На фоне стремительных изменений на рынке коммерческой недвижимости арендаторы становятся всё более требовательными и избирательными. Новый отчёт Cushman & Wakefield в сотрудничестве с CoreNet Global демонстрирует смену приоритетов: от метража — к качеству пространства, от престижа — к функциональности, от централизованных офисов — к гибким и устойчивым решениям.
В этом материале представлены основные выводы исследования, проанализированы новые тренды и даны рекомендации для собственников, девелоперов и инвесторов.
Эволюция потребностей арендаторов
За последние три года гибридные, удалённые и мобильные модели работы радикально трансформировали офисный рынок. Согласно отчёту, более 64 % компаний пересмотрели свои стратегии использования пространства, и почти половина внедрила гибридный формат.
На первый план вышло качество вместо площади. Компании всё чаще ищут не самые большие, а самые эффективные офисы. Ключевые характеристики востребованных помещений:
- качественная вентиляция и свежий воздух;
- доступ к естественному освещению;
- гибкие планировки;
- зоны для командной работы;
- экологическая сертификация зданий (LEED, BREEAM и др.).
Офис как инструмент привлечения талантов
Отчёт подчёркивает: 83 % HR-директоров считают офис критически важным фактором удержания персонала. Удобное, современное рабочее пространство стало конкурентным преимуществом в борьбе за кадры — особенно среди поколений Z и миллениалов, для которых важны:
- баланс между работой и личной жизнью;
- экологические и этические ценности компании;
- свобода выбора формата и места труда.
От арендодателей ожидается создание среды, в центре которой — потребности человека.
Гибкость — главный приоритет 2025 года
72 % арендаторов заинтересованы в гибких форматах аренды, таких как коворкинги, субаренда и краткосрочные договоры. Особенно это актуально для компаний с численностью до 500 сотрудников.
Гибкость включает:
- аренду на 3–12 месяцев;
- быструю возможность увеличения или сокращения площади;
- адаптацию под проектные команды;
- оплату по факту использования (pay-as-you-go).
Традиционная долгосрочная аренда теряет актуальность — рынок стремится к гибким решениям, соответствующим реальным бизнес-потребностям.
ESG и устойчивое развитие — новые стандарты
Устойчивость становится неотъемлемой частью корпоративной политики. По данным отчёта, 58 % арендаторов включили цели по снижению выбросов CO₂ в свои KPI, а 34 % планируют достичь углеродной нейтральности к 2030 году.
Это означает для собственников:
- рост спроса на сертифицированные зелёные здания;
- премия к ставке аренды за энергоэффективность;
- поддержка со стороны регуляторов и муниципалитетов.
Отсутствие ESG-стратегии увеличивает риск вакантности и потери стоимости объекта.
Умные технологии как необходимость
Сегодня технологии в офисах стали не просто желательны, а обязательны. Согласно отчёту, 68 % арендаторов считают наличие интеллектуальных систем критичным фактором при выборе офиса.
Спросом пользуются:
- автоматизированное управление микроклиматом;
- бесконтактные системы доступа;
- датчики движения и присутствия;
- аналитика использования пространства;
- мобильные приложения для сотрудников.
Искусственный интеллект помогает арендодателям прогнозировать поведение арендаторов, улучшать комфорт и повышать лояльность.
Новая география: центры отходят на второй план
Пандемия изменила восприятие удалённости. Всё больше компаний выбирают офисы за пределами деловых центров, при условии сохранения качества и снижения расходов.
25 % арендаторов планируют открытие хабов в пригородах и спутниковых городах, чтобы сократить время на дорогу и повысить качество жизни сотрудников. Это создаёт новые возможности для развития недвижимости вне мегаполисов.
Сокращение площадей — новая норма
В среднем, компании сократили арендованные площади на 10–30 % по сравнению с 2019 годом. Но это не означает падение арендных ставок — напротив, премиальные объекты сохраняют высокие цены.
Интересный факт: расходы на одного сотрудника выросли, поскольку компании вкладываются в здоровье, комфорт и продуктивность.
Новая роль арендодателя
Современные арендаторы ищут не просто площадь, а партнёрские отношения, включая:
- совместное планирование рабочих зон;
- гибкие условия аренды;
- цифровые платформы и приложения;
- прозрачную коммуникацию;
- учёт целей ESG арендатора.
Арендодатели должны трансформироваться в сервисных партнёров, где во главе — удовлетворённость и потребности клиента.
Последствия для инвесторов
Изменение запросов арендаторов влияет и на поведение инвесторов. Cushman & Wakefield отмечает:
- офисы класса A с ESG-сертификацией имеют низкий уровень вакантности (менее 8 %) и стабильную доходность;
- растёт интерес к реконструкции устаревших зданий под современные стандарты;
- активизируются инвестиции в операторов гибких офисов.
Заключение
Отчёт Cushman и CoreNet ясно демонстрирует: модель аренды офисов кардинально изменилась. Сегодня недостаточно просто удачного местоположения и престижного фасада. Арендаторы ориентируются на:
- гибкость условий;
- устойчивость и ESG;
- технологичную инфраструктуру;
- высокое качество среды;
- партнёрский подход со стороны арендодателя.
Чтобы успешно работать в новой реальности, всем участникам рынка необходимо адаптироваться к новым ценностям и ожиданиям современного арендатора.
