Когда Patrimonium Asset Management и Bayview Asset Management объявили о запуске в январе 2026 года платформы коммерческого долга в недвижимости объёмом 500 миллионов евро, они не просто добавили ещё один инструмент в уже переполненную вселенную частного кредита. Они ответили на структурный сдвиг в том, как финансируется недвижимость в Европе — сдвиг, вызванный не столько падением спроса, сколько тихим уходом банков с рынка, который они раньше доминировали. То, что снаружи выглядит как циклический спад, на практике является перестройкой структуры капитала, и платформа предназначена работать именно в этом пространстве между функционирующими активами и ограниченными кредиторами.
По всей Европе рост процентных ставок переоценил недвижимость быстрее, чем смогли адаптироваться арендные ставки, оставив многие здания операционно здоровыми, но финансово несоответствующими условиям кредитов, заключённых в эпоху низких ставок. Регуляторные требования к капиталу и внутренние лимиты риска сделали банки более осторожными — не только в отношении новых кредитов, но и в части рефинансирования существующих позиций. Это создало парадоксальный рынок, в котором ликвидность дефицитна даже там, где риск не ухудшился принципиально. Patrimonium и Bayview позиционируют себя как замену этой недостающей ликвидности, предлагая среднесрочное финансирование активам, которые не являются ни проблемными, ни спекулятивными, а просто застряли в переходной фазе.
Разрыв в финансировании а не кризис недвижимости
Платформа рассчитана на выдачу кредитов сроком от двух до пяти лет, структурированных в виде старших, whole-loan и субординированных траншей, с типичными размерами сделок от примерно 20 миллионов евро до более чем 100 миллионов евро. Она может предоставлять кредиты первого и второго ранга с коэффициентами loan-to-value до примерно 75–80 процентов в зависимости от актива и структуры. Это позволяет спонсорам рефинансироваться без крупных вливаний собственного капитала в момент, когда его сохранение стало приоритетом. Такое сочетание гибкости и масштаба помещает стратегию в самый центр европейского mid-market — сегмента, наиболее затронутого уходом традиционных кредиторов и наименее интересного для глобальных мега-фондов.
Решение оставаться секторально нейтральными — в отношении жилой недвижимости, ритейла, логистики, гостиничного сектора и офисов — отражает тот факт, что давление рефинансирования в Европе не ограничено одной частью рынка. Логистика переживает нормализацию доходностей после пандемии, жильё ограничено регулированием и политическим риском, а офисный сектор всё больше разделяется между современными энергоэффективными зданиями и более старым фондом, которому трудно привлекать арендаторов. Объединяющим фактором является не то, чем являются здания, а то, как они финансируются — и как это финансирование теперь должно меняться.
Первая сделка показывает модель на практике
Первая транзакция платформы наглядно иллюстрирует эту логику. В декабре 2025 года Patrimonium и Bayview закрыли старший кредит на 38,5 миллиона евро, обеспеченный полностью сданным в аренду аутлет-центром в Ростоке, Германия. Это не была ни проблемная ситуация, ни спекулятивная ставка на восстановление, а стабилизированный актив, требующий рефинансирования в среде, где банковское кредитование стало более медленным и ограниченным. Эта сделка служит шаблоном того, для чего предназначена платформа: заменить уходящий источник капитала другим, структурно лучше соответствующим текущей среде.
Почему Германия является опережающим индикатором
Германия находится в центре этой стратегии не потому, что она необычно слаба, а потому, что она очень репрезентативна для происходящего перехода. Её рынок недвижимости является одним из крупнейших в Европе и долгое время опирался на банковское финансирование, основанное на отношениях. По мере того как регулирование и стоимость фондирования подталкивают эти банки к сокращению активности, переход к частному кредиту становится здесь заметнее, чем в странах, где небанковские кредиторы уже были укоренены. В этом смысле Германия — не исключение, а опережающий индикатор того, куда движется европейское финансирование недвижимости в целом.
За платформой стоят два управляющих с достаточным масштабом, чтобы работать на институциональном уровне, не скатываясь в наиболее коммодитизированный сегмент рынка. Patrimonium управляет более чем 5 миллиардами евро в стратегиях частных рынков, тогда как Bayview контролирует около 37,5 миллиарда долларов по всему миру и имеет значительный опыт в долговом финансировании недвижимости. Их партнёрство объединяет локальное европейское происхождение сделок с глобальной кредитной инфраструктурой — комбинацию, которая становится всё более необходимой на рынке, где возможности определяет сложность, а не левередж.
Что на самом деле означает этот сдвиг
Для заёмщиков вывод очевиден: рефинансирование всё больше будет зависеть от частных балансов, а не от банковских комитетов, и от кредиторов, готовых структурировать сделки вокруг регуляторных и рыночных ограничений, а не просто навязывать их. Для инвесторов привлекательность заключается в доходах, обеспеченных реальными активами и расположенных выше по структуре капитала, чем собственный капитал, в момент, когда волатильность оценок остаётся высокой.
Однако более важное последствие является системным. Платформа объёмом 500 миллионов евро — это не просто реакция на период стресса, а сигнал того, что система финансирования недвижимости в Европе эволюционирует от банковской модели к модели с преобладанием частного посредничества. Если стратегия окажется успешной, её будут помнить не столько за масштаб или доходность, сколько за то, что она обозначила новую норму для европейских финансов в сфере недвижимости.
