M Core, ведущая инвестиционная платформа в сфере коммерческой недвижимости, официально объявила о стратегическом союзе с британским фондом Hermes Investment Management. Совместная инициатива предусматривает вложения в размере 500 миллионов евро в развитие розничной недвижимости на территории Иберийского полуострова — в частности, в Испании и Португалии. Речь идёт как о приобретении существующих объектов, так и о реконструкции и строительстве новых — с обязательным соблюдением ESG-стандартов.
Это партнёрство стало значимым этапом в международной экспансии M Core и соответствует стратегии Hermes, ориентированной на устойчивые инвестиции. По мнению аналитиков, сделка может радикально изменить ландшафт розничной торговли в Иберии на фоне восстановления потребительского спроса, роста туризма и стремления к модернизации форматов торговли.
Цели и контекст
Планируется, что инвестиции в размере €500 млн будут реализованы в течение ближайших 24–30 месяцев. Портфель будет включать:
- торговые объекты на центральных улицах Мадрида, Барселоны, Лиссабона и Порту;
- торговые центры в пригородных зонах с высокой проходимостью;
- гибридные комплексы с сочетанием коммерции, гастрономии и культурных пространств.
M Core будет отвечать за стратегию реконструкции, цифровую интеграцию и операционное управление. Hermes — за внедрение устойчивых решений и экологическую сертификацию по стандартам BREEAM, LEED и другим международным системам.
Почему Иберия?
Рынок розничной недвижимости в Испании и Португалии демонстрирует устойчивый рост. По данным Knight Frank, в 2024 году объём инвестиций в розничный сектор Испании достиг €2,2 млрд (+18 % по сравнению с 2023 годом). В Португалии рост составил около 10 %. Особенно привлекательными остаются объекты в исторических и туристических районах Лиссабона, где арендные ставки превышают €70/м².
Факторы привлекательности региона:
- восстановление международного туризма;
- стабилизация потребительских расходов;
- ограниченное предложение качественной розничной недвижимости в центральных районах;
- высокая фрагментация рынка, создающая возможности для новых игроков.
Четыре ключевых принципа стратегии
Совместная программа M Core и Hermes строится на четырёх основных принципах:
- Адаптация под нового потребителя
Современные покупатели ожидают не просто магазина, а полноценного опыта: покупок, досуга, развлечений и цифровых сервисов. - Экологичность и энергоэффективность (ESG)
Все объекты будут оснащены солнечными панелями, системами рекуперации тепла, умными сетями потребления энергии. Цель — минимум 70 % объектов с сертификацией BREEAM уровня “Excellent”. - Городская интеграция
Пространства будут тесно связаны с инфраструктурой города: доступ к общественному транспорту, велопарковки, озеленение, общественные зоны и культурные функции. - Управление на основе данных
Аналитика в реальном времени, ИИ-алгоритмы и умное ценообразование позволят быстро адаптировать аренду и ассортимент арендаторов к изменениям спроса.
Города и проекты
Первый этап программы охватывает следующие города:
- Мадрид: районы Саламанка и Маласанья — ориентир на люксовые бренды и моду.
- Барселона: Эшампле — реновация под гастрономию и lifestyle-ритейл.
- Лиссабон: улицы Авенида да Либердаде и Байша-Шиаду — премиум-сегмент с высокой проходимостью.
- Порту: обновление объектов в туристических и студенческих зонах.
Также рассматриваются города второго порядка — Валенсия, Брага, Севилья — с растущим населением и недостаточной коммерческой инфраструктурой.
Доходность и риски
Прогнозируемая доходность инвестиций составляет от 6 % до 8 % годовых, особенно при переориентации устаревших объектов — например, торговых центров, превращённых в многофункциональные комплексы.
Основные риски:
- инфляционное давление на арендные ставки;
- нестабильность покупательской активности;
- рост конкуренции со стороны электронной коммерции.
Тем не менее, эксперты уверены, что формат «ритейл как впечатление» будет востребован в долгосрочной перспективе.
Комментарии участников сделки
Крис Кинг, управляющий директор M Core:
«Это новый этап нашей экспансии в Европе. Иберия — это динамичные рынки с яркой городской культурой, растущей туристической активностью и высоким спросом на качественные торговые пространства. Совместно с Hermes мы стремимся создавать устойчивые, эффективные и живые места притяжения».
Представитель Hermes Investment Management:
«Наш инвестиционный подход, основанный на ESG, идеально сочетается с потенциалом Иберии. Мы хотим интегрироваться в местный городской контекст и внести вклад в создание пространств, которые будут не только прибыльными, но и полезными для горожан и окружающей среды».
Влияние на рынок
Ожидается, что сделка повлияет на рынок розничной недвижимости следующим образом:
- усилится конкуренция за ключевые активы в центрах крупных городов;
- активизируются процессы реконструкции устаревших объектов;
- международные институциональные инвесторы начнут уделять больше внимания рынкам Испании и Португалии;
- ESG-стандарты и технологические решения станут нормой.
Также возможен толчок к развитию торговли в малых и средних городах, где ощущается дефицит современных торговых форматов.
Цифровизация
M Core планирует внедрять цифровую инфраструктуру в каждый объект:
- анализ трафика и поведения покупателей в реальном времени;
- динамическое ценообразование аренды;
- маркетинговые кампании, адаптированные к погоде, сезону и плотности потока.
Это повысит эффективность использования площадей, минимизирует простои и сделает объекты привлекательнее для арендаторов.
Устойчивость и социальный эффект
В дополнение к стандартным сертификатам устойчивости все объекты будут включать:
- энергоэффективные системы вентиляции и отопления;
- возобновляемые источники энергии;
- общественные зоны для проведения мероприятий, рынков, фестивалей.
Задача — создать не просто доходные активы, а полноценные элементы городской экосистемы.
Заключение
Партнёрство между M Core и Hermes на сумму €500 млн открывает новую главу в истории розничной недвижимости Иберии. Это не просто инвестиционная сделка, а амбициозная инициатива, объединяющая устойчивость, технологии и высокие стандарты городской среды.
На фоне трансформации потребительского поведения и городского развития, эта модель — не просто тренд, а новая норма. В ближайшие месяцы ожидаются конкретные анонсы по объектам, но уже сейчас ясно: иберийский ритейл переходит в качественно новую фазу.
