По мере ускорения цифровой трансформации европейский рынок недвижимости переживает серьёзные структурные изменения. Если ранее внимание инвесторов было сосредоточено на биомедицинских лабораториях и научных кластерах, то теперь в центре интереса — дата-центры, обеспечивающие основу для экономики, основанной на данных.
Такой сдвиг отражает как рост потребности в цифровых услугах и искусственном интеллекте, так и стремление институциональных инвесторов к стабильным, капиталоёмким и доходным активам.
Цифровой фундамент экономики
За последние три года Европа столкнулась с беспрецедентным ростом объёмов данных. Массовое внедрение облачных сервисов, развитие ИИ, распространение Интернета вещей (IoT), удалённая работа и запуск сетей 5G — всё это создало взрывной спрос на масштабируемую и надёжную цифровую инфраструктуру.
Дата-центры, обеспечивающие хранение, обработку и защиту данных, стали основой новой экономики. По данным CBRE, в 2024 году мощность дата-центров в ключевых европейских городах (FLAP-D: Франкфурт, Лондон, Амстердам, Париж, Дублин) выросла на 22 %, и рост, по прогнозам, продолжится до 2027 года.
Смена приоритетов: от биолабораторий к серверам
Если ранее инвестиции активно направлялись в недвижимость для сектора наук о жизни — лаборатории, инкубаторы, исследовательские кампусы, — то теперь этот сектор теряет привлекательность из-за высоких затрат, длительных сроков строительства и жёстких регуляций.
На этом фоне дата-центры стали привлекательной альтернативой: они обеспечивают долгосрочную арендную стабильность, высокий спрос со стороны крупнейших технологических компаний (hyperscalers — AWS, Microsoft Azure, Google Cloud) и прозрачную модель доходности. Поэтому пенсионные фонды, инвестиционные трасты (REIT) и инфраструктурные фонды всё чаще переключаются на этот сегмент.
Среди заметных сделок — инвестиция AXA IM Alts в кампус в Лионе и покупка Blackstone центра мощностью 100 МВт в Нидерландах.
География расширяется
Хотя крупнейшие рынки — Лондон, Франкфурт, Амстердам, Париж — продолжают доминировать, новые направления быстро набирают популярность: Варшава, Мадрид, Милан, Копенгаген, Осло и Вена привлекают инвесторов доступной землёй, поддержкой местных властей и наличием возобновляемых источников энергии.
Также растёт значение Восточной и Южной Европы. В 2025 году Digital Realty и Equinix заявили о запуске кампусов в Польше и Испании. А программы ЕС, такие как Digital Europe, стимулируют создание цифрового суверенитета на уровне государств-членов.
Технические и экологические требования
Современные дата-центры предъявляют высокие требования к проектированию и эксплуатации. Ключевые характеристики:
- Модульная архитектура с возможностью масштабирования
- Резервное питание и охлаждение (конфигурации N+1 и 2N)
- Соответствие высоким стандартам безопасности, включая Tier III или Tier IV
- Наличие экологических сертификатов (LEED, BREEAM), особенно важных для институциональных арендаторов
Энергоэффективность вышла на первый план. Операторы всё чаще используют возобновляемые источники, системы рекуперации тепла и локальное накопление энергии, чтобы соответствовать требованиям ESG и минимизировать затраты.
Доходность и инвестиции
Согласно отчёту Savills, чистая начальная доходность (net initial yield) по дата-центрам в ключевых городах Европы составляет от 4,25 % до 5,5 %, что сопоставимо с премиальной логистикой и офисами. Арендные договоры обычно заключаются на срок от 10 до 15 лет, что снижает риски и повышает предсказуемость доходов.
Стоимость строительства центра на 10–20 МВт в Европе — от €80 до €150 миллионов, в зависимости от страны, подключения к сетям и административных барьеров. Но при арендных ставках до €300–400 за 1 кВт в год в городах FLAP, возврат инвестиций остаётся высоким.
Барьеры и вызовы
Несмотря на высокий интерес и рост спроса, сектор сталкивается с рядом проблем:
- Ограничения по подключению к электросетям, особенно в перегруженных узлах (например, Лондон, Амстердам)
- Задержки с разрешительной документацией из-за ужесточения экологических норм
- Дефицит подходящих участков с доступом к сетям связи и электроснабжению
- Сопротивление со стороны местных жителей, особенно при размещении рядом с жилыми районами
В некоторых странах обсуждаются ограничения по энергопотреблению и налогообложение для энергоёмких дата-центров.
Интеграция в городскую среду
Прогрессивные девелоперы всё чаще стремятся включить дата-центры в городскую инфраструктуру. Среди новых решений:
- Гибридные комплексы, сочетающие серверные помещения с офисами и ритейлом (пример — Барселона, Вена)
- Современная архитектура, включающая зелёные крыши, шумоизоляцию и эстетичные фасады
- Системы рекуперации тепла, позволяющие использовать избыточное тепло серверов для отопления жилья
Таким образом, дата-центры становятся частью умного города, а не просто индустриальными объектами.
Заключение
Сдвиг интереса инвесторов с лабораторий на дата-центры отражает фундаментальное переосмысление роли недвижимости в цифровую эпоху. По мере того как данные становятся таким же базовым ресурсом, как вода или электричество, устойчивые цифровые инфраструктуры выходят на первый план.
Те города и инвесторы, которые первыми адаптируются к этой реальности, получат не только прибыль, но и стратегическое преимущество в будущем технологическом ландшафте Европы.
С ростом ИИ, кибербезопасности, облачных решений и обработки данных на периферии (edge computing), дата-центры становятся новым «золотом» на рынке недвижимости. Это уже не ниша — это основа цифровой Европы.
