L’economia dei dati in Europa sta crescendo più rapidamente dell’infrastruttura fisica costruita per sostenerla. In Germania questa pressione sta spingendo uno dei maggiori proprietari immobiliari quotati del Paese, Aroundtown, verso una nuova direzione strategica. Dopo anni basati su uffici, hotel e immobili residenziali, l’azienda si sta ora orientando verso l’infrastruttura digitale. Secondo le ultime comunicazioni, Aroundtown prevede che il suo primo data center tedesco a Berlino entrerà in funzione entro tre anni, indicando una possibile apertura intorno al 2028.
Il piano rappresenta un cambiamento strutturale: invece di attendere la ripresa della domanda di uffici, l’azienda si posiziona al centro del crescente fabbisogno tedesco di strutture ad alta potenza e pronte per l’IA.
Perché gli uffici non funzionano più come prima
La svolta di Aroundtown riflette la realtà del mercato degli uffici in Germania dopo la pandemia. Il lavoro ibrido ha indebolito la domanda, soprattutto negli edifici privi di elevati standard ESG o layout flessibili. A Berlino il tasso di sfitto è salito all’8–10 percento, pari a 1,8–2,1 milioni di metri quadrati di spazi vuoti in tutta la città. Le posizioni prime continuano ad attirare inquilini, ma la fascia media del mercato si è indebolita in modo significativo.
I canoni prime nel CBD di Berlino restano vicini a 46–46,50 € al metro quadrato al mese, mentre i livelli di mercato più ampi si aggirano intorno ai 25 € al metro quadrato al mese. Questo divario evidenzia una crescente separazione tra immobili di alta qualità e stock più datato, sempre più difficile da affittare.
Per i proprietari con migliaia di metri quadrati di uffici sfitti o non performanti, questo squilibrio rappresenta una sfida strategica. La risposta di Aroundtown è stata riconvertire gli edifici che gli inquilini tradizionali non vogliono più. Una parte del portafoglio è già in fase di trasformazione in appartamenti serviti, con apertura prevista nel 2026. I data center rappresentano il passo successivo — e molto più grande.
La strategia berlinese: prima le autorizzazioni di rete
Il momento decisivo è arrivato a metà 2025, quando Aroundtown ha confermato di aver iniziato a valutare la conversione di uffici in data center. Entro fine estate l’azienda aveva già ottenuto le prime assegnazioni di capacità di rete per diversi siti di Berlino — una tappa fondamentale in un settore in cui l’accesso all’energia vale più dell’immobile stesso.
A novembre la direzione ha annunciato che dieci edifici in Germania sono stati identificati come potenziali siti per data center, sei progetti a Berlino dispongono già di prime approvazioni energetiche e il primo data center berlinese dovrebbe essere operativo entro tre anni. Questa tempistica porta al 2028, anche se l’azienda sottolinea che il calendario dipende dalla firma dei contratti energetici completi e dalla conclusione dei lavori tecnici di conversione.
Il responsabile dei mercati finanziari, Timothy Wright, ha più volte ribadito che l’accesso alla rete è il nuovo collo di bottiglia. A differenza dei normali allestimenti per uffici, i data center richiedono una fornitura elettrica garantita, ridondanza, raffreddamento e connettività. I progetti non possono avanzare finché le utility non confermano la capacità disponibile — un processo spesso più complesso della costruzione stessa.
L’economia: alti investimenti ma ritorni trasformativi
Aroundtown non ha comunicato budget precisi per ciascuna struttura. Tuttavia i parametri di settore collocano i costi di costruzione dei data center tra 6,6 e 12,1 milioni di euro per MW di capacità IT. Un progetto da 20 MW — una scala attribuita a una conversione in valutazione a Francoforte — richiederebbe quindi un investimento di 130–240 milioni di euro.
I ricavi, però, operano su un livello completamente diverso rispetto agli uffici. In Germania i canoni wholesale di colocation variano tra 180 e 300 € per kW al mese. Un impianto da 10 MW può generare 22–36 milioni di euro all’anno e una struttura da 20 MW può arrivare a 44–72 milioni annuali, a seconda del mix di inquilini e degli standard di uptime. Anche considerando i costi operativi, l’incremento di valore rispetto agli uffici è significativo.
