В 2025 году недвижимость остаётся одним из самых надёжных и доходных видов инвестиций, несмотря на высокие процентные ставки и экономическую неопределённость. Однако для многих начинающих инвесторов главный барьер — это необходимость крупного стартового капитала. Хорошая новость заключается в том, что сегодня существует множество способов начать инвестировать в недвижимость даже с минимальными средствами.
В этой статье рассмотрим наиболее эффективные и доступные стратегии для вложений в недвижимость в Европе с небольшим бюджетом.
Краудфандинг недвижимости
Краудфандинговые платформы позволяют инвестировать в жилые и коммерческие объекты, начиная всего от 100–500 €. Такие платформы объединяют средства множества инвесторов для финансирования одного или нескольких проектов.
Популярные платформы в Европе: Reinvest24 (Эстония), EstateGuru, Brickstarter.
Плюсы: низкий порог входа, диверсификация, отсутствие необходимости управлять объектом.
Минусы: низкая ликвидность, риски, связанные с девелопером, задержки выплат.
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)
REIT (Real Estate Investment Trusts) — это компании, инвестирующие в доходную недвижимость. Их акции торгуются на бирже, и начать можно с сумм от 10 до 100 €.
Примеры в Европе: Unibail-Rodamco-Westfield, Vonovia, LEG Immobilien.
Плюсы: высокая ликвидность, регулярные дивиденды, отсутствие обязанности самостоятельно управлять недвижимостью.
Минусы: волатильность фондового рынка, чувствительность к изменениям в секторе.
Совместные инвестиции
Инвестирование с друзьями, родственниками или коллегами позволяет поделить первоначальный взнос и связанные расходы.
Пример: квартира за 150 000 € требует взноса 30 000 €. Три партнёра могут вложить по 10 000 € и владеть объектом на равных.
Важно юридически оформить соглашение, прописать условия выхода и распределения прибыли.
Покупка гаражей и парковок
Недорогие объекты, такие как гаражи и кладовки, — отличный способ начать. Их цена в европейских городах варьируется от 5 000 до 25 000 €, а доходность может достигать 6–10 % годовых.
Пример: в Берлине гараж за 15 000 € можно сдавать за 100 €/мес (~8 % годовых).
Плюсы: низкие затраты на обслуживание, стабильный спрос, простота управления.
Минусы: ограниченный рост стоимости, высокая зависимость от локации.
Аренда с правом выкупа
Модель rent-to-own позволяет арендовать недвижимость с возможностью её последующего выкупа. Часть арендной платы идёт в счёт будущего аванса.
Пример: аренда — 1 000 €/мес, из них 200 € копятся. Через 5 лет — 12 000 € на счёте.
Модель популярна в Португалии, Ирландии, Финляндии.
Плюсы: постепенное накопление, возможность покупки без немедленного аванса.
Минусы: ограниченный выбор объектов, зависимость от условий договора.
Аукционы недвижимости
На аукционах можно купить недвижимость на 10–30 % дешевле рыночной цены. Это могут быть арестованные объекты, муниципальная собственность, онлайн-торги (например, BidX1, E-Auctions).
Обычно требуется задаток 1–5 %.
Плюсы: низкая цена входа, потенциал быстрой прибыли.
Минусы: необходим юридический аудит, возможны скрытые затраты на ремонт или долги.
Токенизация недвижимости
Современные платформы позволяют инвестировать в цифровые доли недвижимости (токены), начиная от 50 €.
Примеры: RealT, Blocksquare, Brickken.
Плюсы: глобальный доступ, низкий порог входа, прозрачность.
Минусы: недостаточная регуляция, риски ликвидности, технологическая зависимость.
Банковские продукты, привязанные к недвижимости
Некоторые банки предлагают инвестиции, связанные с рынком недвижимости:
– фонды недвижимости
– структурированные депозиты с привязкой к индексам цен
– жилищные накопительные счета (например, Bauspar в Германии)
Плюсы: умеренный риск, нет необходимости владения объектом.
Минусы: нет прямого контроля над активами, доходность может быть ниже.
Заключение
Сегодня начать инвестировать в недвижимость можно даже с сумм в 100–500 €. Благодаря таким инструментам, как REIT, краудфандинг, аукционы и токенизация, рынок стал доступнее.
Главное — определить свои цели, изучить риски и выбрать подходящий формат. С умным подходом даже небольшой капитал может стать основой устойчивого инвестиционного портфеля.
