После туристического сезона 2025 года гостиничные активы в Европе и США сталкиваются не со спадом, а с этапом перекалибровки. То, что ожидалось как постсезонная пауза, на практике превратилось в фазу выборочного размещения капитала. Объёмы сделок остаются устойчивыми, однако логика инвестирования изменилась. Покупатели и продавцы сегодня меньше ориентируются на рыночный импульс и всё больше — на операционную эффективность, устойчивость локаций и способность активов к эффективному репозиционированию.
Этот сдвиг заметен сразу в нескольких сегментах рынка. Инвесторы делают ставку на курортные объекты с удлинённым или круглогодичным сезоном, горнолыжные и всесезонные leisure-активы, а также на новое поколение городских курортов. В фокусе также находятся городские отели, встроенные в транспортные коридоры и деловую инфраструктуру, особенно там, где существует потенциал value-add и цена за номер остаётся ниже стоимости замещения.
Рынок управляется операциями а не циклами
Гостиничный сектор вновь подтвердил статус одного из наиболее устойчивых сегментов коммерческой недвижимости. Данные HVS показывают, что в первой половине 2025 года активность по одиночным гостиничным сделкам выросла, тогда как объёмы портфельных транзакций снизились. Это указывает на структурные изменения, а не на временную паузу.
Инвесторы больше не рассматривают гостиницы как широкую тематическую инвестицию. В центре внимания — операционная доходность, дисциплина капитальных затрат и способность активов сохранять ценовую силу после окончания пикового туристического сезона.
Постсезонный рынок стал заметно более аналитичным. Активы оцениваются по их способности работать вне пиковых месяцев, выдерживать более высокую стоимость финансирования и обосновывать программы реновации или репозиционирования без агрессивных допущений по левериджу.
Кто покупает после сезона и почему
В период низких процентных ставок инвесторы в гостиницы руководствовались самыми разными мотивами — от сжатия доходностей до диверсификации портфелей. В среде после 2025 года эти мотивации существенно сузились.
Фонды private equity с глубокой экспертизой в гостиничном секторе остаются одними из самых активных покупателей, особенно фонды из США, размещающие капитал в Европе. Их стратегия предполагает принятие операционного риска в обмен на создание стоимости за счёт репозиционирования, обновления бренда и улучшения управления доходами, а не за счёт финансового инжиниринга.
Более заметным стало и долгосрочное институциональное капиталовложение. Пенсионные фонды, открытые фонды недвижимости и французские структуры SCPI всё активнее используют стратегии, ориентированные на доход. Сделки sale-and-leaseback и долгосрочные операционные аренды позволяют таким инвесторам обеспечивать предсказуемые денежные потоки, защиту от инфляции и консервативные структуры риска.
Третью, быстро растущую группу формируют family offices и частный капитал. Эти инвесторы отдают приоритет сохранению капитала в долгосрочной перспективе, а не краткосрочной доходности, и фокусируются на городских «трофейных» активах в локациях с жёсткими структурными ограничениями предложения. Париж, Мадрид и ряд итальянских городов вновь оказались в числе приоритетов, несмотря на высокие уровни цен.
Три инвестиционных тренда формирующих рынок после 2025 года
Одним из наиболее выраженных трендов с 2025 года стал рост интереса к крупным курортным объектам с продлённым или круглогодичным сезоном. Показательной сделкой стала продажа курорта Mare Nostrum на Тенерифе на 1 037 номеров за 430 млн €, что соответствует примерно 415 000 € за номер. Аналитики отрасли рассматривают эту сделку как сигнал того, что курорты с двенадцатимесячным спросом способны оправдывать более высокие капитальные затраты и стабильно работать даже при более высокой стоимости капитала. Южная Испания и Канарские острова всё чаще воспринимаются как структурно недообеспеченные рынки по сравнению с континентальными средиземноморскими направлениями, зависящими от летнего туризма.
