Новая градостроительная реформа, предложенная муниципалитетом Лас-Пальмаса, столицы Гран-Канарии, вызвала тревогу у владельцев недвижимости и инвесторов. Власти утверждают, что её цель — модернизация города, снижение плотности застройки и переход к устойчивому развитию. Однако критики опасаются, что в результате реформы возможны принудительные отчуждения и обесценивание объектов недвижимости в ряде районов.
Ситуация в Лас-Пальмасе отражает более широкую тенденцию в европейских городах, где стремление к экологизации и упорядочиванию застройки всё чаще сталкивается с правами частной собственности.
Что предлагает реформа
План, представленный городским управлением по градостроительству, предполагает масштабные изменения в использовании земли и планировке районов, особенно в густонаселённых и хаотично застроенных частях города. Среди ключевых инициатив:
- Перестройка дорожной сети с упором на зоны для пешеходов и велосипедистов
- Создание зелёных коридоров и общественных пространств в районах с нехваткой инфраструктуры
- Ограничение высотности и плотности застройки в определённых зонах
- Введение “зон общественного интереса”, которые могут быть основанием для ускоренного отчуждения недвижимости
- Меры по адаптации к климату, включая низкоэмиссионные зоны и ограничение автотранспорта в историческом центре
По словам представителей мэрии, это необходимо для повышения качества городской среды, устойчивости к климатическим рискам и улучшения условий жизни горожан.
Опасения владельцев недвижимости
Несмотря на благие намерения реформаторов, многие собственники видят в этих изменениях угрозу. Наибольшее беспокойство вызывает возможность принудительного отчуждения и переопределения статуса земель, что может ограничить право на реконструкцию, продажу или сдачу в аренду объектов.
Среди основных претензий:
- Размытые формулировки понятий вроде “зона общественного интереса”, создающие правовую неопределённость
- Недостаточность компенсаций при изъятии имущества, особенно в случае старых домов
- Неясность сроков и процедур внедрения реформ
- Риски для малого бизнеса, который может потерять клиентов или быть вынужден покинуть помещение
Мария Лопес, владелица жилого дома в районе Вега-де-Сан-Хосе, делится:
«Наш дом старый, но пригодный для жизни. Мы его сдаём. Теперь говорят, что он может быть признан устаревшим и подлежащим выкупу. А что будет с нами и нашими жильцами?»
Воздействие на инвестиционный климат
Реформа уже повлияла на рынок. По данным Canaria Inversión Urbana, количество сделок в центральных и восточных районах Лас-Пальмаса снизилось на 22 % в первой половине 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В районах, попавших в зону возможной реконструкции, цены упали на 8–12 %.
Ранее Лас-Пальмас считался привлекательным для инвесторов — как местных, так и иностранных — из-за высокой доходности и дефицита жилья в центре. Однако, по словам Grupo Atlántico Real, около 30 % клиентов, интересовавшихся инвестициями в районе Ла-Ислета, отказались от сделок или отложили их.
Мнение экспертов: реформа необходима, но нужна ясность
Специалисты по градостроительству признают важность модернизации городской инфраструктуры, особенно на фоне климатических вызовов и давления на жильё. Однако они подчёркивают, что изменения должны быть юридически прозрачными, справедливыми и предусматривать компенсации.
Профессор городского планирования Университета Лас-Пальмаса Хуан Перес комментирует:
«Развитие города невозможно без вмешательства. Но это вмешательство должно быть законным, пропорциональным и сопровождаемым компенсацией. В противном случае теряется доверие к власти.»
Он отмечает, что отсутствие чёткости может негативно сказаться на инвестициях в период нестабильности на европейском рынке недвижимости.
Юридические иски и общественное недовольство
На фоне роста недовольства юридические фирмы, включая LexCan Abogados, начали готовить иски против предполагаемых неконституционных положений реформы. В частности, они оспаривают:
- Недостаточную юридическую определённость
- Отсутствие общественных слушаний по вопросам переоформления статуса районов
- Потенциальное нарушение прав собственности в соответствии с законодательством Испании и ЕС
- Несвоевременные и недостаточные выплаты компенсаций
Ряд владельцев уже подали запросы на разъяснение и ходатайства о временной приостановке действия реформы в определённых районах.
Ответ мэрии
В июне 2025 года мэр Алехандро Рамирес провёл пресс-конференцию, где пообещал:
«Ни один житель не останется без крыши над головой. Каждый случай будет рассмотрен индивидуально.»
Он подчеркнул, что реформа предполагает совместную реконструкцию, а не принудительное переселение, и допустил обмен земель или субсидии на реновацию для затронутых владельцев. Однако эти положения пока не закреплены законодательно.
Влияние на рынок недвижимости
По состоянию на июль 2025 года средние цены на жильё в старых районах составляют от €1 800 до €2 200 за квадратный метр. В районах, попавших в зону преобразований, цены опустились до €1 600/м². В то же время в таких районах, как Тафира или Сьюдад-Альта, unaffected реформой, цены стабильны на уровне €2 400–2 600/м², а интерес со стороны покупателей вырос на 17 % в годовом выражении.
Доходность аренды также снизилась в зонах с неопределённым статусом: владельцы отмечают увеличение сроков простоя и снижение спроса.
Европейский контекст
Лас-Пальмас — не единственный город, столкнувшийся с такими вызовами. Амстердам, Берлин, Париж также ищут баланс между устойчивостью и защитой частной собственности. Пример Лас-Пальмаса подчёркивает важность прозрачных механизмов, учёта мнения собственников и плавного внедрения реформ.
Градостроительная политика требует тонкой настройки: общественное благо не должно нарушать законные интересы граждан.
Заключение
Реформа градостроительства в Лас-Пальмасе может стать поворотной точкой в развитии города. Её цели — улучшение городской среды, устойчивость и мобильность — в целом поддерживаются. Но отсутствие гарантий, недостаток прозрачности и риск ущемления прав могут свести на нет эти усилия.
Чтобы Лас-Пальмас стал действительно современным и устойчивым городом, необходимо найти сбалансированный подход, уважающий как общественные интересы, так и права собственников — вызов, с которым в ближайшие годы столкнётся множество европейских городов.
