Эбензее-ам-Траунзее — это небольшой курортный город в Верхней Австрии, расположенный на южном берегу живописного озера Траунзее. Уникальное сочетание озёр, гор и лесов делает этот регион привлекательным как для туристов, так и для инвесторов в недвижимость. После коррекции цен в 2024 году и стабилизации рынка в 2025-м интерес к Эбензее вырос, особенно среди иностранных покупателей, ищущих альтернативу перегретым рынкам Зальцбурга и Инсбрука.
Обзор рынка недвижимости в Австрии
На 2025 год средние цены на жильё в Австрии составляют примерно:
- 4 375 евро за м² для частных домов;
- 5 900 евро за м² для квартир в крупных городах.
В менее урбанизированных регионах, таких как Эбензее, цены значительно ниже — в диапазоне от 3 000 до 3 600 евро за м², в зависимости от типа и расположения недвижимости.
После умеренного снижения (~2,1 %) в 2024 году рынок стабилизировался. В Верхней Австрии на данный момент особенно благоприятные условия для покупателей.
Что предлагает Эбензее инвесторам
Недвижимость по доступным ценам
На местном рынке можно найти квартиры на вторичном рынке по цене от 149 000 евро за объект площадью около 50 м², что соответствует примерно 3 000 евро за м².
Такое жильё может приносить стабильный доход при долгосрочной аренде — порядка 3,5–4,5 % в год, особенно если оно находится недалеко от озера или транспортной инфраструктуры.
Элитная недвижимость
На платформах вроде LuxuryEstate или Engel & Völkers представлены дома и виллы в Эбензее стоимостью от 646 000 до 695 000 евро. Такие объекты обычно располагаются на панорамных участках с видом на озеро и имеют просторные участки.
Они подходят не только для личного проживания, но и для краткосрочной аренды. В высокий сезон (лето и зима) доход от аренды может составлять более 400 евро в сутки, обеспечивая годовую доходность свыше 7 % при правильной стратегии.
Новостройки и энергоэффективное жильё
Рынок новостроек в Австрии показывает умеренный рост: в 2025 году он составил +2,7 % в среднем по стране. В Эбензее строительство ведётся ограниченно, но с упором на энергоэффективные и устойчивые технологии. Цены здесь колеблются в пределах 3 600–4 000 евро за м², что обеспечивает высокую стоимость при перепродаже и низкие эксплуатационные расходы.
Кроме того, Erste Bank совместно с Европейским инвестиционным банком (EIB) выделяет 1,5 миллиарда евро на развитие устойчивого жилья в Австрии, в том числе и в Верхней Австрии.
Туризм и краткосрочная аренда
Эбензее — круглогодичное направление: летом здесь доступны пляжи, водные виды спорта и пешие прогулки, зимой — горнолыжный курорт Фойеркогель. Всё это создаёт отличные условия для краткосрочной аренды через Airbnb, Booking и аналогичные платформы.
Средние ставки аренды:
- Студии и апартаменты: 85–120 евро в сутки;
- Дома и виллы: 250–500 евро в сутки.
При хорошей заполняемости и профессиональном управлении можно добиться доходности 10–12 % в год.
Финансирование и ипотека
В 2025 году австрийские банки предлагают ипотеку с фиксированной ставкой от 3,2 до 3,9 % годовых — в зависимости от срока и соотношения суммы кредита к стоимости объекта. Многие банки готовы работать с иностранными гражданами из ЕС.
Для строительства энергоэффективного жилья доступны дополнительные субсидии, что снижает стартовые вложения и повышает прибыльность.
Инфраструктура и доступность
Эбензее имеет хорошее транспортное сообщение:
- Примерно 1,5 часа на автомобиле до Зальцбурга;
- Примерно 1 час до Линца;
- Регулярные региональные железнодорожные маршруты.
В городе есть всё необходимое: супермаркеты, школы, медицинские учреждения, канатная дорога Feuerkogel, музеи, пляжи, пешие и велосипедные маршруты.
Прогноз на 2026–2027 годы
Аналитики ожидают умеренный рост цен в небольших туристических городах — на уровне 2–3 % в год. Интерес к жизни на природе продолжает расти — особенно среди европейских пенсионеров и тех, кто работает удалённо.
Государственные программы поддержки устойчивого строительства также продолжат действовать, делая новостройки ещё более привлекательными.
Риски и важные моменты
- Сезонность: высокий спрос летом и зимой, спад в межсезонье.
- Правила аренды: в некоторых зонах могут действовать ограничения на краткосрочную аренду, особенно для иностранцев.
- Эксплуатационные расходы: налоги, обслуживание, страхование необходимо учитывать при расчётах.
Важно заранее выяснять, разрешена ли краткосрочная аренда в интересующем объекте, чтобы избежать правовых рисков.
Заключение
В 2025 году Эбензее — перспективное направление для инвестиций, особенно если вы ищете:
- Живописное и экологически чистое место;
- Относительно низкий порог входа (от 149 000 евро);
- Потенциальную доходность до 10–12 % в год;
- Стабильный рынок с потенциалом роста.
Сейчас — подходящий момент для инвестиций в Эбензее, особенно если вы ориентируетесь на долгосрочную перспективу и хотите сочетать личное пользование с получением дохода. Успех зависит от грамотного выбора объекта, учёта сезонности и понимания местного законодательства.