В противоположность этому городские отели prime-сегмента вновь подтвердили свою ценовую силу. Недавние сделки в Париже это наглядно демонстрируют. Отель Grand Cœur Latin на 75 номеров был приобретён частным инвестором более чем за 70 млн €, что эквивалентно примерно 933 000 € за номер. Отель Filigrane & Spa на 43 номера был продан более чем за 36,5 млн €, или около 850 000 € за ключ. Такие уровни цен объясняют острую конкуренцию за объекты в центральных локациях. В городах с ограниченным предложением дефицит и долгосрочное сохранение стоимости стабильно перевешивают опасения по поводу сжатия доходности.
Между этими двумя полюсами растёт объём value-add и структурированных сделок. Расхождения в ожиданиях покупателей и продавцов сделали схемы sale-and-leaseback и чётко определённые программы реновации эффективным компромиссом. Показательный пример — приобретение отеля Abades Nevada Palace в Гранаде на 258 номеров за 30 млн € французской структурой SCPI. Сделка включала 15-летний leaseback оператору и обязательство по реновации на сумму 5 млн €. Такая структура позволяет продавцу высвободить капитал без выхода из операционного бизнеса, а инвестору — получить видимость доходов и контролируемый риск реализации.
Возвращается ли показатель «цена за номер»
После сезона 2025 года гостиничные сделки вновь всё чаще обсуждаются через показатель цены за номер, поскольку он даёт быстрое представление о позиционировании и уровне риска актива. Последние европейские транзакции демонстрируют широкую, но логичную вилку — от примерно 116 000 € за номер для арендованных value-add-активов во вторичных городах до около 415 000 € за номер для крупных курортов и 850 000–930 000 € за номер для prime-отелей Парижа.
Недавние гостиничные сделки после сезона 2025 года
| Локация | Тип актива | Номера | Стоимость сделки | Цена за номер | Инвестиционный профиль |
|---|---|---|---|---|---|
| Тенерифе, Испания | Курортный отель | 1 037 | 430 млн € | ≈ 415 000 € | Круглогодичный leisure-курорт |
| Париж, Франция | Городской отель prime | 75 | > 70 млн € | ≈ 933 000 € | Трофейный городской актив |
| Париж, Франция | Городской отель и спа | 43 | > 36,5 млн € | ≈ 850 000 € | Prime-центр города |
| Гранада, Испания | Городской отель (sale-and-leaseback) | 258 | 30 млн € | ≈ 116 000 € | Value-add |
| Вашингтон, США | Городской отель | ~410 | 92 млн $ (≈ 88 млн €) | ≈ 216 000 € | Стабилизированный городской актив |
Условия финансирования и роль долга
Доступность долгового финансирования стала ключевым фильтром постсезонной активности. Старшие кредиты в евро для стабилизированных гостиничных активов, как правило, структурируются с LTV на уровне 55–65 %, маржой Euribor +165–350 б.п. и сроком пять–семь лет. Такая среда поощряет операционно сильные активы и наказывает спекулятивные бизнес-планы.
Там, где банковское кредитование становится более жёстким, на рынок выходит private credit, предлагая большую гибкость по более высокой цене. В результате инвесторы приобретают не просто отели, а активы, способные пройти андеррайтинг кредиторов в более строгом и избирательном кредитном рынке.
Что рынок сигнализирует на 2026 год
Опросы инвесторских настроений CBRE продолжают относить Испанию и Италию к наиболее привлекательным гостиничным рынкам Европы, при этом Лондон и Мадрид лидируют на уровне городов. Однако ключевое противоречие сохраняется. Многие продавцы по-прежнему ориентируются на ценовые ожидания до повышения ставок, тогда как покупатели структурируют сделки с учётом текущей стоимости долга.
Итогом становится не широкая коррекция рынка, а устойчивый поток структурированных сделок — sale-and-leaseback, партнёрства, выборочные продажи и рефинансирования, часто с включением критериев зелёного финансирования. В пост-2025 среде гостиничные активы приобретаются уже не ради рыночного импульса, а ради устойчивости, операционной глубины и способности эффективно работать тогда, когда пиковые периоды уже позади.
