Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB) объявила о масштабной смене стратегического курса: банк полностью прекращает деятельность в сфере коммерческой недвижимости в США и сосредотачивает усилия на европейских рынках. Этот шаг отражает переоценку рисков и стремление к стабильности в условиях растущей неопределённости на глобальном рынке недвижимости.
Контекст: присутствие Pfandbriefbank в США
В начале 2010-х годов PBB активно наращивала своё присутствие в США, рассматривая этот рынок как высокодоходный и ликвидный. Основное внимание уделялось финансированию офисных и смешанных проектов в таких мегаполисах, как Нью-Йорк, Чикаго и Сан-Франциско.
В пиковый момент объём американского кредитного портфеля превышал 5 миллиардов евро. Однако постпандемийный спад на рынке офисной недвижимости, рост доли невозвратных кредитов и ужесточение условий рефинансирования стали поводом для пересмотра стратегии.
Почему PBB уходит из США
Основная причина — рост рисков и структурные проблемы на американском рынке недвижимости. Особенно это касается сегмента офисов, который серьёзно пострадал из-за перехода на удалённую и гибридную работу.
Ключевые факторы ухода:
- Рост доли проблемных кредитов (NPL) в США
- Падение стоимости объектов, особенно в городских офисах
- Сложности с рефинансированием и повышение ставок
- Жёсткая конкуренция со стороны американских банков и фондов
- Регуляторные и макроэкономические риски
Согласно отчёту за первый квартал 2025 года, 14,5 % американского портфеля PBB признаны проблемными или под реструктуризацией, в то время как в Европе этот показатель составляет менее 2 %.
Новый фокус: Европа
PBB намерена сконцентрироваться на европейских странах с устойчивой экономикой и ориентироваться на объекты, соответствующие стандартам ESG. В приоритет попадают:
- Германия, Австрия, Нидерланды
- Скандинавия, где особенно активны сегменты логистики и жилья
- Франция и страны Бенилюкса, включая проекты устойчивого развития
- Здания с высокой энергоэффективностью и зелёными сертификатами
Генеральный директор Андреас Арндт подчеркнул:
«Это не просто уход с рынка США — это подтверждение нашей приверженности европейской стабильности и прозрачности».
Финансовые последствия
PBB планирует в течение 12 месяцев ликвидировать или закрыть американские активы на сумму около 3,2 миллиарда евро. Проблемные кредиты могут быть проданы со скидкой.
Для поддержки европейского роста банк собирается привлечь до 1 миллиарда евро дополнительного капитала.
Финансовые результаты за первый квартал 2025 уже отражают начало перехода:
- Операционная прибыль снизилась на 17 %
- Резервы на потери по кредитам увеличены на 320 миллионов евро
- Доля европейских активов выросла с 78 % до 85 %
Реакция рынка
Рынок отреагировал сдержанно. Акции PBB упали на 3,8 % в день объявления, но вскоре стабилизировались. Аналитики Deutsche Bank и HSBC назвали шаг «обоснованной стратегией снижения риска».
Однако рейтинговые агентства Moody’s и Fitch поставили рейтинги PBB на пересмотр в связи с переходными рисками и снижением диверсификации.
Риски и вызовы
Фокус на Европу означает более стабильный, но и более конкурентный рынок. Среди рисков:
- Конкуренция со стороны региональных банков и REIT
- Ужесточение экологических и социальных стандартов (ESG)
- Более строгий надзор со стороны ЕЦБ
- Снижение маржинальности по сравнению с американскими активами
Тем не менее, в долгосрочной перспективе PBB рассчитывает на устойчивый рост с низкой волатильностью.
Сравнение с другими банками
PBB — не единственный европейский банк, свернувший деятельность в США. Примеры:
| Банк | Действие | Причина |
|---|---|---|
| Aareal Bank | Сократила объём офисных кредитов | Рост кредитных рисков в США |
| UniCredit | Продала портфель в Чикаго | Глобальная реструктуризация активов |
| Crédit Agricole | Сфокусировалась на ЕС | ESG-стратегия и снижение рисков |
Стратегический вектор
Pfandbriefbank стремится закрепиться как ведущий европейский игрок в области устойчивого финансирования недвижимости. Приоритетные направления:
- Социальное и доступное жильё
- Городская логистика и объекты «последней мили»
- Коммерческая недвижимость, соответствующая климатическим целям ЕС
Заключение
Выход PBB с рынка США — это глубокая стратегическая трансформация, соответствующая новой экономической реальности. Вместо глобального расширения банк делает ставку на локальную надёжность, ESG-устойчивость и предсказуемые доходности.
Этот шаг может обеспечить более надёжную позицию в будущем и повысить доверие европейских инвесторов, ориентированных на экологичность и прозрачность.
