В 2025 году проблема неликвидных активов в сфере недвижимости становится всё более актуальной в Европе. Рост инфляции, повышение процентных ставок, снижение спроса на коммерческую и сезонную недвижимость обостряют ситуацию. В этом материале мы разбираем масштаб явления, уязвимые сегменты и стратегии защиты инвестиций.
Что такое неликвидная недвижимость?
Неликвидный актив — это объект недвижимости, который невозможно продать быстро и по справедливой рыночной цене. Основные причины:
- неудобное или неразвитое местоположение
- слабый интерес со стороны покупателей
- сезонный или узкоспециализированный формат
- завышенная цена на фоне снижения спроса
📌 Такие объекты часто остаются на рынке от нескольких месяцев до нескольких лет без реальных сделок.
Где в Европе неликвидность ощущается особенно остро?
🏢 Коммерческая недвижимость и офисы
Сектор офисной недвижимости сильно пострадал из-за перехода компаний на удалённую и гибридную работу.
В таких городах, как Франкфурт, Париж и Милан, уровень вакантности вырос на 15–25 %.
- Франкфурт: падение цен с 9 000 €/м² до 6 800 €/м²
- Париж: с 10 500 €/м² до 8 000 €/м²
🌍 Второстепенные города и регионы
В Восточной и Южной Европе (Болгария, Румыния, Хорватия) региональные объекты выставляются по 1 000–1 200 €/м², но продаются в течение 12–18 месяцев и дольше.
🏖 Туристическая недвижимость
Сезонные объекты — апарт-отели, резиденции у моря — теряют инвестиционную привлекательность.
Пример: строительство по 1 800 €/м², рыночная цена — максимум 1 100–1 200 €/м².
Чем опасна неликвидность для инвестора?
- 💸 Снижение стоимости: чтобы продать, часто требуется скидка до 30–40 %
- ⌛ Заморозка капитала: ограниченные возможности для реинвестирования
- 🧾 Кредитные риски: сложности с рефинансированием и обслуживанием долгов
- 📉 Падение доходности портфеля: невозможность избавиться от «токсичных» активов
Средние цены на неликвидные объекты в Европе (2025)
| Страна | Тип недвижимости | Средняя цена €/м² | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Германия | Региональные офисы | 1 600 – 2 000 | Высокая доля пустующих площадей |
| Франция | Торговые центры | 1 800 – 2 200 | Падение трафика и прибыли |
| Испания | Пригородное жильё | 1 200 – 1 500 | Медленный оборот, низкий спрос |
| Польша | Логистические объекты | 900 – 1 300 | Чрезмерное строительство в 2022–2023 гг. |
| Италия | Сезонные резиденции | 1 000 – 1 400 | Зависимость от туризма и времени года |
Как защититься от неликвидности?
✅ 1. Анализировать рынок до покупки
- Оценить средний срок экспозиции аналогичных объектов
- Понимать активность спроса в конкретной локации
✅ 2. Диверсифицировать портфель
- Сочетать жилую и коммерческую недвижимость
- Инвестировать в разные города и страны
✅ 3. Делать ставку на доход
Даже менее ликвидный актив может быть выгодным, если приносит стабильный доход:
- 5–7 % годовых — аренда жилых объектов
- 6–9 % годовых — логистика, индустриальные склады
Заключение
Проблема неликвидных активов в Европе в 2025 году затрагивает широкий круг участников рынка — от частных инвесторов до институциональных фондов. Разрыв между высоколиквидными квартирами в мегаполисах и трудно продаваемыми офисами или курортными апартаментами становится всё заметнее.
📊 Ликвидность — важнейший критерий инвестиций наряду с доходностью и локацией.
Грамотное управление рисками и диверсификация — ключ к устойчивому портфелю недвижимости.
