В июне 2025 года три крупных инвестиционных игрока — Kennedy Wilson (США), а также японские компании Kenedix и Hulic — совместно приобрели престижный офисный объект в Сиэтле за 161 миллион евро (примерно 173 миллиона долларов). Эта сделка стала одной из крупнейших трансграничных сделок на рынке офисной недвижимости США в 2025 году, отражая устойчивый интерес международных инвесторов к высококачественным активам в технологически развитых городах США.
Приобретённый актив: Tower 333
Объектом сделки стала башня Tower 333 — офисное здание класса A, расположенное в центре города Белвью, который входит в агломерацию Сиэтла. 20-этажное здание площадью более 43 000 квадратных метров предлагает современные офисные пространства, подземный паркинг, фитнес-центр, зоны коворкинга и кафе. Объект имеет экологическую сертификацию LEED Gold.
Башня была построена в 2008 году и считается одним из архитектурных ориентиров Белвью. Она расположена вблизи от штаб-квартир и филиалов Amazon, Microsoft, Meta, Salesforce и других технологических компаний, а также имеет отличную транспортную доступность.
Структура сделки
Хотя точные доли сторон не раскрываются, Kennedy Wilson будет выполнять функции операционного управляющего активом. Компании Kenedix и Hulic предоставили основную часть капитала. Сделка была реализована через совместное предприятие (joint venture), позволяющее эффективно координировать управление и распределение доходов.
Сделка была завершена в сжатые сроки при поддержке международных юридических и финансовых консультантов, включая JLL на стороне брокера. Это свидетельствует о высоком уровне предварительной подготовки и согласованности стратегии участников.
Белвью как стратегический рынок
Город Белвью в последние годы стал одним из наиболее привлекательных субрынков офисной недвижимости в США. Рост населения, высокая концентрация технологических компаний и благоприятная деловая среда обеспечивают его стабильность и инвестиционную привлекательность.
По данным CBRE, уровень вакантности офисных помещений в Белвью на начало 2025 года составлял 16,1 %, что ниже среднего по стране. Арендные ставки в сегменте класса A находятся в диапазоне 45–53 евро за квадратный метр в месяц, причём башня Tower 333 арендуется ближе к верхней границе этого диапазона.
Около 70 % площадей в здании уже сданы арендаторам из сферы технологий, финансов и права. Это обеспечивает новым владельцам стабильный поток доходов с первого дня владения активом.
Состояние офисного рынка США в 2025 году
Рынок офисной недвижимости в США в 2025 году переживает трансформацию. Распространение гибридных и удалённых форматов работы, жёсткая денежно-кредитная политика и снижение доступности кредитов сказываются на спросе на офисы в традиционных деловых центрах — Нью-Йорке, Сан-Франциско, Чикаго.
Тем не менее, такие рынки, как Сиэтл, Остин и отдельные районы Калифорнии, демонстрируют большую устойчивость благодаря высокому уровню технологического развития и квалифицированной рабочей силе. Белвью — один из таких растущих и устойчивых рынков.
Согласно Real Capital Analytics, объём сделок на рынке офисной недвижимости США в первом полугодии 2025 года снизился на 32 % по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Однако активы премиум-класса в стратегических локациях по-прежнему пользуются устойчивым спросом.
Профили инвесторов
Kennedy Wilson — американская инвестиционная компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью на Западном побережье США и в Европе. Объём активов под управлением превышает 15 миллиардов евро. В портфеле — офисные, жилые и смешанные объекты.
Kenedix — дочерняя структура японского финансового гиганта Sumitomo Mitsui, активно развивает зарубежные инвестиции, особенно в США, Великобритании и Австралии. Стратегия компании — стабильные, доходные объекты с акцентом на ESG-факторы.
Hulic — также японская инвестиционная компания с акцентом на экологическую устойчивость и развитие городской инфраструктуры. Её портфель включает коммерческую, жилую и гостиничную недвижимость, а также энергоэффективные объекты.
Объединение этих трёх компаний позволяет совместить опыт в операционном управлении, финансовую устойчивость и стратегический взгляд на ESG-инвестиции.
Перспективы Tower 333
По оценкам независимых аналитиков, объект обеспечит брутто-доходность на уровне 5,0–5,2 %. В краткосрочной перспективе управляющие планируют сохранить текущую структуру аренды и провести незначительные улучшения общих зон: модернизация освещения, энергоэффективных систем и внедрение дополнительных сервисов для арендаторов.
В среднесрочной перспективе обсуждаются проекты по перепланировке отдельных этажей, улучшению цифровой инфраструктуры и расширению сервисных функций на первом этаже здания.
Tower 333 позиционируется как современный и устойчивый актив, способный не только приносить доход, но и повышать стоимость за счёт долгосрочного роста рынка.
Глобальные тренды инвестиций
Сделка отражает растущий интерес японских инвесторов к зарубежной недвижимости. В условиях сверхнизких процентных ставок в Японии и ограниченного количества привлекательных объектов внутри страны, институциональные инвесторы всё чаще обращают внимание на рынки США.
По данным MSCI, в первом квартале 2025 года из Японии в американскую недвижимость было инвестировано более 2,3 миллиарда евро, причём значительная доля пришлась на офисный сегмент. На фоне осторожности европейских инвесторов, японские капиталы выходят на передний план.
В то же время растёт спрос на активы, соответствующие ESG-стандартам — с высокими показателями энергоэффективности, социального воздействия и качества корпоративного управления.
Заключение
Покупка Tower 333 в Белвью за 161 миллион евро компаниями Kennedy Wilson, Kenedix и Hulic — это пример стратегической инвестиции в устойчивый сегмент офисной недвижимости США. Несмотря на общее снижение активности, качественные активы в растущих регионах продолжают привлекать трансграничный капитал.
Башня Tower 333 обладает всем необходимым: престижной локацией, надёжными арендаторами, современными характеристиками и потенциалом для роста. Это приобретение подчёркивает важность выбора правильного объекта в условиях рыночной турбулентности и усиливает позиции участников сделки на американском рынке.
Актив также является частью более широкой тенденции — перехода инвесторов к устойчивым и диверсифицированным стратегиям, ориентированным на долгосрочную доходность и снижение рисков.
