Рынок недвижимости Европы вступает в новый решающий этап по мере завершения 2025 года. После лет турбулентности, отмеченной всплесками инфляции, ростом стоимости заимствований и низкими объемами сделок, условия стабилизируются. Европейский центральный банк четыре раза снизил депозитную ставку в 2025 году — в январе, марте, апреле и июне — доведя её до уровня 2,00 %. Инфляция приближается к целевым 2 %, а цены на жильё в ЕС выросли на 5,7 % в годовом исчислении в первом квартале 2025 года, что стало первым значительным ростом с 2021 года.
Однако восстановление остаётся выборочным. Южная и Центральная Европа ведут динамику: Португалия, Румыния и Болгария демонстрируют двузначный рост, в то время как Греция и Испания сохраняют устойчивость. Польша и страны Балтии продолжают предлагать привлекательную доходность. Одновременно регулирование меняет стратегии: в Лиссабоне заморожены новые лицензии на краткосрочную аренду, в Афинах приостановлена регистрация в историческом центре до как минимум 2026 года, Барселона постепенно откажется от туристических квартир к 2028 году, а Испания в 2025 году ввела новую систему индексации арендной платы.
На этом фоне семь городов выделяются своим инвестиционным потенциалом. Каждый из них сочетает уникальные преимущества по доходности, росту или стабильности.
Сравнительная таблица
| Ранг | Город | Средняя цена €/м² (2025) | Средняя аренда €/м²/мес | Валовая доходность % | Годовое изменение цен % (2025) | Основные политические и налоговые факторы |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Лиссабон, Португалия | Город ~6 400 €; пригород 2 800–3 500 € | ~22 € | ~5 % | +16,3 % (1 кв. 2025) | Заморозка лицензий AL, исключение из золотой визы, налог 25–28 % |
| 2 | Афины, Греция | ~2 300–2 700 € (центр); >4 000 € (побережье) | 10–13 € | ~5 % | +5–7 % (1 пол. 2025) | Заморозка STR в центре, стимулы для энергоэффективности |
| 3 | Бухарест, Румыния | 1 850–2 100 € | ~9 €/м² | 6–7 % | +15 % | Единый налог 10 %, высокая ликвидность |
| 4 | София, Болгария | 1 900–2 200 € | 11–13 €/м² | 4,2–4,6 % | +14–16 % | Налог 10 %, курс на введение евро в 2026 году |
| 5 | Варшава, Польша | ~4 100 € (≈ 18–19 тыс. PLN/м²) | 16–18 €/м² | 6–7 % | ~6 % | Рост сектора PRS, высокая арендная активность |
| 6 | Рига, Латвия | Стандарт 850–900 €; премиум 2 200–2 600 € | 8–10 € | 7–8 % | +5,8 % | Лидер по доходности, стабильное регулирование, потенциал реновации |
| 7 | Жирона, Испания | 2 400–2 550 € | 12–13 € | 5,5–6 % | +2–8 % | Индексация аренды, стресс-зоны, отток спроса из Барселоны |
Лиссабон, Португалия — Магнит роста Европы
Лиссабон стал самой сильной историей роста в Европе. Средняя цена в городе составляет около 6 400 €/м², в пригородах вроде Сетубала и Баррейру — 2 800–3 500 €/м². Прайм-районы Чиаду и Принсипи Реал превышают 8 000 €/м².
Аренда выросла до ~22 €/м²/мес: однокомнатные квартиры сдаются за 1 100–1 300 €/мес, двухкомнатные — 1 600–1 800 €. Доходность держится на уровне около 5 %, однако интерес инвесторов смещён к росту стоимости. Спрос поддерживают экспаты, IT-специалисты и развивающаяся цифровая экономика Лиссабона.
Португалия показала самый высокий рост цен в ЕС в 1 кв. 2025 года — +16,3 % год к году. Ограниченное предложение, высокие строительные издержки и жёсткое зонирование удерживают рынок в дефиците.
Регулирование остаётся жёстким: с 2023 года недвижимость исключена из программы золотых виз, новые лицензии AL в центральных районах заморожены. Муниципальные власти продолжают продлевать моратории на краткосрочную аренду. Для инвесторов это означает смещение интереса к пригородам и долгосрочной аренде.
Лиссабон не является городом с наибольшей доходностью в Европе, но сочетание сильного роста капитала, устойчивого спроса и международной привлекательности делает его магнитом для инвестиций к 2026 году.
Афины, Греция — Туризм и диаспора как драйверы роста
Афины переживают возрождение. В центральных районах квартиры стоят 2 300–2 700 €/м², на побережье (Глифада, Вулиагмени) — свыше 4 000 €/м². Сегмент люкс, связанный с мега-проектом Эллиникон, ещё дороже, привлекая капитал диаспоры и иностранных покупателей.
Спрос на аренду устойчив. Средняя ставка — 10–13 €/м²/мес: однокомнатные — 700–900 €/мес, семейные квартиры — более 1 200 €. Доходность держится около 5 %.
В 1 пол. 2025 года цены выросли на 5–7 % г/г. Драйверы: туризм, возвращение греческой диаспоры, инфраструктурные проекты.
Регулирование ужесточается: с 2025 года новые лицензии STR в центре приостановлены, запрет продлён до 2026 года. Одновременно действуют стимулы для энергоэффективной модернизации в рамках политики ЕС.
