В 2025 году рост ипотечных ставок стал одной из ключевых тем на европейском рынке недвижимости. В условиях устойчивой инфляции, жёсткой монетарной политики и геополитической нестабильности Европейский центральный банк (ЕЦБ) и национальные банки были вынуждены повысить ключевые процентные ставки. Это незамедлительно отразилось на стоимости кредитов по всей Европе — от Германии и Франции до стран Балтии и Скандинавии.
Средние ипотечные ставки выросли до 4,5–5,8%, что стало серьёзным вызовом как для тех, кто только планирует покупку жилья, так и для текущих заёмщиков. В этом материале рассматриваются последствия роста ставок, кто пострадал больше всего и какие стратегии помогут остаться на плаву в новых условиях.
Что произошло с ипотечными ставками
За последние 12 месяцев ЕЦБ поэтапно повысил ключевую ставку до 4,5%. Это решение стало ответом на затяжную инфляцию, вызванную в том числе энергетическим кризисом и нарушениями цепочек поставок. Банки стран ЕС и Великобритании последовали этой политике: ставки по ипотечным кредитам выросли с 1,5–2% в 2022 году до более 5% в середине 2025 года.
Примеры по странам:
- В Германии средняя ставка по 10-летней фиксированной ипотеке достигла 4,9% (в 2024 году — 3,2%).
- Во Франции ставки фиксированных кредитов выросли до 4,7–5%.
- В Испании и Италии переменные ставки поднялись до 5–5,5%.
- В Польше и Чехии переменные ставки превышают 6%, что побудило банки предлагать субсидированные схемы.
Как рынок отреагировал
Падение покупательной способности
Рост ставок значительно снизил доступность жилья. Ранее доступные суммы теперь требуют значительно больших ежемесячных выплат — на 30–45% выше, чем два года назад.
Рост отказов в выдаче ипотек
Банки ужесточили условия: необходим больший первоначальный взнос (в среднем 20–30%), стабильный доход и безупречная кредитная история. В некоторых странах уровень отказов в одобрении кредита вырос на 25–35%.
Замедление сделок с недвижимостью
В крупных городах (Берлин, Барселона, Варшава) наблюдается падение числа сделок. В Германии — на 12%, в Бельгии — на 18%, в Польше — на 22%.
Коррекция цен в регионах
В то время как цены в столицах остаются стабильными, в менее популярных районах зафиксировано снижение на 5–10%, что открывает возможности для инвесторов с капиталом.
Как остаться на плаву
1. Рефинансирование
В странах с развитым рынком перекредитования (например, Германия и Австрия) стоит искать лучшие предложения с фиксированной или пониженной начальной ставкой.
2. Выбор фиксированной ставки
Новые заёмщики должны отдавать предпочтение фиксированным ставкам — несмотря на их высокую величину, это обеспечивает стабильность. Во Франции и Нидерландах до 90% ипотек — с фиксированной ставкой на 15–25 лет.
3. Увеличение первоначального взноса
Чем больше собственных средств вложено (например, 30–40%), тем ниже ставка и переплата. Банки охотно предлагают льготные условия таким заёмщикам.
4. Совместная покупка жилья
Покупка недвижимости друзьями, родственниками или партнёрами набирает популярность, особенно среди молодёжи. В Бельгии и Скандинавии эта практика уже стала трендом.
5. Переориентация на второстепенные локации
Менее популярные города предлагают более доступные цены:
- В Португалии Брага и Авейру дешевле Лиссабона почти вдвое.
- В Чехии Брно становится альтернативой Праге.
- В Италии Пескара всё чаще рассматривается вместо Рима или Милана.
6. Использование госпрограмм
- Во Франции — PTZ (беспроцентные кредиты).
- В Италии — налоговые льготы и госгарантии для лиц до 36 лет.
- В Польше — «Bezpieczny Kredyt 2%» на 10 лет.
- В Греции — субсидии на покупку жилья в сельской местности для специалистов из IT-сферы.
Кто пострадал больше всех
Заёмщики с переменной ставкой
Их ежемесячные платежи выросли на €300–400 и более, особенно в Восточной Европе.
Молодые покупатели и одинокие заёмщики
Без существенных накоплений они часто не проходят банковскую проверку на надёжность.
Сильно закредитованные собственники
Высокая долговая нагрузка делает их уязвимыми при любом дальнейшем повышении ставок.
Прогноз на 2025–2026 годы
По мнению аналитиков, ставки останутся высокими до конца 2025 года. При замедлении инфляции возможно снижение до 4% в 2026 году, однако возврат к ставкам 2020–2021 годов маловероятен.
Прогнозы:
- Стабилизация на уровне 4,5–5,2% во второй половине 2025 года
- Постепенное снижение до 4% в 2026 году
- Продолжение госпрограмм поддержки в большинстве стран ЕС
Вывод
Рост ставок не сделал покупку жилья невозможной, но существенно усложнил путь к ней. Покупатели и инвесторы, готовые адаптироваться — менять локацию, участвовать в субсидиях или покупать с партнёрами — по-прежнему могут воспользоваться ситуацией с выгодой. А для тех, кто располагает средствами, нынешняя нестабильность может стать окном возможностей.
