Шпадићи — прибрежный район рядом с Поречем (Истрия, Хорватия), который давно популярен среди туристов и иностранных инвесторов. С 1 января 2025 года здесь начали действовать новые налоговые правила на недвижимость, вызвавшие заметные изменения на рынке. В этом материале мы подробно рассмотрим, как законодательные изменения повлияли на цены, аренду и инвестиционную привлекательность района.
Новое налоговое регулирование в Хорватии
Цель налоговой реформы — сдержать спекулятивные покупки и стимулировать долгосрочную аренду, особенно в туристических районах.
Основные положения закона:
- Ставка налога устанавливается местными органами в диапазоне от 0,6 до 8 евро/м² в год. В Шпадићи на 2025 год ставка — 5 €/м².
- Освобождаются от налога объекты, где проживают владельцы, или которые сдаются на срок более 10 месяцев в году.
- Срок подачи данных — до 31 марта каждого года.
- Штрафы за нарушения — от 1000 до 6000 евро.
Цель — улучшить доступность жилья для местного населения, особенно для молодых семей.
Реакция рынка недвижимости в Шпадићи
Цены на жильё
До реформы стоимость квадратного метра в Шпадићи составляла 3000–3300 евро. После анонса закона в сентябре 2024 года:
- К декабрю 2024 года цены упали на 5–7 %.
- Весной 2025 года новостройки продаются по цене 2850–3100 €/м².
- Жильё под ремонт — от 2400 €/м².
Многие собственники, особенно краткосрочные арендодатели, начали продавать объекты, чтобы избежать дополнительных налогов.
Арендный рынок
Закон простимулировал переход от краткосрочной аренды к долгосрочной:
- Доля долгосрочной аренды выросла с 35 % до 40 % к марту 2025 года.
- Средняя аренда однокомнатной квартиры — 750–850 евро в месяц.
- Посуточная аренда требует больше налоговой и административной нагрузки.
Для местных арендаторов это означает более широкий выбор жилья по умеренным ценам.
Новые стратегии для инвесторов
Инвесторы переосмысливают подход:
- Повышенный интерес к небольшим квартирам до 50 м².
- Популярность жилых комплексов с управлением арендой.
- Спрос на объекты, соответствующие критериям освобождения от налога.
Фокус смещается с туристической модели к устойчивым инвестициям в жильё.
Мнения участников рынка
Что говорят на рынке:
- Жители приветствуют снижение давления на рынок аренды.
- Агенты фиксируют спад продаж, но рост интереса к аренде.
- Инвесторы корректируют стратегии в пользу стабильных активов.
Ожидается стабилизация ситуации к лету 2025 года.
Прогноз на 2025–2026 годы
- Цены на недвижимость стабилизируются в пределах 2800–3100 €/м².
- Спрос останется высоким благодаря привлекательности Шпадићи.
- Рост доли объектов, ориентированных на долгосрочную аренду.
- Снижение арендных ставок на 5–10 % из-за увеличения предложения.
Заключение
Налоговая реформа в Хорватии радикально изменила рынок недвижимости в Шпадићи. Несмотря на временное снижение активности, сформировалась новая структура спроса: жильё стало более доступным, а рынок — более устойчивым и предсказуемым.
Шпадићи по-прежнему интересен для инвестиций, но теперь — для тех, кто ориентирован на долгосрочную аренду, стабильность и соблюдение новых правил.
