FSB выпустил предупреждение о пузыре на рынке коммерческой недвижимости

В 2025 году Совет по финансовой стабильности () выпустил официальное предупреждение о растущих признаках пузыря на глобальном рынке коммерческой недвижимости. Документ, представленный в виде подробного отчёта, указывает на нарастающие финансовые дисбалансы и призывает регуляторов и инвесторов принять меры предосторожности. Предупреждение вызвало резонанс среди участников мировых финансовых рынков, поскольку сектор коммерческой недвижимости занимает ключевое место в банковской и инвестиционной системах.

Причины формирования пузыря

По мнению FSB, перегрев рынка коммерческой недвижимости обусловлен несколькими факторами:

• Продолжительный период низких процентных ставок, который стимулировал вложения в реальные активы.
• Массовый приток институциональных инвестиций, включая пенсионные фонды, суверенные фонды и страховые компании.
• Рост спекулятивных операций, усилившийся после пандемии на фоне поиска доходности.
• Структурные изменения в спросе, вызванные распространением удалённой и гибридной работы.
• Чрезмерная девелоперская активность, зачастую несоразмерная реальному спросу на рынке.

FSB подчёркивает, что существует серьёзное расхождение между ценами и фундаментальными показателями, что может привести к резкой коррекции в случае ухудшения макроэкономической ситуации.

География наибольших рисков

В отчёте названы регионы с наиболее высоким уровнем риска:

• США: значительная доля кредитов на коммерческую недвижимость в портфелях региональных банков; рост доли незаполненных офисов.
• Великобритания: спад спроса на традиционные офисы, рост вакантных площадей, стагнация арендных ставок.
• Германия и Нидерланды: бурное развитие логистических и торговых объектов, финансируемое за счёт долговой нагрузки.
• Азиатско-Тихоокеанский регион (Гонконг, Сингапур, Сеул): рекордные цены, высокая концентрация инвесторов и чувствительность к изменению процентных ставок.

FSB подчёркивает, что риски взаимосвязаны, и локальные потрясения могут быстро перекинуться на другие регионы.

Цены и доходность: признаки переоценки

На многих крупных рынках стоимость коммерческой недвижимости достигла рекордных уровней:

• Премиальные логистические объекты подорожали на 25–30 % за два года.
• Офисные помещения класса A в деловых центрах приносят доходность менее 3 % (например, в Лондоне, Париже и Токио).
• Ставки капитализации достигли уровней, наблюдавшихся перед кризисом 2008 года.

На фоне неопределённости в сфере занятости и трансформации ритейла эти показатели выглядят особенно уязвимыми.

Реакция регуляторов и рынка

После публикации отчёта FSB ряд центробанков и регулирующих органов инициировали пересмотр подходов к надзору:

• Федеральная резервная система США включила коммерческую недвижимость в программу стресс-тестирования 2025 года.
• ЕЦБ рассматривает возможное ужесточение требований к капитальному резерву под риски недвижимости.
• Банк Англии анализирует системные угрозы от фондов REIT и секьюритизированных коммерческих ипотек (CMBS).
• Азиатские регуляторы (в Японии, Сингапуре, Южной Корее) усилили контроль над внешними инвестициями и схемами финансирования.

Институциональные инвесторы также отреагировали — некоторые приостановили вложения в сегмент коммерческой недвижимости.

Системные риски и возможные последствия

FSB предупреждает: при реализации негативного сценария возможны следующие последствия:

• Удар по банковскому сектору из-за роста проблемных долгов и снижения стоимости обеспечения.
• Переоценка активов в портфелях пенсионных и страховых фондов, что может вызвать нехватку ликвидности.
• Падение доверия со стороны инвесторов, снижение объёмов сделок и отмена новых проектов.
• Риски в теневом банковском секторе, включая частные кредитные фонды, чья деятельность недостаточно прозрачна.

Иммунитет глобальной финансовой системы к таким потрясениям, по мнению FSB, в текущих условиях ограничен.

Рекомендации FSB

Совет предлагает следующие меры:

1. Повышение прозрачности сделок и финансовых схем, особенно в частном секторе недвижимости.
2. Ужесточение стандартов кредитования, особенно по займам с переменной ставкой.
3. Проведение регулярных стресс-тестов для банков, страховщиков и управляющих компаний с высокой экспозицией.
4. Международное сотрудничество и обмен данными между регуляторами.
5. Введение макропруденциальных инструментов, чтобы ограничить спекулятивную застройку и избыточное кредитование.

Особое внимание следует уделить офисам, торговым площадям, логистике и смешанным проектам — именно в этих сегментах FSB видит наибольшую уязвимость.

Прогноз на 2025–2026 годы

Хотя FSB пока не называет ситуацию полноценным пузырём, он предупреждает о высокой вероятности снижения цен на 10–20 % в ряде рынков. Ужесточение монетарной политики и изменения в структуре спроса могут привести к переоценке активов.

Инвесторам рекомендуется пересмотреть портфели, сделать акцент на устойчивых объектах с стабильной арендной выручкой. Девелоперам и банкам — адаптировать модели оценки рисков.

Заключение

Предупреждение FSB — это чёткий сигнал для регуляторов, инвесторов и участников рынка. Цены растут, несмотря на падение спроса, долговая нагрузка усиливается, а фундаментальные показатели всё больше искажаются.

Настало время для превентивных мер: только прозрачность, осторожное управление рисками и координация действий позволят избежать масштабного кризиса. Готовность к потенциальным потрясениям определит устойчивость коммерческого рынка недвижимости в ближайшие годы.