Калифорния стоит на пороге крупнейшей жилищной реформы за последние десятилетия. 12 сентября 2025 года законодатели одобрили законопроект Сената 79 (SB 79), официальное название — Abundant and Affordable Homes Near Transit Act («Доступное и обильное жилье возле транспорта»). Автором инициативы выступил сенатор Скотт Винер, теперь документ ожидает подписи губернатора Гэвина Ньюсома. В случае принятия он отменит ограничительные местные нормы зонирования и изменит подход к строительству жилья рядом с транспортной инфраструктурой штата.
На протяжении десятилетий территории вокруг железнодорожных станций, метро и скоростных автобусных линий в основном были отданы под индивидуальную застройку или малую плотность. Этот дисбаланс удерживал предложение жилья на низком уровне именно там, где транспорт и инфраструктура были наиболее развиты. SB 79 напрямую устраняет эту проблему, обязывая города разрешать более высокую плотность жилья возле общественного транспорта.
Новый каркас для роста жилищного фонда
В основе SB 79 лежит многоуровневая система зонирования, привязанная к близости к транспортным узлам. Чем ближе участок к крупным железнодорожным станциям, узлам метро или автобусным коридорам высокой пропускной способности, тем больше жилья местные власти обязаны разрешить. Конкретные параметры зависят от типа транспорта и расстояния, но во всех случаях новые правила значительно либеральнее большинства существующих местных кодексов.
Ключевой момент: проекты, соответствующие этим стандартам, получат право на упрощённое административное утверждение, что позволит обойти длительные процедуры изменения зонирования и судебные тяжбы, которые исторически задерживали застройку.
Гарантии и исключения
Чтобы заручиться политической поддержкой, SB 79 включает ряд мер по защите арендаторов. Девелоперы не могут сносить дома с контролируемой арендой или недавно заселённые объекты без предоставления серьёзных программ переселения и компенсаций. Закон также предусматривает исключения для некоторых территорий:
- Зоны с очень высоким риском пожаров
- Исторические районы
- Чувствительные прибрежные зоны
Местные органы власти могут предлагать собственные планы застройки вокруг транспорта, но они должны предусматривать не меньше жилья, чем установлено минимальными нормами штата. Кроме того, в закон были добавлены трудовые стандарты для получения поддержки профсоюзов, что стало решающим фактором в его принятии.
Перспективы реализации
Хотя законодатели одобрили документ, его сроки реализации будут зависеть от административных процедур. Вступление закона в силу для муниципалитетов намечено на июль 2026 года, что даёт городам время для приведения правил планировки в соответствие. Эксперты ожидают появления первых проектов по новым правилам в течение двух–трёх лет.
Почему это важно для цен
Жилищный кризис в Калифорнии — один из самых острых в США. К середине 2025 года средняя цена дома достигла почти 900 000 $ (770 000 €), по данным California Association of Realtors. Средняя месячная аренда составляла 2 600–2 800 $ (2 200–2 400 €) по всему штату, а в Лос-Анджелесе и Сан-Франциско — значительно выше.
Эксперты предупреждают, что SB 79 не приведёт к немедленному падению цен. Стоимость строительства остаётся высокой, кредиты дорогие, а нехватка рабочей силы сохраняется. Тем не менее закон снижает риски, связанные с зонированием, и ускоряет выдачу разрешений, что делает проекты более финансово осуществимыми. Со временем это может увеличить предложение именно в районах с наибольшим спросом — вдоль транспортных коридоров.
Политические споры
Реакция отражает острую поляризацию по вопросу жилья в Калифорнии.
Сенатор Скотт Винер назвал SB 79 историческим шагом к снижению зависимости от автомобилей, сокращению выбросов и увязке жилищного строительства с инвестициями в транспорт. Активистские группы, такие как YIMBY Action, утверждают, что закон может открыть путь к созданию «сотен тысяч» новых домов.
Наибольшее сопротивление возникло в Лос-Анджелесе, где городской совет проголосовал против инициативы. Член совета Трейси Парк назвала её «унифицированным мандатом», предупредив, что она может ускорить джентрификацию и ослабить полномочия местных органов планирования, несмотря на меры защиты арендаторов.
Где могут начаться проекты
Аналитики прогнозируют, что первые проекты сосредоточатся вокруг транспортных узлов с высоким спросом:
- Линии метро B и D в Лос-Анджелесе вдоль Wilshire и Vermont
- Станции BART в районе залива Сан-Франциско — в Окленде, Беркли и Сан-Франциско
- Трамвайные коридоры Сан-Диего, связанные с недавними расширениями
Эти территории уже привлекают инвесторов, и снятие барьеров по зонированию может ускорить ранее замороженные проекты.
Уроки из других регионов
Подход Калифорнии отчасти повторяет и отличается от других реформ:
- В Орегоне и Вашингтоне приняли законы, отменяющие зонирование исключительно под индивидуальную застройку на уровне штата, но не увязанные с транспортом.
- Нью-Йорк проводит rezonинг вдоль линий метро, но процесс утверждения остаётся медленным и политизированным.
- Международный опыт: Токио показывает, что плотная застройка рядом с транспортом помогает стабилизировать цены — средняя стоимость квартиры около 60 млн ¥ (≈ 360 000 €), при месячной аренде 1 200–1 500 €. Париж остаётся значительно дороже — около 12 000 € за м², несмотря на высокую плотность, тогда как арендные потолки в Берлине удерживают цены низкими, но сдерживают новое строительство.
Выбор Калифорнии — рыночный подход: снятие барьеров для частных девелоперов вместо прямого регулирования арендной платы.
Итог
SB 79 — это самый смелый сдвиг в жилищном законодательстве Калифорнии за десятилетия. Он напрямую связывает рост застройки с транспортной инфраструктурой, ограничивает возможность местных властей блокировать проекты и вводит измеримые государственные стандарты. Закон не сделает жильё доступным сразу, но создаст основу для городов, которые будут расти вверх, а не вширь, снижать зависимость от автомобилей и постепенно расширять жилищные возможности.
Для миллионов калифорнийцев, страдающих от стремительного роста арендных ставок и цен на жильё, SB 79 — сигнал, что штат готов бороться с правилами зонирования, которые долгие годы удерживали предложение значительно ниже реальной потребности.
