В 2025 году международная инвестиционная компания Heitman и австралийский пенсионный фонд HESTA объявили о расширении своего совместного портфеля альтернативной недвижимости в Европе. Это стратегическое партнёрство отражает растущий интерес институциональных инвесторов к нетрадиционным видам недвижимости, сочетающим стабильную доходность с ощутимым социальным и экологическим эффектом.
В рамках сотрудничества инвестиции будут направлены в такие сегменты, как студенческое жильё, апартаменты с обслуживанием, регулируемое жильё и объекты здравоохранения. География инвестиций охватит крупнейшие города Западной и Северной Европы.
Стратегическое партнёрство
Heitman управляет активами на сумму свыше 50 миллиардов евро по всему миру и обладает обширным опытом в сфере недвижимости.
HESTA — один из крупнейших пенсионных фондов Австралии с активами более 70 миллиардов евро и более миллионом участников, работающих в сфере здравоохранения, образования и социальных услуг. Фонд известен своим приверженным подходом к инвестициям по стандартам ESG (экологическим, социальным и управленческим).
Стороны уже инвестировали около 650 миллионов евро в альтернативную недвижимость, включая апартаменты с обслуживанием в Нидерландах и студенческое жильё в Германии и Великобритании. Новое соглашение предусматривает дальнейшее расширение портфеля.
Что такое альтернативная недвижимость?
Альтернативная недвижимость — это активы за пределами традиционных сегментов (офисов, торговых центров, складов), обладающие высокой устойчивостью к рыночной волатильности и растущей востребованностью:
- Студенческое жильё — стабильно высокий спрос в университетских городах.
- Апартаменты с обслуживанием — привлекательный формат для молодых специалистов и мобильных работников.
- Медицинские и оздоровительные учреждения — в связи со старением населения Европы.
- Регулируемое и доступное жильё — поддерживаемое государственными программами и направленное на решение жилищного кризиса.
География инвестиций
Целевыми регионами станут города с высокими темпами урбанизации, дефицитом жилья и прозрачной нормативной базой:
- Германия: Берлин, Мюнхен, Гамбург
- Нидерланды: Амстердам, Роттердам, Утрехт
- Франция: Париж, Лион
- Испания: Мадрид, Барселона
- Бельгия: Брюссель, Антверпен
- Дания: Копенгаген, Орхус
Эти города обладают устойчивыми демографическими и экономическими показателями, обеспечивая надёжную среду для долгосрочного вложения капитала.
Драйверы рынка
Переориентация институционального капитала в сторону недвижимости социального назначения обусловлена рядом долгосрочных факторов:
- Острая нехватка доступного жилья в городах
- Старение населения и рост спроса на здравоохранение
- Постпандемийные корректировки стратегии в сторону стабильных активов
- Жёсткие требования ESG и цели ЕС в области устойчивого развития
- Защита от инфляции и устойчивый доход на фоне макроэкономической нестабильности
Эти факторы делают альтернативную недвижимость особенно привлекательной для пенсионных фондов и других инвесторов, ориентированных на долгосрочную доходность с низким риском.
ESG-ориентированный подход
HESTA требует строгого соблюдения ESG-принципов от всех инвестиционных партнёров. Heitman, со своей стороны, обеспечивает интеграцию этих требований в процессы планирования, строительства и управления:
- Экология: сертифицированные здания, энергосберегающие технологии, снижение углеродного следа
- Социальный эффект: доступность жилья для студентов, пожилых людей и уязвимых категорий населения
- Управление: прозрачность процедур, соблюдение прав арендаторов, этичное управление объектами
- Инновации: использование “умных” технологий в зданиях, цифровизация процессов аренды и обслуживания
Структура сделок
Все инвестиции структурируются через специализированный инвестиционный фонд, зарегистрированный в Люксембурге, с возможностью создания подпортфелей по странам или типам активов.
Heitman будет управлять разработкой и операционной деятельностью, включая выбор объектов и эксплуатацию.
HESTA сохранит контроль за распределением капитала, стратегией развития и соблюдением ESG.
Такой подход обеспечивает баланс между гибкостью локальной реализации и стандартизированной системой управления на уровне институционального инвестора.
Ожидаемая доходность и срок инвестиций
Ожидаемая среднегодовая доходность составит от 6% до 8,5%, в зависимости от типа и расположения объекта.
Медицинские учреждения обеспечивают долгосрочные государственные контракты, а студенческое жильё и апартаменты с обслуживанием характеризуются высокой заполняемостью и стабильными потоками арендных платежей.
Срок инвестиций — от 10 до 15 лет, что соответствует обязательствам пенсионного фонда и стратегии “покупай и держи”.
Влияние на рынок недвижимости Европы
Расширение портфеля Heitman–HESTA укрепит позиции ответственного капитала в европейской недвижимости и приведёт к ряду положительных эффектов:
- Увеличение предложения доступного жилья
- Развитие инфраструктуры в сфере здравоохранения и ухода за пожилыми людьми
- Усиление стандартов ESG в строительстве и эксплуатации объектов
- Стимулирование партнёрств между государством и частными инвесторами
- Повышение устойчивости рынка к внешним шокам
Такой подход соответствует новым требованиям городов Европы и стратегическим приоритетам Евросоюза в области климата, социального равенства и устойчивого урбанизма.
Заключение
Партнёрство Heitman и HESTA по расширению альтернативного портфеля недвижимости в Европе является не просто инвестиционным проектом, а примером новой волны институционального капитала с акцентом на устойчивость, социальную значимость и долгосрочную эффективность.
В условиях меняющегося спроса, демографических вызовов и ESG-трансформаций такие инициативы становятся ключевыми элементами будущего устойчивой недвижимости на континенте.
