После более чем десяти лет дешёвых и доступных кредитов в Европе эта эпоха завершилась. Европейскому центральному банку удалось снизить инфляцию, а ключевые ставки стабилизировались после двух лет агрессивного повышения. При этом рынки жилья в еврозоне больше не движутся синхронно. Для покупателей главный вопрос сместился: речь идёт уже не о том, упадут ли цены, а о том, насколько устойчивым стал рынок после окончания эпохи дешёвых денег.
Ипотечные ставки в Европе теперь значительно выше прежних уровней
Новые ставки по ипотечным кредитам в большинстве стран Европейского союза сегодня варьируются в диапазоне от 3,3 до 4,5 процента. Конкретные условия зависят от национального рынка, срока кредита и структуры финансирования. По оценкам, ипотечные ставки в еврозоне достигли пика к концу 2024 года и в начале 2025 года, однако остаются структурно выше уровней любого периода за последнее десятилетие.
В Германии ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на десять лет сейчас составляют примерно 3,6–4,1 процента. Во Франции средние ставки по новым ипотекам снизились до 3,5–3,8 процента после пересмотра банковских надбавок и регуляторных корректировок. Испания и Португалия остаются более уязвимыми из-за широкого распространения плавающих ставок, где эффективная стоимость заимствований оценивается примерно на уровне 3,4–3,9 процента. В Италии ипотечные ставки выше — около 3,8–4,3 процента, что отражает более высокие суверенные риски.
Даже с учётом того, что Европейский центральный банк постепенно отходит от наиболее жёсткой денежно-кредитной политики, ипотечные ставки в Европе вряд ли будут снижаться синхронно с ключевыми ставками. На стоимость кредитов влияют не только решения регулятора, но и затраты банков на фондирование, доходность государственных облигаций, требования к капиталу и рисковые буферы.
Цены на жильё уже скорректировались — без резких движений
В то время как во многих крупных городах США цены на жильё оставались относительно стабильными, Европа уже прошла через в значительной степени «тихую» коррекцию. С 2022 года большинство рынков недвижимости в ЕС либо столкнулись с прямым снижением цен, либо находятся в состоянии затяжной стагнации.
В ряде городов Германии цены в совокупности снизились на 8–12 процентов. Северные рынки скорректировались раньше и сильнее и по-прежнему остаются ниже пиков 2021 года. В нескольких французских городах также наблюдается снижение цен, за исключением наиболее устойчивых центральных округов Парижа. В отличие от этого, южная Европа в целом демонстрирует большую устойчивость благодаря иностранному спросу, туризму и ограниченному объёму нового строительства.
С учётом инфляции многие европейские домовладельцы уже пережили значительную переоценку стоимости жилья. Рынок при этом не выглядит кризисным, а скорее характеризуется слабой динамикой и более широкими возможностями для переговоров.
Доступность жилья остаётся напряжённой
В последние месяцы доступность жилья в ЕС перестала ухудшаться, однако напряжение сохраняется. Рост цен на жильё замедлился, поскольку заработные платы начали частично компенсировать инфляцию. Для новых покупателей ежемесячные ипотечные платежи больше не растут резкими темпами, но остаются высокими по историческим меркам.
При этом улучшение доступности распределено крайне неравномерно. Премиальные центральные районы с ограниченным предложением продолжают удерживать значительные ценовые надбавки, тогда как вторичные города, пригороды и более старый жилой фонд предлагают заметно больше гибкости как по цене, так и по условиям покупки.
Структура кредита становится важнее момента покупки
Экономисты всё чаще сходятся во мнении, что момент входа на рынок менее важен, чем структура долга и горизонт владения недвижимостью. Аналитики европейских банков предупреждают, что покупатели, рассчитывающие на резкое падение ипотечных ставок, могут быть разочарованы. Даже при дальнейшем снижении ставок ЕЦБ стоимость ипотечного кредитования, вероятно, останется выше допандемийных уровней.
В 2025 году преимущества для покупателей заключаются в более дисциплинированных ценах, меньшей конкуренции и более сильных позициях на переговорах. Ипотечные консультанты в Германии, Франции и Нидерландах отмечают рост интереса к фиксированным ставкам сроком 15 лет и более. На фоне волатильности цен на энергию, налогов и страховых взносов фиксация условий кредита всё чаще рассматривается как стратегическое решение.
Национальная политика важнее общих заголовков
Европа не является единым рынком жилья. Национальные кредитные системы играют ключевую роль в формировании рисков и возможностей для покупателей.
В Германии более строгие требования к амортизации требуют большего собственного капитала, но снижают долгосрочную уязвимость. Во Франции ограничения по соотношению долга к доходу сдерживают спекулятивные излишества и защищают домохозяйства. В Испании и Португалии широкое использование плавающих ставок делает заёмщиков более чувствительными к решениям ЕЦБ. В Италии демографические тенденции, вероятно, будут ограничивать долгосрочный рост цен, несмотря на относительную устойчивость отдельных городских рынков.
Для покупателей итог этих национальных правил становится важнее, чем усреднённые показатели по региону в целом.
Предложение нового жилья остаётся ограниченным
Потенциал дальнейшего снижения цен ограничивается замедлением нового жилищного строительства. Рост стоимости финансирования, ужесточение стандартов энергоэффективности, нехватка рабочей силы и задержки с разрешениями сократили объёмы новых проектов по всей Европе.
Этот устойчивый дефицит предложения формирует структурный нижний предел цен, особенно в городах с сильными рынками труда и стабильным приростом населения. Даже при слабом спросе отсутствие новых вводов ограничивает глубину ценовой коррекции.
Соотношение между арендой и собственностью изменилось незаметно
За последние три года баланс между арендой и покупкой жилья в европейских городах заметно сместился. В Дублине, Амстердаме, Берлине, Лиссабоне и ряде регионов Южной Европы арендные ставки росли быстрее, чем затраты на покупку жилья по уже скорректированным ценам.
Для домохозяйств, планирующих проживать в одном месте пять–десять лет и дольше, покупка жилья всё чаще выглядит экономически оправданной с точки зрения долгосрочных расходов и стабильности.
Краткий итог для европейских покупателей недвижимости
Европейский рынок жилья стал более спокойным, рациональным и менее спекулятивным по сравнению с периодом сверхмягкой денежно-кредитной политики. Покупка недвижимости больше не гарантирует быстрого роста цен, но предлагает большую прозрачность и предсказуемость.
Для покупателей со стабильными доходами, достаточным собственным капиталом и долгосрочным горизонтом рынок после эпохи дешёвой ипотеки выглядит менее рискованным, чем это часто представляют заголовки.
Итоговый взгляд
Конец эпохи дешёвой ипотеки меняет правила игры на рынке недвижимости Европы. Жильё больше не работает как финансовый «локомотив», основанный на дешёвом заёмном капитале. Оно становится долгосрочным активом там, где цены соотносятся с доходами, кредит вписывается в устойчивый бюджет домохозяйств, а собственник готов удерживать объект на протяжении многих лет. В 2025 году покупка недвижимости в Европе — это прежде всего контроль расходов и ставка на долгосрочную стабильность в условиях более высоких ставок.
