В первом полугодии 2025 года рынок недвижимости Европы продемонстрировал заметное восстановление. По данным Savills, общий объём сделок достиг €95 миллиардов. Этот показатель отражает постепенное возвращение активности после периода высокой инфляции, нестабильности на финансовых рынках и геополитической напряжённости. Хотя рынок ещё не вернулся к докризисным уровням, уже можно наблюдать рост интереса инвесторов, особенно в сегментах логистики, жилой недвижимости и альтернативных активов.
Рост активности в первой половине года
По сравнению с аналогичным периодом 2024 года, объём инвестиций вырос на 12 %, что указывает на усиление интереса к европейским объектам. Основной вклад в рост внесли Германия, Франция, Великобритания, Нидерланды и Испания. Германия удерживает лидерство с общим объёмом сделок в €22 млрд, несмотря на осторожность со стороны институциональных инвесторов.
Во Франции объём инвестиций достиг €14,3 млрд, преимущественно за счёт парижского региона. В Великобритании наблюдается умеренный рост до €13,5 млрд, особенно в секторах логистики и арендного жилья.
Самые активные сектора
Логистическая недвижимость по-прежнему является лидером по объёму инвестиций. Спрос на склады и центры дистрибуции остаётся высоким благодаря росту электронной коммерции и восстановлению производства. За первые шесть месяцев года на этот сектор пришлось более €22 млрд — почти четверть всех сделок.
Жилая недвижимость, включая сегмент PRS (частный сектор аренды) и студенческое жильё, заняла второе место по активности с €19 млрд инвестиций. Причины — нехватка доступного жилья и рост числа арендаторов в крупных городах Европы, таких как Барселона, Берлин и Варшава.
Офисный сектор, несмотря на переход на гибридный формат работы, сохраняет позиции. Инвесторы проявляют интерес к энергоэффективным и ESG-сертифицированным зданиям в ключевых городах — Лондоне, Амстердаме, Париже. Суммарный объём сделок в этом сегменте составил около €17 млрд.
Альтернативные активы, включая дата-центры, медицинские учреждения, жильё для пожилых и хостелы, привлекли более €9 млрд. Их популярность растёт благодаря стабильной доходности и долгосрочным договорам аренды.
Осторожное возвращение инвесторов
Как отмечают аналитики Savills, на рынок постепенно возвращаются международные инвесторы — особенно из США, Ближнего Востока и Азии. Однако они ведут себя осторожно, отдавая предпочтение активам с устойчивой доходностью и высоким ESG-рейтингом.
Частные инвестиционные фонды и суверенные фонды фокусируются на логистике и арендной недвижимости высокого качества. Институциональные инвесторы, в свою очередь, чаще участвуют в совместных предприятиях и клубных сделках для минимизации рисков.
Ценовая коррекция продолжается
Несмотря на рост активности, корректировка цен на недвижимость остаётся актуальной. В среднем офисные активы подешевели на 5–7 % по сравнению с пиковыми значениями 2022 года. Сильнее всего упали в цене здания низкого качества и не соответствующие стандартам энергоэффективности.
При этом здания с ESG-сертификацией демонстрируют ценовую устойчивость. Например, в Париже аренда офисов с «зелёными» стандартами остаётся стабильной, а покупатели готовы платить премию за энергоэффективность.
Влияние процентных ставок и кредитования
Высокие процентные ставки в зоне евро и Великобритании по-прежнему сдерживают сделки с привлечением заёмных средств. Многие инвесторы предпочитают использовать собственный капитал или прибегают к альтернативным схемам финансирования: мезонинные кредиты, мостовые займы, структурированные инструменты.
Однако ожидания снижения ставок во втором полугодии 2025 года вызывают оптимизм. Некоторые сделки уже заключаются на опережение — особенно в сегментах с высокой доходностью.
Региональные особенности
- Германия: наибольшая активность в Берлине и Мюнхене, особенно в жилом и ESG-офисном сегментах.
- Франция: рынок сконцентрирован в парижском регионе, включая развитие бизнес-парков и реконструкцию офисов.
- Италия: растущий интерес к гостиничной недвижимости, особенно в Риме, Милане и туристических зонах.
- Испания: рост в сегментах PRS и коворкинга, особенно среди молодых специалистов и цифровых кочевников.
- Польша: Варшава укрепляет статус регионального хаба с увеличением объёмов сделок в логистике и офисах.
Прогноз на второе полугодие
По оценкам Savills, рынок продолжит восстановление и во второй половине 2025 года. При условии смягчения денежно-кредитной политики, объём сделок может превысить €200 млрд по итогам года.
Ожидается рост интереса к устойчивым активам, цифровой инфраструктуре и многоквартирному жилью. Всё большую популярность приобретает стратегия value-add — покупка объектов с потенциалом для обновления, ESG-модернизации или смены функционала.
Комментарий эксперта
Анна Бродер, директор европейского департамента исследований Savills, отметила:
«Несмотря на макроэкономические сложности, мы наблюдаем возвращение инвесторов на европейский рынок. Особенно привлекательными становятся объекты, соответствующие стандартам устойчивости и энергоэффективности. Такие активы обеспечивают стабильный доход и долгосрочную капитализацию.»
Она также подчеркнула необходимость адаптации недвижимости под современные требования арендаторов — гибкость, технологичность, соответствие ESG.
Заключение
Рынок недвижимости Европы демонстрирует уверенное восстановление. Сделки на сумму €95 млрд в первом полугодии 2025 года — это явный сигнал того, что инвесторы адаптируются к новой экономической реальности, ориентированной на устойчивость, цифровизацию и снижение рисков.
В ближайшие месяцы внимание будет сосредоточено на высокодоходных сегментах — логистика, арендное жильё, дата-центры и офисы с ESG-сертификацией. Успешные стратегии будут сочетать макроэкономический анализ с пониманием трансформационных трендов, формирующих будущее европейской недвижимости.
