Madison International Realty и Cavatina Holding получили рефинансирование в размере 61 млн евро для Chmielna 89 — одного из самых узнаваемых офисных зданий Варшавы. Финансирование было организовано Santander Bank Polska совместно с Bank Pekao в условиях, когда кредитные условия по всей Европе остаются жёсткими. Сделка демонстрирует высокий уровень доверия кредиторов к премиальному офисному рынку Варшавы, где устойчивые и хорошо арендованные башни продолжают привлекать капитал.
Особенный «Кристалл» на улице Хмельна
Chmielna 89, завершённый в 2020 году, выделяется в центральном деловом районе Варшавы своей угловой, многогранной стеклянной фасадой, спроектированной компанией Epstein. 14-этажное здание площадью 25 000 м² класса А стало известно как «Crystal» и сегодня более чем на 95 % занято арендаторами. Крупнейшая польская финансовая организация занимает почти всё пространство на условиях долгосрочного договора, что обеспечивает стабильный доход инвесторам и надёжность для кредиторов.
Объект сертифицирован по стандарту BREEAM «Excellent» и оснащён энергоэффективными системами, зонами для здоровья и современными офисными решениями. Эти элементы гарантируют, что башня остаётся конкурентоспособной в условиях, когда арендаторы всё чаще ищут офисы, соответствующие ESG-критериям.
Доверие в условиях ограниченного рынка
Рефинансирование на сумму 61 млн евро показывает, что высококачественные активы, приносящие стабильный доход, остаются привлекательными, даже если финансирование спекулятивных проектов получить сложно. По данным JLL, доходность премиальных офисов в Варшаве составляет около 5,75 %. Арендные ставки в центральном деловом районе находятся в диапазоне 22,5–26 €/м² в месяц, а некоторые башни с ESG-сертификацией превышают 30 €/м² в месяц.
Уровень вакансии в центральных районах Варшавы составляет около 7,8 %, по сравнению с городским средним показателем в 10,8 %. В первом полугодии 2025 года было введено всего 85 000 м² новых офисных площадей, что удерживает предложение на низком уровне. Этот дисбаланс поддерживает рост арендных ставок, особенно в устойчивых и хорошо расположенных башнях, таких как Chmielna 89.
Комментарии спонсоров и кредиторов
«С момента завершения в 2020 году Chmielna 89 твёрдо закрепил за собой статус одного из ведущих офисных активов Варшавы. Это рефинансирование с привлечением двух новых кредиторов является сильным сигналом доверия к качеству здания и долгосрочному доходу, который оно приносит», — отметил Эндрю Браун, вице-президент Madison International Realty.
«Chmielna 89 — это флагманский проект нашего портфеля. Он демонстрирует способность Cavatina создавать устойчивые и архитектурно уникальные офисы, которые задают стандарты на польском рынке», — добавил Даниэль Драга, вице-президент правления Cavatina Holding.
Структура сделки и консультанты
- Объём финансирования: 61 млн евро
- Кредиторы: Santander Bank Polska и Bank Pekao
- Юридические консультанты: Greenberg Traurig (для Madison–Cavatina), CMS (для кредиторов)
- Оценщик: CBRE
- Технический консультант: Gleeds
Стратегическое значение для Варшавы
Эта сделка подчёркивает позиции Варшавы как центра офисной недвижимости в Центральной Европе. В отличие от многих западных столиц, где гибридный формат работы снизил спрос, Варшава продолжает демонстрировать высокую активность на рынке аренды — особенно со стороны финансовых учреждений, IT-компаний и центров совместных услуг. Аналитики отмечают «flight to quality» — тенденцию, при которой арендаторы выбирают современные и устойчивые офисы, а кредиторы предпочитают здания со стабильной заполняемостью и надёжными арендаторами.
Для Madison, которая приобрела долю в Chmielna 89 в 2020 году в сделке, оценившей актив более чем в 100 млн евро, рефинансирование обеспечивает долгосрочную финансовую стабильность ключевого актива. Для Cavatina, крупнейшего девелопера офисной недвижимости в Польше, оно подтверждает, что её флагманские проекты остаются крайне привлекательными как для арендаторов, так и для инвесторов.
Перспективы: премиальные активы остаются востребованными
Благодаря высокой заполняемости, ограниченному предложению и ESG-преимуществам, Chmielna 89 является примером объекта, который в 2025 году имеет наилучшие шансы превысить рыночные показатели. Рост строительных затрат и небольшое количество спекулятивных проектов в процессе разработки продолжат направлять инвесторов и арендаторов к уже существующим премиальным объектам.
Варшавский «Crystal» доказывает, что даже на рынке с более жёсткими условиями кредитования прозрачность и качество продолжают сиять.
