В условиях изменяющейся мировой экономики институциональные инвесторы всё чаще ищут альтернативу традиционным стратегиям в недвижимости. Одним из таких направлений стал вторичный рынок недвижимости — ранее считавшийся нишевым, сегодня он становится ключевым элементом продвинутых инвестиционных портфелей. Лидером этого сдвига выступает американская инвестиционная компания StepStone Group, сумевшая превратить вторичные сделки в стратегический актив класса core.
Что такое вторичный рынок недвижимости
Рынок real estate secondaries предполагает покупку существующих долей в закрытых фондах недвижимости, а не вложения в новые объекты или фонды. Такие сделки позволяют инвесторам сразу войти в стабилизированные портфели с известными активами и доходностью, минуя риски девелопмента и неопределённости “слепого пула”.
Обычно такие доли приобретаются со скидкой к NAV (чистой стоимости активов), особенно когда продавец нуждается в ликвидности. Это создаёт возможности для привлекательной доходности с контролируемым риском.
Ранняя и целенаправленная стратегия StepStone
StepStone начала системно работать с этим сегментом ещё в начале 2010-х годов — задолго до того, как он стал популярным. Компания инвестировала в собственную аналитическую платформу, позволяющую оценивать тысячи фондов по регионам, секторам и фазам жизненного цикла.
К 2025 году StepStone управляет более чем $25 млрд в недвижимости, из которых свыше $8 млрд — это вторичные сделки. Успех обеспечивают:
- Доступ к крупным институциональным портфелям, нуждающимся в ликвидности
- Сильные партнёрства с управляющими (GP) и инвесторами (LP)
- Модельная система точной оценки долей и будущей доходности
Почему вторичный рынок стал “core”
Ранее вторичные сделки воспринимались как оппортунистическая тактика, актуальная в кризис. StepStone изменила это представление, доказав в 2020–2025 годах, что secondaries — это устойчивый и масштабируемый инструмент.
Ключевые преимущества:
- Минимальная J-кривая — доходность начинается сразу
- Прозрачные активы с понятными метриками
- Вход со скидкой, особенно в момент рыночной турбулентности
- Готовая диверсификация по объектам, регионам и стратегиям
Во времена высокой ставки и ограниченного долга вторичные сделки стали отличным решением для пенсионных фондов, суверенных инвесторов и фондов университетов.
Крупные сделки StepStone
Некоторые из недавних кейсов StepStone:
- $350 млн в Blackstone Real Estate Partners со скидкой 12 % к NAV
- €1,2 млрд в европейский логистический портфель со стабилизированным доходом
- Выкуп долей у канадского пенсионного фонда, решившего перераспределить капитал
Эти сделки дали IRR на уровне 14–16 % в год, с большей ликвидностью и меньшим риском по сравнению с девелопментом.
Технологии и аналитика как преимущество
StepStone использует собственную информационную платформу, включающую:
- Отслеживание NAV и доходности в реальном времени
- Оценку ESG на уровне фонда и отдельных активов
- Стресс-сценарии по макроэкономике
- Инструменты построения портфелей под мандаты клиентов
Такой подход позволяет находить и закрывать сделки быстрее и эффективнее, чем у большинства конкурентов.
Сравнение со стратегиями в недвижимости
| Стратегия | Описание | Доходность | Основные риски |
|---|---|---|---|
| Core / Core+ | Стабильные активы с доходом от аренды | 5–7 % | Рыночная коррекция |
| Value-add | Модернизация, редевелопмент | 8–12 % | Операционные и арендные риски |
| Оппортунистическая | Новое строительство или серьёзная реконцепция | 12–18 % | Строительство, сроки |
| Secondaries | Покупка долей действующих фондов | 10–14 % | Ликвидность, точность оценки |
В условиях дорогого капитала secondaries становятся лучшим компромиссом между доходом, риском и прозрачностью.
Кто инвестирует
StepStone работает с широкой линейкой клиентов:
- Пенсионные фонды, ориентированные на стабильную доходность
- Страховые компании, стремящиеся к диверсификации
- Фонды фондов, желающие эффективной аллокации
- Wealth-структуры, запускающие продукты с доступом к secondaries
В 2023–2025 годах наблюдался приток капитала в связи с:
- Сложностью привлечения долгового финансирования
- Задержками в запуске новых фондов
- Появлением множества зрелых фондов, готовых к продаже долей
Прогноз до 2030 года
По прогнозам, мировой рынок secondaries в недвижимости вырастет до $200 млрд в год к 2030 году. StepStone намерена довести свой портфель до $15 млрд к 2027 году. В приоритетах:
- Географическая экспансия в Латинскую Америку и Азию
- Индивидуальные мандаты под интересы крупных институционалов
- Развитие ИИ и ESG-аналитики
Заключение
StepStone смогла изменить восприятие вторичного рынка недвижимости. Благодаря аналитике, масштабу и дисциплине компания сделала secondaries не просто инструментом, а полноценным основным активом для глобальных инвесторов.
Сегодня это не временное решение — это стратегический фундамент.
