В 2025 году владельцы дорогостоящей недвижимости в Европейском союзе сталкиваются с усилением налогового давления. В условиях роста интереса к справедливому распределению налоговой нагрузки и поиска новых источников бюджетных поступлений, государства всё активнее обращают внимание на объекты класса люкс. Рассмотрим, как обстоят дела в разных странах ЕС и что следует учитывать собственникам.
Что считается роскошной недвижимостью
Критерии могут отличаться, но, как правило, к недвижимости класса люкс относят:
- рыночную стоимость от 1–2 миллионов евро и выше;
- расположение в престижных районах или туристических локациях;
- наличие дополнительных удобств — бассейна, панорамного вида, земельного участка, дизайнерского ремонта;
- статус второго или инвестиционного жилья.
Во многих странах даже относительно скромные объекты в горячих точках уже подпадают под повышенное внимание налоговых органов.
Франция: налог на недвижимое состояние (IFI)
Франция — один из немногих примеров прямого налога на имущество. Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) применяется ко всем, чьё недвижимое состояние (во Франции и за её пределами) превышает 1,3 млн евро.
На 2025 год:
- ставки варьируются от 0,5 % до 1,5 %;
- главный дом облагается с понижающим коэффициентом 30 %;
- владельцы SCI (société civile immobilière) должны декларировать структуру и бенефициаров.
Испания: налог на богатство и региональные сборы
Испания сохраняет налог Impuesto sobre el Patrimonio — на чистое имущество, превышающее 700 000 €, с дополнительной льготой в 300 000 € для основного жилья.
Новые элементы в 2025 году:
- действует налог солидарности на богатство от 3 млн € и выше;
- автономные регионы, такие как Балеары и Каталония, могут вводить дополнительные налоги;
- наблюдается рост числа проверок иностранцев.
Италия: IMU, IVIE и режим фиксированного налогообложения
Италия не имеет общей налоговой ставки на имущество, но использует ряд инструментов:
- IMU — обязательный налог на второе жильё и люксовые объекты;
- IVIE — налог на зарубежную недвижимость (от 0,76 % до 1,06 %);
- привлекательная фиксированная ставка налогообложения для новых налоговых резидентов — 100 000 € в год на все зарубежные доходы.
Германия: реформа налога на недвижимость
Хотя в Германии нет налога на богатство, реформа Grundsteuer (налога на землю), вступившая в силу в 2025 году, привела к:
- увеличению налога в ряде земель (особенно в южной Германии);
- росту затрат для владельцев объектов с высокой рыночной стоимостью;
- спекулятивный налог остаётся при продаже недвижимости в течение 10 лет.
Нидерланды: налогообложение по предполагаемому доходу
В 2025 году в Нидерландах сохраняется механизм Box 3, при котором имущество облагается налогом на предполагаемый доход.
- для недвижимости рассчитывается доход от 6 % до 8 %;
- облагается налогом по ставке около 36 %;
- система вызывает споры и, вероятно, будет реформирована к 2026 году.
Португалия: рост IMT для дорогих объектов
С 2025 года IMT (налог на передачу собственности) составляет 7,5 % при покупке объектов стоимостью от 1 миллиона евро. После завершения программы «золотых виз» рынок остался активным, но акцент сместился на внутренний спрос и фискальную прозрачность.
Бельгия: реформа катастрофического дохода
Бельгия не применяет налог на имущество, но использует оценку кадастрового дохода. В 2025 году началась масштабная реформа, направленная на актуализацию оценки и устранение заниженных баз налогообложения, особенно в отношении объектов в престижных районах.
Где налоговая нагрузка максимальна
В 2025 году наиболее высокая налоговая нагрузка на люксовую недвижимость наблюдается в:
- Франции — за счёт прогрессивного IFI;
- Нидерландах — из-за налога на предполагаемый доход;
- Испании — благодаря совмещению национальных и региональных налогов.
Будет ли единый налог в ЕС?
На уровне ЕС идея о введении общего налога на роскошь пока не получила развития. Однако уже в 2025 году:
- активизировался обмен налоговой информацией между странами;
- формируются реестры высокостоймостной недвижимости;
- усиливается контроль за структурами владения через трасты и компании.
Мнение экспертов
Маркус Штайнер, налоговый консультант (Берлин):
«Наблюдается явный тренд: страны, ранее игнорировавшие вопросы налога на богатство, ищут альтернативные формы фискального давления — от налога на прирост стоимости до оценки по фейковой доходности.»
Летиция Карвальо, юрист по недвижимости (Лиссабон):
«Иностранные покупатели становятся всё осторожнее. Многие запрашивают моделирование налоговой нагрузки ещё до подписания предварительного договора.»
Рекомендации для собственников
- внимательно выбирать страну налоговой резидентности;
- использовать семейные структуры для распределения владения;
- документально обосновывать стоимость и использование недвижимости;
- прибегать к профессиональной налоговой оптимизации;
- следить за реформами — особенно в странах пребывания.
Заключение
Налог на роскошь в ЕС в 2025 году — не единый инструмент, а совокупность подходов, зависящих от страны, статуса владельца и назначения объекта. Владельцы высокостоймостной недвижимости должны быть особенно внимательны к текущим изменениям, чтобы сохранить инвестиционную привлекательность своих активов и избежать нежелательных расходов.
