяемые надбавки. В Париже такая надбавка установлена на максимальном законном уровне в 60%. Поскольку налог рассчитывается на основе административно установленной арендной стоимости, а не рыночной цены, расходы различаются по районам, но для многих центральных квартир рост означает дополнительные несколько тысяч евро в год к и без того значительной сумме.
Париж больше не является исключением. Французское правительство расширило список муниципалитетов с дефицитом жилья, позволив таким городам, как Лион, Бордо и Ницца, применять аналогичные меры. В результате формируется всё более широкий фискальный контур, который всё отчётливее выделяет второе жильё как отдельную и более тяжело облагаемую категорию по всей стране.
Испания: местные налоги и правила пустования заменяют национальную модель
В Испании нет единого общенационального налога на второе жильё, однако давление на неосновные объекты растёт за счёт сочетания местного налогообложения недвижимости, контроля за пустующими объектами и регуляторных ограничений, а не через одну формальную надбавку. В Барселоне второе жильё сталкивается с более высокими эффективными затратами из-за муниципального налога на недвижимость (IBI), штрафов за длительное неиспользование и одних из самых жёстких в Европе ограничений на краткосрочную аренду. Для владельцев в центральных районах эта комбинация превратила квартиры эпизодического использования в постоянно растущие ежегодные обязательства, а не в пассивные активы.
Похожая динамика наблюдается и в Валенсии, где фискальные инструменты и меры, связанные с жилищным стрессом, всё чаще применяются совместно. Хотя налоговые результаты различаются от объекта к объекту, направление очевидно: недоиспользуемое жильё становится финансово всё труднее оправдать на крупнейших городских рынках Испании.
Нидерланды: второе жильё вытесняется за счёт накопления издержек
Нидерландский подход избегает одной громкой надбавки, но достигает сопоставимого результата благодаря совокупному фискальному и регуляторному давлению. В Амстердаме второе жильё сдерживается более высокими налогами на покупку для не проживающих владельцев, жёсткими ограничениями buy-to-let и муниципальными правилами по борьбе с пустованием, отдающими приоритет постоянному проживанию. Не проживающие владельцы несут существенно более высокие расходы уже на этапе приобретения, за которыми следуют постоянные сборы, наказывающие за недоиспользование. Для покупателей второго жилья финансовая нагрузка распределена по всему жизненному циклу владения, создавая эффект, сопоставимый с прямыми налогами на второе жильё в других частях Европы, даже если он не виден в одной отдельной строке затрат.
Швейцария и Австрия: альпийские рынки закрывают дверь
В Альпийской Европе давление на второе жильё носит структурный и регуляторный характер, а не исключительно фискальный. Швейцария ограничивает неосновное жильё жёсткими квотами в рамках Lex Weber, дополняемыми местным налогообложением и планировочными ограничениями. В курортах вроде Санкт-Морица второе жильё редкое, дорогое в содержании и всё более неликвидное: ежегодные местные налоги, высокие транзакционные издержки и ограниченная гибкость аренды усиливают сигнал о том, что неосновное владение допускается лишь в узких пределах. Австрия следует схожему пути в туристических регионах, таких как Тироль и Зальцбург, где более высокие местные налоги и, в отдельных случаях, специальные разрешительные требования рассматривают второе жильё как исключение, а не как стандартное использование жилой недвижимости.
Ванкувер: когда стоимость напрямую привязана к ценности актива
Если европейские города усиливают давление с помощью многоуровневых фискальных инструментов, Ванкувер демонстрирует наиболее бескомпромиссную модель. Налог на пустующее жильё в городе установлен на уровне 3% от оценочной стоимости объектов, признанных пустующими или недоиспользуемыми, — определение, которое на практике охватывает многие вторые дома. Для недвижимости с оценкой в 1 млн канадских долларов ежегодный платёж достигает 30 000 канадских долларов (≈18 500 евро), значительно превосходя типичные европейские надбавки. Поскольку налог напрямую масштабируется с ценой, объекты высокого класса сталкиваются с повторяющимися обязательствами в пять цифр в евро лишь за то, что остаются недоиспользуемыми, превращая пассивное владение в явно оценённый политический выбор.
Что это означает для покупателей и инвесторов
Во всех рынках направление больше не вызывает сомнений. Города целенаправленно привязывают регулярные издержки к владению вторым жильём, стремясь изменить поведение, а не просто увеличить доходы. Для покупателей, ориентированных на образ жизни, второе жильё становится роскошью с наглядным ежегодным ценником; для инвесторов пассивное удержание теряет экономическую логику в пользу активного использования или выхода с рынка. Для правительств эти меры превратились в ключевые инструменты жилищной политики, а не в маргинальные фискальные корректировки. Эпоха слабо облагаемого второго жилья — особенно в крупных городах и регионах с высоким давлением — подходит к концу. Владеть жильём, не проживая в нём, по-прежнему законно, но больше не дёшево.
