В 2025 году рынок недвижимости США демонстрирует разнонаправленную динамику. В одних штатах собственный капитал домовладельцев растёт на фоне удорожания жилья, в других — стагнирует или даже снижается. Согласно последним данным аналитических агентств и ипотечных компаний, различия между регионами стали ещё более выраженными, а ключевыми факторами изменений стали экономика, налоги и демография.
Капитал владельца жилья — это разница между рыночной стоимостью недвижимости и остатком по ипотеке. Этот показатель играет важную роль в оценке финансовой устойчивости домохозяйств. В 2025 году на его динамику влияют процентные ставки, спрос, объёмы строительства и внутренняя миграция населения.
Штаты с наилучшими показателями
Флорида
Флорида вновь лидирует по росту капитала. По данным CoreLogic, средний прирост капитала здесь составил 26 000 евро на одного домовладельца. Высокий спрос со стороны пенсионеров, удалённых работников и инвесторов, а также ограниченное предложение поддерживают рост цен.
Города Тампа, Орландо и Сарасота демонстрируют особенно уверенный рост в среднем и премиум-сегментах. Отсутствие подоходного налога и благоприятная налоговая политика делают штат ещё более привлекательным.
Южная Каролина
Южная Каролина остаётся в числе быстроразвивающихся штатов. Капитал домовладельцев вырос в среднем на 19 000 евро. Причины — миграция из дорогих штатов, рост занятости, улучшение инфраструктуры. Особенно активно развиваются Чарльстон и Гринвилл.
Монтана и Айдахо
Монтана и Айдахо удивляют высоким ростом, вызванным спросом на сельскую недвижимость и жизнь на природе. В Монтане капитал вырос в среднем на 17 500 евро, в Айдахо — на 16 200 евро. Покупатели массово переезжают сюда из мегаполисов в поисках пространства, природы и доступной жизни.
Штаты с наихудшими показателями
Калифорния
Несмотря на высокие цены, Калифорния входит в число аутсайдеров. В округах Лос-Анджелес и Сан-Франциско средний капитал владельцев жилья снизился на 3 800 евро. Основные причины — высокая ипотечная ставка, отток населения и перегретый рынок.
Луизиана
В Луизиане наблюдается стагнация, а местами — снижение капитала. Этому способствуют ураганы, наводнения, рост стоимости страхования и слабая демография. Особенно тяжёлая ситуация в Новом Орлеане и Батон-Руж.
Иллинойс
В Иллинойсе, особенно в пригородах Чикаго, рост капитала минимален. Высокие налоги, старый жилищный фонд и отток жителей тормозят рынок. В 2025 году прирост капитала составил менее 2 000 евро.
Общенациональные тенденции
Суммарный прирост капитала владельцев жилья в США в 2025 году составил около 840 миллиардов евро. Это ниже рекордов 2022–2023 годов, но выше допандемийного уровня. В среднем один домовладелец увеличил свой капитал на 12 500 евро, что на 7 % выше, чем год назад.
Однако между штатами сохраняется значительная разница. Там, где миграция положительна, рынок труда активен, а новое строительство ограничено — капитал растёт. В регионах с высокими налогами, климатическими рисками и демографическим спадом — наблюдается обратная картина.
Роль ипотечных ставок
Высокие ставки по ипотеке остаются серьёзным сдерживающим фактором. В 2025 году средняя ставка на 30 лет составляет от 6,8 % до 7,1 %. Это тормозит покупки, рефинансирование и возможность использования капитала на другие цели — например, ремонт или инвестиции.
Линии кредита под залог недвижимости (HELOC) также стали менее популярными из-за роста стоимости заимствований.
Кто выигрывает от роста капитала?
Наибольший рост наблюдается у тех, кто купил жильё до 2020 года. В ряде штатов их капитал вырос более чем на 70 000 евро. Это особенно актуально для Юга и Запада США. Такие домовладельцы часто используют капитал для улучшения условий жизни, переезда или получения дополнительного финансирования.
Также в выигрыше находятся семьи с низким уровнем долговой нагрузки, проживающие в растущих регионах с постоянным спросом.
Кто в зоне риска?
Наибольшие риски — у покупателей 2022–2023 годов. Они купили жильё по высоким ценам и ставкам, и у них не было времени на накопление капитала. В некоторых случаях их капитал уже стал отрицательным — сумма кредита превышает стоимость недвижимости.
Подобные ситуации характерны для пригородов Сан-Франциско, Нью-Йорка и Чикаго. Также страдают семьи с падающими доходами, повышенными налогами и дорогими страховками.
Прогноз на второе полугодие 2025 года
Эксперты ожидают стабильный рост в штатах Юга и Запада — Флориде, Техасе, Южной Каролине, Аризоне. Здесь спрос остаётся высоким, а предложение ограничено.
В то же время на Среднем Западе и Северо-Востоке США возможна дальнейшая стагнация — особенно в зонах с депопуляцией и устаревшей инфраструктурой.
Федеральная резервная система США пока не планирует снижение ставок до конца 2025 года, а значит, текущие региональные различия сохранятся.
Вывод
В 2025 году капитал владельцев жилья в США формируется под влиянием региональной экономики, процентных ставок и демографических сдвигов. Флорида, Южная Каролина и Айдахо демонстрируют сильные результаты. Калифорния, Луизиана и Иллинойс — напротив, сталкиваются со стагнацией и снижением.
Для домовладельцев понимание этих трендов критически важно при принятии решений о продаже, рефинансировании или новых вложениях. А для инвесторов и политиков структура капитала в 2025 году — это одновременно вызов и возможность в условиях нормализующегося рынка недвижимости.
