В 2025 году инвесторы в недвижимость работают на более сложном, но более прозрачном рынке. Стоимость финансирования в еврозоне снизилась по сравнению с пиком 2023 года, но остаётся выше уровней до 2022 года, в то время как рост арендной платы в некоторых столицах замедлился. Выбор в этом году стоит между скоростью и надёжностью. Новые данные показывают, что прибыль от перепродажи стала тоньше и сильнее зависит от сроков, тогда как стратегия «купить и держать» по-прежнему выигрывает за счёт положительной разницы между ипотечными ставками и валовой доходностью в ряде европейских городов.
Условия финансирования в 2025 году
Европейский центральный банк в сентябре 2025 года сохранил ключевые ставки без изменений, при этом средняя стоимость новых кредитов на покупку жилья для домохозяйств составила около 3,3 % по еврозоне. Типичные ипотечные ставки середины 2025 года колебались в диапазоне 3,1–3,6 % в зависимости от страны. В Великобритании в сентябре цены предложения показали первое годовое снижение с начала 2024 года, а рост арендной платы замедлился до самого низкого уровня за четыре года — всего 2,4 %. Такая охлаждённая обстановка ограничивает возможности для спекулянтов, но снижает нагрузку на арендаторов. В США условия финансирования в 2025 году в целом оставались стабильными, но основной проблемой для перепродавцов стало сжатие маржи, а не уровень ставок.
Прибыль от ремонта и перепродажи под давлением
В первом квартале 2025 года типичная сделка в США продавалась примерно за 325 000 $ (≈ 276 000 €) после покупки около 260 000 $ (≈ 221 000 €), что приносило валовую прибыль в 65 000 $ и валовую доходность ~25 % до учёта расходов. Средний срок владения составил около 164 дней, то есть чуть менее шести месяцев. Эти показатели не учитывают расходы на ремонт, налоги, финансовые издержки и комиссионные, которые могут легко составить 20–30 % от цены перепродажи. Для многих операторов это снижает валовую прибыль в 55 000 € практически до нуля.
Где перепродажа всё ещё работает в 2025 году
- Стартовые цены ниже ~225 000 € в активных вторичных городах
- Объекты с очевидным потенциалом добавленной стоимости — энергоэффективность, новая планировка
- Покупка за наличные или очень дешёвое краткосрочное финансирование для минимизации издержек
Без этих условий более строгие стандарты ремонта и замедленные циклы продаж ещё сильнее сжимают маржу.
Доходность и устойчивость стратегии купить и держать
Привлекательность buy and hold в 2025 году заключается в разнице между валовой доходностью и ипотечными ставками. При ставках около 3,3 % во многих европейских странах средняя валовая доходность составляет 4,5–6,5 %. Квартира за 250 000 € на рынке с доходностью 5 % приносит около 12 500 € аренды в год. После учёта простоев и операционных расходов чистый операционный доход составляет около 9 200 €. При финансировании 70 % под ~3,3–3,5 % годовых и обслуживании долга в размере ~5 800 € остаётся чистая доходность на капитал 5–6 %, плюс возможный рост стоимости.
Европейские горячие точки 2025 года
- Варшава: Средняя валовая доходность ~6,2 %, одна из самых высоких в ЕС. Ограниченное новое строительство и высокий спрос делают Варшаву лидером среди направлений buy-to-let.
- Бухарест: Средняя валовая доходность ~6,3 %, для малогабаритных квартир ещё выше. Привлекательная доходность, но есть регуляторные риски.
- Афины: Национальная доходность — 4,6 %, в Афинах около 5 %. Рынок поддерживается туризмом, но ограничен более строгими правилами краткосрочной аренды.
- Лиссабон и Порту: В среднем ~4,6 % валовой доходности. В пригородах — 6–7 %, в центральных районах ниже.
- Лондон и Париж: В престижных районах обычно менее 5 % доходности. В Лондоне в среднем 4,3 %, в Париже ~4,6 % по стране, но ниже в столице. Эти рынки привлекают инвесторов ликвидностью и престижем, а не доходностью.
Купить и держать по сравнению с ремонт и перепродажа в 2025 году
| Фактор | Купить и держать | Ремонт и перепродажа |
|---|---|---|
| Рентабельность | Во многих столицах ~4,5–6,5 % валовой доходности при ~3,3 % по кредитам | 55 тыс. € валовой прибыли на сделку в США в 1 кв. 2025 г. до расходов; чистая маржа минимальна |
| Уровень риска | Ниже, поддерживается спросом на аренду и финансовым плечом | Выше: перерасходы, сроки перепродажи, регуляторные барьеры |
| Горизонт инвестиций | Долгосрочный, многолетний | Краткосрочный, ~4–6 месяцев на проект |
| Лучшие локации | Варшава, Бухарест, Афины, пригороды Лиссабона | Вторичные города с недооценёнными объектами и потенциалом энергоэффективности |
| Регуляторное давление | Ограничения аренды и правила для краткосрочных наймов | Более строгие требования по ремонту и энергоэффективности увеличивают расходы |
Скорость по сравнению с надёжностью
Данные 2025 года дают чёткий сигнал. Перепродажа предлагает скорость, но хрупкую прибыльность из-за роста расходов и задержек. Стратегия купить и держать обеспечивает стабильные денежные потоки, если валовая доходность превышает стоимость кредитов, с дополнительным потенциалом при росте арендных ставок в 2026 году.
Прогноз экспертов
Аналитики ожидают умеренный рост арендной платы в 2026 году на фоне ограниченного предложения. Если центральные банки начнут снижать ставки, инвесторы с ипотечным плечом смогут увеличить маржу. В США объёмы сделок по перепродаже в начале 2025 года упали до минимального уровня с 2018 года, что свидетельствует об уходе многих инвесторов. Консенсус таков: перепродажа выгодна самым гибким игрокам, но владельцы, ориентированные на долгий срок, в этом году находятся в более выгодной позиции.
Вердикт 2025 года
В целом, стратегия купить и держать побеждает в 2025 году с учётом риска. Арендная доходность остаётся привлекательной по сравнению с ипотечными ставками, тогда как успешная перепродажа требует безупречного исполнения. Для большинства инвесторов терпение и осторожное использование кредита перевешивают скорость и спекуляцию.
