В 2025 году Мадрид и Барселона официально вошли в число пяти самых привлекательных городов мира для инвестиций в гостиничную недвижимость. Согласно совместному отчёту CBRE и STR, две крупнейшие испанские метрополии обошли такие глобальные направления, как Дубай, Лондон и Нью-Йорк по объёму сделок, доходности и динамике инвестиций в сектор гостеприимства. Это важный поворотный момент для испанского рынка, подтверждающий его устойчивость, конкурентоспособность и стратегическое значение на международной арене.
Рост инвестиций в 2025 году
По данным CBRE за первое полугодие 2025 года, объём инвестиций в гостиничный сектор Мадрида и Барселоны превысил 2,1 миллиарда евро, что на 18 % больше, чем за аналогичный период 2024 года. Среди ключевых факторов:
- восстановление туризма после пандемии;
- стабильное нормативно-правовое поле;
- высокая рентабельность (RevPAR и ADR).
RevPAR (доход на доступный номер) составил 96 € в Мадриде и 112 € в Барселоне, что делает оба города одними из самых прибыльных на европейском рынке. Средняя загрузка отелей достигла 74 % в Мадриде и 81 % в Барселоне — выше среднеевропейских значений.
Почему именно Мадрид и Барселона?
1. Стабильный и разнообразный туризм
Обе столицы привлекают как туристов, так и деловых путешественников. Барселона ежегодно принимает крупнейшие международные мероприятия, такие как Mobile World Congress, а Мадрид укрепил свои позиции как финансовый и административный центр Южной Европы.
Комментарий
Хавьер Мартинес, управляющий партнёр Capital Hospitality Spain:
«Когда инвесторы ищут надёжные и прибыльные активы, Мадрид и Барселона предлагают уникальное сочетание: стабильный спрос, рост стоимости недвижимости и долгосрочный потенциал.»
2. Активность международных гостиничных брендов
В 2025 году такие сети, как Hilton, Accor и Mandarin Oriental, анонсировали новые проекты в обеих столицах. Особое внимание привлёк запуск Rosewood Barcelona — роскошного отеля на 150 номеров в здании бывшего банка в районе Эшампле. Инвестиции составили около 180 миллионов евро.
3. Государственная поддержка и стимулы
Власти Каталонии и Мадрида внедрили программы по стимулированию гостиничного сектора:
- упрощение процедур получения разрешений;
- налоговые льготы для объектов с экологической сертификацией;
- развитие транспортной инфраструктуры (аэропорты, метро, общественный транспорт).
Сравнение с другими европейскими столицами
По данным STR, пятёрка лидеров по инвестициям в гостиницы в первом полугодии 2025 года выглядит следующим образом:
| Место | Город | Инвестиции (H1 2025) | Средний ADR (€) | Загрузка (%) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Париж | 2,6 млрд € | 238 € | 79 % |
| 2 | Барселона | 1,1 млрд € | 174 € | 81 % |
| 3 | Мадрид | 1,0 млрд € | 161 € | 74 % |
| 4 | Лондон | 925 млн € | 207 € | 70 % |
| 5 | Милан | 820 млн € | 192 € | 68 % |
Впервые два испанских города одновременно вошли в мировую пятёрку лидеров, обогнав по объёму сделок даже Лондон.
Новые тренды и форматы
Мадрид и Барселона становятся площадками для внедрения инновационных гостиничных моделей:
- Гибридные отели, сочетающие краткосрочное проживание и коворкинги — особенно популярны у цифровых кочевников;
- Бутик-отели с локальным колоритом, ориентированные на уникальность и устойчивое развитие;
- Реставрация исторических зданий под отели, объединяющая культурное наследие с премиальным спросом.
Анализ
Лаура Ромеро, аналитик CBRE Hotels Spain:
«Барселона — зрелый, но гибкий рынок. Инвесторы уже смотрят не только на местоположение, но и на концепцию, устойчивость и соответствие ESG. Будущее гостиничного сектора — в опыте и ответственности.»
Проблемные зоны и вызовы
Несмотря на положительную динамику, существуют риски:
- Ограничения краткосрочной аренды: Барселона сохраняет строгие правила, что поддерживает интерес к отелям, но сужает выбор;
- Рост стоимости земли и строительства: затрудняет вход на рынок для среднего бизнеса;
- Политическая нестабильность: возможные изменения в законодательстве и городской политике могут повлиять на инвестиционный климат.
Тем не менее, долгосрочные прогнозы остаются благоприятными: рынок поддерживается внутренним спросом, восстановлением туризма и ростом деловых мероприятий.
Недавние крупные сделки
- Invesco Real Estate приобрела 4* отель на 120 номеров в центре Мадрида за 96 млн евро;
- Azora Capital завершила сделку на 210 млн евро по покупке трёх отелей в Барселоне;
- Allianz Real Estate объявила о совместном проекте с местным девелопером в Мадриде на сумму 300 млн евро (отель + апарт-комплекс).
Вывод: Испания закрепляет лидерство на глобальном рынке гостиничной недвижимости
Мадрид и Барселона доказали, что являются не только туристическими магнитами, но и надёжными, доходными направлениями для международных инвесторов. В условиях высокой конкуренции за капитал их сочетание инвестиционной привлекательности, культурной уникальности и устойчивых доходов делает их одними из главных точек роста в секторе.
До конца 2025 года ожидается заключение дополнительных сделок на сумму не менее 1,5 млрд евро, включая вхождение инвесторов с Ближнего Востока и из Азии. Испания укрепляет статус одного из самых стабильных и перспективных направлений для гостиничного бизнеса в мире.