Il problema energetico europeo: il vero freno alla crescita
La Germania prevede il raddoppio della capacità dei data center entro il 2030, ma il Paese si trova di fronte a crescenti preoccupazioni sull’approvvigionamento elettrico. L’Agenzia Federale delle Reti avverte che la domanda derivante da IA, servizi cloud e veicoli elettrici potrebbe superare l’espansione delle energie rinnovabili e delle centrali a gas flessibili.
In città come Francoforte e Amsterdam, le liste d’attesa per nuovi allacciamenti durano già anni. Sottostazioni e trasformatori richiedono tempi lunghi, le autorizzazioni ambientali sono rigorose e i comuni richiedono sempre più spesso il recupero del calore di scarto dei data center per le reti di teleriscaldamento.
Secondo la normativa tedesca ed europea in evoluzione, i data center devono già utilizzare almeno il 50 percento di elettricità rinnovabile, una quota che dovrebbe salire verso il 100 percento entro il 2027. Ciò obbliga gli operatori a firmare PPA verdi a lungo termine, aggiungendo un ulteriore livello di complessità. Per Aroundtown, le prime autorizzazioni di rete a Berlino non sono quindi semplici formalità. Sono la base del modello economico.
Cosa significa per il mercato uffici di Berlino
Il settore degli uffici di Berlino continua a trovarsi in una fase debole. L’assorbimento rimane inferiore ai livelli pre-pandemia, la sfitto aumenta e gli edifici più datati fanno fatica ad attirare inquilini anche con canoni scontati. Gli analisti prevedono che la sfitto possa raggiungere l’11 percento se la nuova offerta crescerà più rapidamente della domanda.
In questo contesto, la conversione di uffici obsoleti in data center potrebbe avere effetti tangibili. Edifici inadatti agli standard moderni — soffitti bassi, scarsa luce naturale, impianti tecnici datati — potrebbero funzionare meglio come infrastrutture tecniche. Sebbene costose, tali conversioni possono trasformare un immobile vuoto in un flusso di reddito di tipo infrastrutturale e di lunga durata. Se l’infrastruttura digitale offre un valore superiore rispetto ai locatari tradizionali, alcuni sub-mercati potrebbero vedere una pressione al rialzo sui valori dei terreni. Allo stesso tempo, i comuni dovranno bilanciare i benefici economici con le preoccupazioni riguardo consumo energetico, calore generato e rumore dei generatori, portando a standard progettuali più severi e requisiti di recupero del calore.
Aroundtown manterrà o venderà?
La direzione lascia aperte entrambe le strade. Se le autorizzazioni complete verranno ottenute, Aroundtown potrà scegliere se mantenere e gestire le strutture con un partner specializzato o vendere progetti completamente autorizzati e pronti alla costruzione a fondi infrastrutturali con un premio. Considerando la leva finanziaria dell’azienda e il contesto dei tassi di interesse, gli analisti prevedono una strategia mista: trattenere alcuni progetti a Berlino e Francoforte e venderne altri per rafforzare il bilancio.
Prospettiva finale
La decisione di Aroundtown di avviare il suo primo data center berlinese entro il 2028 indica un cambiamento significativo nel panorama immobiliare tedesco. La mossa è difensiva, affrontando l’elevata sfitto degli uffici, e allo stesso tempo opportunistica, entrando in una delle asset class in più rapida crescita in Europa. Se le autorizzazioni energetiche continueranno a progredire, l’azienda potrebbe trasformare parti del suo portafoglio da blocchi di uffici in difficoltà a infrastrutture digitali di alto valore.
Per la Germania questo fa parte di un quadro più ampio: le città non competono più per sedi aziendali, ma per megawatt, capacità di raffreddamento e reti in fibra. I proprietari che si assicureranno questi elementi per primi modelleranno l’infrastruttura dietro l’espansione europea dell’IA e del cloud nel prossimo decennio.