Афины сочетают стабильность и рост. Ограничения сдерживают спекуляции, но укрепляют рынок долгосрочной аренды, делая Афины одной из самых сбалансированных возможностей Юга Европы.
Бухарест, Румыния — Лидер по доходности в Европе
Бухарест предлагает одни из самых высоких доходностей в ЕС. Стандартные квартиры стоят 1 850–2 100 €/м², двухкомнатные сдаются за 650–700 €/мес. Валовая доходность — 6–7 %.
В 2025 году цены выросли на 15 %, благодаря доступности и быстрому росту спроса в городе. В популярных районах (секторы 2, 3, 6) срок экспозиции снизился до <50 дней, что говорит о ликвидности.
Налоговая система проста: единый налог на аренду 10 %. Это вместе с низким порогом входа делает рынок привлекательным.
Риски: падение доступности (рост цен опережает зарплаты), возможность перегрева при продолжении двузначных темпов. Но численность населения, активный спрос и налоговая простота закрепляют за Бухарестом лидерство по доходности.
София, Болгария — Доступный рост при лёгком налогообложении
София продолжает рост в 2025 году. Средняя цена — 1 900–2 200 €/м², прайм и новостройки — свыше 2 500 €/м². Двухкомнатные квартиры сдаются за 700–1 200 €/мес, доходность — 4,2–4,6 %.
Годовой рост — 14–16 %, драйверы — доступность, внутренний спрос, международный интерес. Востребованы районы с метро (Лозенец, Младост, Студентски град).
Единый налог 10 % остаётся преимуществом, а курс на введение евро в 2026 году укрепляет долгосрочную стабильность.
София не даёт такой доходности, как Бухарест или Рига, но сочетание доступности, роста капитала и макроустойчивости делает её привлекательной для сбалансированных вложений.
Варшава, Польша — Ликвидность и стабильность
Варшава — якорный рынок Центральной Европы. Средняя цена — около 4 100 €/м² (18–19 тыс. PLN). Однокомнатные квартиры сдаются за 800–1 100 €/мес, доходность — 6–7 %.
Рост цен в 2025 году составил около 6 % г/г. Спрос высок: урбанизация, рост среднего класса, институциональные инвестиции. Сектор PRS стремительно растёт, формируются масштабные портфели аренды.
Вакансия минимальна, ограниченное предложение подталкивает аренду вверх. Варшава менее про рост, чем про масштаб и ликвидность, предлагая прозрачный рынок и надёжные долгосрочные перспективы.
Рига, Латвия — Чемпион по доходности в Балтии
Рига выделяется доходностью. Стандартные квартиры в домах советской эпохи стоят 850–900 €/м², премиум-объекты в центре — 2 200–2 600 €/м². Ставки 600–900 €/мес обеспечивают валовую доходность 7–8 %, одну из самых высоких в ЕС.
В 1 кв. 2025 года цены выросли на 5,8 % г/г. Рост умеренный, но стабильные доходы делают Ригу привлекательной для ориентированных на поток инвесторов.
Старый фонд в центре даёт потенциал реновации: отремонтированные квартиры приносят выше арендные ставки и цены продажи.
Риски: демография и низкая международная узнаваемость. Но сочетание доходности и доступности делает Ригу лидером по доходным стратегиям.
Жирона, Испания — Альтернативный рынок Каталонии
Жирона, всего в 100 км к северу от Барселоны, выигрывает от перераспределения спроса. Так как Барселона откажется от туристических квартир к 2028 году, часть спроса смещается в региональные города.
Средние цены — 2 400–2 550 €/м². В центре и пригородах дома стоят дороже. Engel & Völkers фиксирует рост +4,5 % для квартир и +8,4 % для домов, официальные данные ближе к +2 %.
Средняя аренда — 12–13 €/м²/мес, доходность — 5,5–6 %. Спрос формируют lifestyle-покупатели, профессионалы, ищущие доступность в сравнении с Барселоной, и аренда, связанная с туризмом.
Новая система индексации аренды и зоны стресса действуют и в Жироне, формируя стратегии долгосрочных аренд. Город сочетает привлекательность для жизни, доступность и поддержку регулирования, закрепляя статус альтернативного рынка Каталонии.
Мнения экспертов
Аналитики ведущих компаний называют 2025 год «винтажным» для выборочных инвестиций. Несмотря на низкую ликвидность, капитал идёт в жильё, студенческие комплексы и PRS. Энергоэффективные здания получают премии в аренде, а инвесторы предпочитают активы, соответствующие будущим стандартам ЕС.
Прогноз остаётся специфическим для городов, а не для континента. Успех в 2025 году и далее зависит от умения обходить регулирование, находить дефицитные сегменты и ориентироваться на демографический и lifestyle-спрос.
Итоговые выводы
- Рынки доходности: Бухарест и Рига
- Рынки роста: Лиссабон, Афины, София
- Якорь стабильности: Варшава
- Lifestyle-альтернатива: Жирона
Европа в конце 2025 года не переживает общего бума, а представляет собой мозаику возможностей. Инвесторы, способные адаптироваться к локальной динамике, выбирать защищённые от регулирования активы и предугадывать изменения спроса, будут лучше всего подготовлены к выборочному успеху.
