Brussels lancia il primo piano per le case accessibili mentre la crisi abitativa in Europa si aggrava

La crisi abitativa in Europa ha superato da tempo la dimensione di una questione sociale o di un problema di pianificazione comunale ed è ormai trattata come un rischio economico strutturale. Quando i lavoratori non possono permettersi di vivere dove si creano i posti di lavoro, i mercati del lavoro si irrigidiscono, la produttività ne risente e la pressione politica aumenta. È in questo contesto che la Commissione europea ha presentato, nel dicembre 2025, il suo primo Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile, segnando un cambiamento nel modo in cui l’alloggio viene inquadrato a livello europeo. Piuttosto che promettere una singola soluzione, il piano definisce la portata del problema, quantifica il divario finanziario e delinea gli strumenti normativi e finanziari che Bruxelles può realisticamente utilizzare per influenzare gli esiti nei diversi Stati membri.

I numeri che hanno spinto Bruxelles ad agire

La valutazione della Commissione è chiara. I prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati di circa il 50–60 per cento dal 2013, mentre gli affitti sono cresciuti di circa il 20 per cento, anche se i redditi reali sono rimasti indietro. Allo stesso tempo, la costruzione residenziale ha rallentato nettamente dal 2021 e una quota significativa del patrimonio abitativo esistente rimane sottoutilizzata o vuota, soprattutto nelle regioni con un’elevata proprietà speculativa o con declino demografico. Il risultato è uno squilibrio strutturale: la domanda si concentra nei mercati del lavoro urbani più dinamici, mentre l’offerta è frenata da colli di bottiglia nella pianificazione, limiti di finanziamento e lente capacità costruttive.

Al centro del piano c’è un numero che ridefinisce il dibattito: l’Europa ha bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni all’anno solo per tenere il passo con la domanda demografica ed economica, il che implica un deficit di circa 650.000 unità all’anno rispetto alla produzione attuale. La Commissione stima che colmare questo divario potrebbe richiedere investimenti aggiuntivi nell’ordine di 150 miliardi di euro all’anno. Questa cifra non è un artificio retorico. È un segnale per decisori politici e investitori che la crisi abitativa non è marginale e non può essere risolta solo con sussidi locali o riforme urbanistiche. È un problema macroeconomico che richiede finanziamenti su scala industriale, permessi più rapidi, nuove tecnologie edilizie e un uso più efficiente del patrimonio esistente.

Cosa l’UE può cambiare e cosa no

Poiché l’edilizia abitativa resta principalmente una competenza nazionale e locale, l’UE non impone controlli sugli affitti né quote di costruzione. Agisce invece dove ha leve di intervento. Un ambito è la regolamentazione. Il piano introduce il concetto di “aree in tensione abitativa” e mira a chiarire quali misure proporzionate le autorità possano adottare legalmente in tali mercati, compresi strumenti più forti per gestire gli affitti di breve durata laddove le piattaforme turistiche abbiano ridotto in modo significativo l’offerta di lungo periodo. Non si tratta di un divieto europeo delle piattaforme di affitti brevi, ma di un sostegno giuridico per le città che vogliono intervenire senza affrontare contenziosi continui o stalli politici.

Un altro ambito sensibile è quello delle abitazioni sfitte. Per anni, in molti Paesi le case vuote sono state politicamente intoccabili, considerate una questione privata o troppo controverse per essere affrontate. Riconoscendo esplicitamente il sottoutilizzo del patrimonio come parte del problema dell’accessibilità, Bruxelles trasforma la vacanza in una variabile di politica pubblica piuttosto che in un campo di battaglia ideologico. Questo apre la strada a incentivi, tassazione o strumenti regolatori per riportare le unità sfitte in uso, soprattutto nei mercati urbani ad alta pressione.

Come Bruxelles intende mobilitare gli investimenti abitativi

Il pilastro finanziario del piano è ancorato al Gruppo Banca europea per gli investimenti, che prevede di portare gli investimenti nel settore abitativo a circa 6 miliardi di euro nel 2026, concentrandosi su nuove costruzioni, ristrutturazioni e innovazione. Accanto a ciò, un’iniziativa Housing TechEU da 400 milioni di euro sosterrà metodi di costruzione industrializzati, nuovi materiali e processi digitali per ridurre i costi e accelerare le consegne.

A livello più strutturale, Bruxelles e la BEI stanno lavorando a una piattaforma di investimento paneuropea per collegare il capitale istituzionale ai progetti abitativi e standardizzare il modo in cui l’edilizia accessibile viene finanziata, sviluppata e monitorata oltre confine. L’ambizione è rendere l’edilizia accessibile leggibile e investibile su larga scala, come è avvenuto per le energie rinnovabili nell’ultimo decennio.

Le città sostengono la strategia ma avvertono sui rischi di attuazione

Le città hanno in gran parte accolto favorevolmente il piano, perché è lì che la crisi è più visibile. L’aumento dei senzatetto, l’affollamento degli affitti, la carenza di manodopera nei servizi essenziali e la crescente reazione politica dei residenti esclusi dai propri quartieri hanno reso l’abitazione una questione urbana centrale. Allo stesso tempo, i leader cittadini restano cauti. Molto dipenderà da come verranno definite le “aree in tensione”, dalla rapidità con cui i nuovi strumenti giuridici diventeranno operativi e dalla capacità dei finanziamenti di raggiungere effettivamente i progetti sul terreno anziché restare intrappolati in quadri politici e programmi pilota.

Anche le organizzazioni sociali e i difensori del diritto alla casa sostengono ampiamente il riconoscimento dell’abitazione come diritto fondamentale e stabilizzatore sociale, ma alcuni sostengono che il piano faccia ancora troppo affidamento sui meccanismi di mercato e troppo poco sulla fornitura pubblica diretta. Questa tensione probabilmente plasmerà il dibattito politico sull’edilizia nei prossimi anni, soprattutto in vista di elezioni in diversi grandi Stati membri.

Prospettiva finale

Il significato più profondo del Piano per l’edilizia accessibile non è quello di risolvere dall’oggi al domani la carenza abitativa europea, ma di cambiare il livello al quale il problema viene affrontato. L’abitazione non è più inquadrata come una questione sociale secondaria, ma come un input centrale per il funzionamento economico europeo, la mobilità del lavoro e la coesione sociale. Nominando l’ampiezza del divario di investimenti, legittimando l’intervento sulle abitazioni sfitte e sugli affitti brevi e mobilitando le istituzioni finanziarie europee, Bruxelles tenta di trasformare una crisi locale frammentata in un progetto economico europeo coordinato.

Che questo si traduca in gru sugli skyline e chiavi nelle mani delle persone dipenderà molto più dall’esecuzione che dalla strategia. Ma politicamente ed economicamente il cambiamento è già avvenuto. L’abitazione è ormai al centro dell’agenda europea — non come aggiunta morale, ma come infrastruttura.