Компания BentallGreenOak (BGO) объявила о закрытии своего крупнейшего фонда недвижимости с фокусом на Азию, ориентированного на стратегию value-add. Фонд привлёк более 2,3 миллиарда долларов и будет направлен на преобразование неэффективно используемых объектов в регионе Азиатско-Тихоокеанского региона в устойчивые и доходные активы.
Рекордный этап привлечения капитала
Новый фонд BGO Asia Real Estate Partners IV получил обязательства от инвесторов на сумму $2,35 млрд по состоянию на май 2025 года, превысив изначально установленный целевой объём. Это делает его крупнейшим фондом с value-add стратегией, когда-либо запущенным BGO в Азии.
Среди инвесторов — более 30 институциональных организаций из Северной Америки, Европы, Ближнего Востока и Азии: от суверенных фондов до пенсионных систем, страховых компаний и университетских трастов.
Что такое стратегия value-add?
Value-add — это инвестиционная стратегия, при которой приобретаются объекты недвижимости, нуждающиеся в обновлении, репозиционировании или перепрофилировании, с целью увеличения их стоимости и доходности. Такие активы, как правило, несут более высокий риск, чем «ядро» (core), но и потенциальная доходность выше.
Примеры value-add-мер:
- Реновация устаревших офисов или торговых центров
- Улучшение условий аренды и повышение доходности
- Повышение энергоэффективности и соответствие ESG-стандартам
- Оптимизация эксплуатации и управления объектом
География инвестиций
Фонд сосредоточится на ликвидных мегаполисах региона АТР, включая:
- Токио (Япония) — модернизация офисных зданий и старого жилого фонда
- Сеул (Южная Корея) — репозиционирование отелей и офисов
- Сингапур — обновление логистических объектов и бизнес-парков
- Сидней и Мельбурн (Австралия) — проекты смешанного назначения
- Гонконг и Тайбэй — редевелопмент жилья и пространства для коворкингов
Также рассматриваются отдельные возможности в Юго-Восточной Азии: Вьетнаме, Таиланде и Индонезии.
ESG как основа стратегии
BGO делает устойчивое развитие ключевым элементом инвестиционного подхода. Все объекты проходят независимую ESG-оценку: соответствие экологическим стандартам, потенциал по сокращению выбросов, социальное воздействие.
Нацеленность на получение сертификатов LEED, BREEAM и др. с акцентом на:
- Энергоэффективные модернизации
- Использование переработанных и экологичных материалов
- Защиту от климатических рисков
- Вовлечённость в развитие локальных сообществ
Комментарии руководства
Джон Пак, глава азиатского подразделения BGO:
«Мы наблюдаем устойчивый спрос на трансформационные проекты в крупнейших азиатских мегаполисах. Эти инвестиции позволяют нам создавать стоимость и одновременно вносить вклад в развитие городов.»
Джессика Тан, партнёр и управляющий фондом:
«Стратегия value-add — это не просто про доходность. Это активное участие в формировании городской среды и создание реального социального эффекта.»
Ожидаемая доходность
Фонд ориентирован на внутреннюю норму доходности (IRR) в диапазоне 13–15 % с горизонтом 5–7 лет. Большинство проектов будут реализованы совместно с локальными партнёрами.
Для управления рисками предусмотрены диверсификация по секторам и странам, а также валютное хеджирование.
Основа на прошлых результатах
Фонд стал продолжением успешного BGO Asia Real Estate Partners III, завершённого в 2021 году на сумму $1,4 млрд. Тогда проекты в Сингапуре, Сеуле и Осака продемонстрировали отличные результаты: модернизация офисов, развитие логистики и отельной недвижимости.
Эта история успеха усилила интерес инвесторов к новому фонду.
Рынок и тренды
Рост интереса к value-add в Азии обусловлен:
- Падением цен после пандемии
- Переходом к гибридной работе и изменением формата аренды
- Возрастающими ожиданиями арендаторов к качеству и устойчивости
- Быстрой урбанизацией и нехваткой доступного жилья
Согласно JLL, инвестиции в value-add в Азии выросли на 28 % в 2024 году, и тренд продолжится в 2025-м.
Почему инвесторы выбирают этот фонд
Преимущества для институциональных инвесторов:
- Доступ к закрытым и труднодоступным сделкам
- ESG-совместимая диверсификация
- Присутствие на быстрорастущих рынках
- Потенциал дохода и прироста капитала
Многие пенсионные фонды отметили соответствие стратегии их климатическим и социальным задачам.
Вывод
Рекордный азиатский фонд BGO отражает растущий интерес институциональных инвесторов к преобразующей недвижимости. С фокусом на устойчивость, урбанистическое обновление и глубокую рыночную экспертизу, компания подтверждает свои лидирующие позиции в сегменте value-add.
Для тех, кто стремится совместить доход и социально значимый эффект, такая стратегия предлагает перспективный путь в будущее.
