На протяжении многих лет покупка недвижимости за криптовалюту в Европе существовала в правовой серой зоне. Сделки были возможны, но часто зависели от неформальных договорённостей, лояльных продавцов и разовых конвертаций, которые становились уязвимыми в тот момент, когда к процессу подключались нотариус, банк или налоговый орган. В январе 2026 года эта структурная слабость оказалась в центре новой инициативы, запущенной в Марбелье компаниями Banxa и Vicox Legal, которые позиционируют своё партнёрство как полностью регулируемую правовую и финансовую систему для сделок с недвижимостью, финансируемых криптовалютой, в нескольких европейских странах.
Амбиции проекта намеренно сдержанны. Вместо того чтобы продвигать скорость, анонимность или технологический разрыв, модель нацелена на интеграцию криптокапитала в уже существующие в Европе системы недвижимости и комплаенса. Посыл однозначен: криптовалюта может использоваться как источник средств, но только в том случае, если после входа в сделку она ведёт себя как обычный трансграничный капитал.
Почему стартовой точкой стала Марбелья
Марбелья выбрана скорее по практическим, чем по символическим причинам. Рынок Коста-дель-Соль характеризуется доминированием международных покупателей, сложными налоговыми структурами и объёмами сделок, при которых риск исполнения имеет такое же значение, как и цена. Средние цены в Марбелье превышают 5 000 € за квадратный метр, типичные сделки превышают 700 000 €, а объекты премиум-класса на Золотой Миле часто преодолевают отметку в 1 миллион евро.
На таких ценовых уровнях покупателей меньше интересуют инновационные способы оплаты и гораздо больше — уверенность: что средства будут приняты без колебаний, сделки корректно нотариально оформлены, налоги полностью уплачены, а право собственности останется юридически защищённым при любой будущей проверке.
Как работает эта модель
Структура Banxa–Vicox Legal не предполагает, что продавцы напрямую «принимают криптовалюту». Вместо этого криптоактивы рассматриваются как источник финансирования, который должен пройти через регулируемые каналы до того, как попасть в сделку с недвижимостью.
Покупатели проходят проверку личности, анализ источника средств и скрининг криптокошельков в соответствии с европейскими требованиями по борьбе с отмыванием денег. Vicox Legal отвечает за юридическую сторону сделки, включая due diligence объекта, проверки земельного реестра, соответствие градостроительным нормам, подготовку договоров и налоговое структурирование. Banxa обеспечивает регулируемую конвертацию криптовалюты в фиат, формируя документированный платёжный след, который признаётся и принимается нотариусами, банками и налоговыми органами.
К моменту подписания акта сделка на бумаге не отличается от классической трансграничной покупки, несмотря на цифровое происхождение капитала.
Стоимость остаётся прежней
Использование криптовалюты не снижает стоимость покупки недвижимости в Южной Европе. Налоги на передачу собственности, нотариальные сборы и юридические расходы остаются значительными и часто определяют экономическую целесообразность сделки.
В Андалусии вторичная недвижимость, как правило, облагается налогом на передачу прав собственности в верхнем однозначном процентном диапазоне. При покупке за 1 миллион евро это может означать около 70 000 € только налогов. Даже при среднем размере сделки в Марбелье — примерно 710 000 € — налог может приближаться к 50 000 €, не считая юридических и административных расходов.
Именно на этом этапе ранее срывались многие сделки с недвижимостью за криптовалюту. Не из-за нехватки капитала, а потому что средства невозможно было задокументировать или конвертировать в форме, приемлемой для нотариусов и налоговых органов. Новая модель призвана устранить именно этот узкий момент.
Регулирование как ключевая ценность
Временные рамки отражают более широкий сдвиг в отношении Европы к цифровым активам. Криптовалюта больше не рассматривается как внешнее явление, а как капитал, который должен соответствовать тем же стандартам, что и любой другой. Прозрачность происхождения средств, регулируемая конвертация и отчётность становятся безальтернативными требованиями.
Для Banxa регуляторное позиционирование в Европе является основой всей коммерческой модели. Для Vicox Legal ключевая задача — обеспечить юридическую устойчивость сделок в случае аудита, судебных разбирательств или налоговых проверок. В совокупности они фактически продают сам комплаенс как инфраструктуру.
От цифрового капитала к зарегистрированной собственности
Долгосрочная ставка, стоящая за инициативой в Марбелье, заключается в том, что соответствующая требованиям структура разблокирует спрос, который до сих пор оставался сдержанным. Международные инвесторы, владеющие значительными объёмами криптоактивов, могут быть готовы направить капитал в европейскую недвижимость после устранения правовой неопределённости.
Модель не устраняет рыночные риски, ценовые циклы или налоговую нагрузку. Она снижает риск исполнения — вероятность того, что сделка сорвётся на финальном этапе из-за того, что источник финансирования не выдержит регуляторной проверки.
На рынках, где цены превышают 5 000 € за квадратный метр, а сделки на суммы свыше миллиона евро являются нормой, такое снижение неопределённости может оказаться важнее любых обещаний скорости. В этом смысле Banxa и Vicox Legal не пытаются переизобрести европейские рынки недвижимости, а стремятся обеспечить, чтобы криптокапитал наконец мог входить в них на тех же условиях, что и любой другой.
