В 2025 году Израиль достиг рекордного уровня инвестиций в европейскую недвижимость. По последним оценкам JLL и CBRE, общий объем вложений израильских компаний и фондов в объекты недвижимости на европейском континенте достиг 2,1 млрд евро — это самый высокий показатель за всю историю. Эта цифра отражает не только экономические интересы, но и стратегический сдвиг в восприятии недвижимости как устойчивого и доходного класса активов для израильского капитала.
Экономический и геополитический контекст
Экономические вызовы последних лет — рост процентных ставок, валютная волатильность и нестабильность на Ближнем Востоке — подтолкнули инвесторов к международной диверсификации. Израильские институциональные инвесторы, включая пенсионные фонды, страховые компании и девелоперов, всё чаще обращаются к стабильным и доходным активам за пределами страны. Европа, с её регулируемыми рынками, предсказуемой доходностью и разнообразием объектов, становится одним из главных направлений.
География инвестиций
Нидерланды: ставка на гостиничный сектор
Наиболее активным в 2025 году стал гостиничный сектор. В Нидерландах израильская компания Fattal Hotel Group, при поддержке страховщиков Migdal, Menora Mivtachim и Phoenix, приобрела портфель из 14 отелей в крупнейших городах страны на сумму свыше 320 млн евро. Дополнительно выделено 45 млн евро на реновацию объектов.
Германия: арендуемое жильё и офисы
Израильские фонды наращивают активность в Германии, особенно в Берлине, Гамбурге, Франкфурте и Лейпциге. За первые месяцы 2025 года в многоквартирные дома под аренду вложено более 180 млн евро. Кроме того, активно приобретаются офисные здания класса A в деловых центрах.
Один из примеров — покупка бизнес-центра в районе Gateway Gardens во Франкфурте за 88 млн евро, что на 30 % ниже докризисной оценки.
Великобритания: Лондон остаётся приоритетом
Несмотря на последствия Brexit, Лондон продолжает притягивать израильский капитал. В 2025 году израильские инвесторы вложили в город около 370 млн евро, в основном в жильё премиум-класса и офисные помещения. Востребованы районы Camden, Westminster и Southwark.
Логистика и e-commerce: акцент на склады
Логистическая недвижимость остаётся в центре стратегического внимания. С ростом электронной коммерции растёт спрос на современные распределительные центры. В 2025 году израильские фонды инвестировали в логистику более 500 млн евро — в Польше, Германии, Бельгии и Чехии.
В апреле израильский фонд приобрёл логистический парк площадью 42 000 м² под Вроцлавом за 65 млн евро, заключив контракт аренды на 10 лет с крупным онлайн-ритейлером.
Восточная Европа и Грузия: поиск альтернативных рынков
Помимо Западной Европы, израильские инвесторы проявляют всё больший интерес к Грузии, Польше, Румынии и Чехии. В курортном городе Батуми только за первый квартал 2025 года израильтянами было приобретено более 750 объектов недвижимости на сумму свыше 60 млн евро, включая апартаменты и апарт-отели.
Профиль инвестора и стратегия владения
Израильские инвесторы придерживаются стратегии долгосрочного владения, в среднем на срок от 7 до 10 лет. Часто используются SPV-структуры (Special Purpose Vehicle), зарегистрированные на Кипре, в Люксембурге или Нидерландах, что позволяет оптимизировать налогообложение и соответствовать нормам ЕС.
Основную массу сделок осуществляют институциональные игроки — пенсионные фонды, страховые компании и семейные офисы, стремящиеся к доходности 5–7 % в год при минимальных рисках.
Наиболее привлекательные сегменты недвижимости
| Сектор недвижимости | Доля от общего объёма | Средняя доходность |
|---|---|---|
| Гостиницы и апарт-отели | 40 % | 7–10 % |
| Логистика и склады | 24 % | 6–7 % |
| Жилая аренда (PRS) | 17 % | 5–6 % |
| Офисные помещения | 13 % | около 5 % |
| Альтернативные активы | 6 % | 6–8 % |
Крупные сделки 2025 года
- Портфель отелей в Нидерландах: Fattal Group приобрела 14 объектов за 320 млн евро, плюс 45 млн евро на реновацию.
- Офисный центр во Франкфурте: сделка на сумму 88 млн евро с дисконтом.
- Жилой фонд в Берлине: совместное вложение Phoenix Insurance и Blackstone на 110 млн евро.
- Логистический хаб в Польше: приобретение объекта под Варшавой за 65 млн евро.
Мнение экспертов
Надав Бен-Авраам, директор по глобальным инвестициям в недвижимость JLL Israel:
«В 2025 году израильские инвесторы действуют системно, с ясной стратегией и устойчивым капиталом. Европа предлагает идеальный баланс между доходностью и стабильностью.»
Мариан Брандт, аналитик Colliers Europe:
«Израильские фонды демонстрируют высокую активность и гибкость — особенно в логистике и гостиничном секторе. Их скорость принятия решений и открытость к партнёрствам делает их желанными игроками на рынке.»
Прогноз на 2026 год
По данным EREA, в 2026 году объём инвестиций из Израиля в европейскую недвижимость может достичь 2,4–2,5 млрд евро. Основные драйверы роста:
- Снижение процентных ставок в зоне евро
- Выход на рынки Скандинавии и стран Балтии
- Расширение участия в проектах build-to-rent
- Интерес к дата-центрам и научно-исследовательским кластерам
Заключение
Рекордные 2,1 млрд евро, вложенные Израилем в европейскую недвижимость в 2025 году, — это не разовый всплеск, а закономерный результат стратегического переосмысления. Израильский капитал стал неотъемлемой частью европейского рынка.
Обладая институциональной надёжностью, долгосрочным мышлением и высокой мобильностью, израильские инвесторы продолжают играть всё более значимую роль в развитии недвижимости в Европе. Для европейского рынка это означает ликвидность, инновации и устойчивость, а для Израиля — глобальную диверсификацию и стабильный доход.
