Студенческое жилье в 2025 году: надёжное вложение или рискованная ставка?

В 2025 году, на фоне нестабильной мировой экономики и стремительно меняющегося образовательного ландшафта, всё больше инвесторов задаются вопросом: остаются ли инвестиции в студенческое жильё надёжным активом или теперь это рискованная спекуляция? Традиционно этот сегмент считался устойчивым и прибыльным, но новые реалии диктуют свои условия. Рассмотрим подробнее, как обстоят дела на рынке студенческой недвижимости в 2025 году.

Стабильный рынок в прошлом — изменчивый в настоящем

В течение многих лет студенческое жильё привлекало инвесторов благодаря:

• устойчивому спросу со стороны студентов;
• арендным контрактам средней продолжительности (семестр или учебный год);
• доходности выше средней, по сравнению с традиционной арендой;
• устойчивости в кризисные периоды.

Однако с 2020 года под воздействием пандемии, роста инфляции, цифровизации образования, ужесточения климатических требований и глобальных кризисов даже этот стабильный сегмент стал более волатильным.

Основные факторы в 2025 году

1. Возвращение студентов в кампусы

После нескольких лет онлайн-обучения вузы вернулись к очной и гибридной модели. В 2025 году наблюдается:

• рост числа иностранных студентов, особенно в Европе, Канаде, Великобритании и Австралии;
• возобновление международных обменов, таких как Erasmus+;
• увеличение числа поступающих в магистратуру и аспирантуру.

Это способствует стабильному спросу на жильё в университетских городах: Париже, Берлине, Амстердаме, Вене, Барселоне, Праге, Милане и других.

2. Острая нехватка доступного жилья

По данным JLL и Savills, многие студенческие центры в Европе сталкиваются с дефицитом жилья для студентов. Причины:

• недостаточный объём нового строительства;
• переделка квартир в туристическое жильё (например, под Airbnb);
• конкуренция со стороны других групп арендаторов (молодые специалисты, семьи).

В результате — рост цен. В 2025 году средняя арендная ставка за студенческое жильё:

• в Париже — более 850 €,
• в Лондоне — около 1 100 €,
• в Амстердаме — порядка 900 € в месяц.

3. Рост затрат и нормативное давление

Собственники жилья сталкиваются с ростом расходов:

• увеличение тарифов на энергию и коммунальные услуги;
• обязательства по энергоэффективности (стандарты ESG);
• ограничения арендной платы в некоторых городах (Берлин, Барселона и др.);
• новые санитарные и противопожарные нормы.

Все эти факторы снижают чистую доходность и требуют активного управления.

4. Конкуренция со стороны институциональных инвесторов

Крупные инвестиционные фонды (Greystar, EQT, Patrizia, GSA и др.) активно выходят на рынок, создавая премиальные студенческие резиденции с коворкингами, спортзалами, высокоскоростным интернетом и сервисами. Это поднимает общую планку качества и усложняет конкуренцию для частных арендодателей.

5. Новые привычки студентов и гибридное обучение

Хотя большинство студентов вернулись в кампусы, гибридные и дистанционные форматы сохраняются. Это влияет на:

• выбор жилья вне студенческих районов, в более спокойных районах;
• спрос на гибкие краткосрочные договоры (1–3 месяца);
• повышенные требования к комфорту, интернету и уединению.

Побеждают те, кто предлагает адаптированные решения под новые реалии.

Пример расчёта доходности в 2025 году

Рассмотрим объект в Генте (Бельгия):

• Цена покупки: 160 000 €
• Аренда в месяц: 850 €
• Годовой доход (брутто): 10 200 €
• Годовые расходы (налоги, обслуживание, амортизация): 2 500 €
• Чистый доход: 7 700 €
• Доходность (нетто): 4,8 %

Для сравнения, средняя ставка по банковским депозитам в зоне евро в 2025 году составляет 2,5–3 %.

Преимущества инвестирования в студенческое жильё

• Стабильный и ежегодно возобновляющийся спрос
• Доходность выше средней по рынку аренды
• Устойчивость к экономическим колебаниям
• Разнообразие форматов и гибкость управления

Риски и ограничения

• Зависимость от образовательной политики (приём иностранных студентов, онлайн-обучение)
• Повышенные операционные издержки
• Высокая текучесть арендаторов
• Простои в летний период
• Жёсткое регулирование в некоторых странах и городах

Рекомендации по стратегии на 2025 год

1. Выбирать города с высоким спросом и недостатком предложения (Лиссабон, Братислава, Вильнюс, Гданьск);
2. Инвестировать в энергоэффективные объекты, чтобы минимизировать эксплуатационные расходы и соответствовать стандартам;
3. Разделять предложение по форматам — от недорогих комнат до студий с сервисом;
4. Использовать сезонность — краткосрочная аренда летом или сдача аспирантам на круглогодичной основе;
5. Передавать управление профессиональным компаниям, особенно при владении недвижимостью за рубежом.

Вывод

В 2025 году рынок студенческого жилья остаётся привлекательным направлением для инвестиций, особенно в городах с острым дефицитом аренды и активной академической средой. Однако он уже не является пассивным вложением без рисков.

Для долгосрочных инвесторов, готовых к активному управлению и адаптации к новым условиям, студенческое жильё остаётся надежной инвестицией. Но для тех, кто ожидает лёгкой и быстрой прибыли — это может быть сложным и не всегда оправданным вложением.

Ключ к успеху — в грамотном выборе локации, качестве недвижимости, профессиональном управлении и гибкости к меняющемуся поведению студентов и требованиям образования.