Il mercato immobiliare commerciale dell’Asia sta attraversando una delle transizioni strutturali più significative della sua storia moderna. Dopo due anni di flussi di capitale interrotti e di una stretta monetaria nelle principali economie, la regione è entrata nel 2024 con nuova forza: i volumi di investimento sono aumentati del 23 per cento su base annua, raggiungendo 131 miliardi di dollari (≈120 miliardi di euro). Tuttavia, questo rimbalzo riflette non solo un miglioramento ciclico, ma un cambiamento strategico più profondo. Gli investitori istituzionali si stanno allontanando da modelli di proprietà passiva e stanno adottando strutture Operatore–Investitore, in cui la creazione di valore dipende dalla performance operativa, dall’integrazione tecnologica e da un’esecuzione basata su piattaforma invece che dalla semplice riscossione dei canoni.
La fine della gestione passiva in Asia
Diverse forze stanno spingendo la regione verso un’immobiliare più operativa. L’aumento dei costi di finanziamento in Australia, Singapore e Corea del Sud ha eroso i rendimenti basati sulla leva che un tempo sostenevano le strategie passive. Il debito a basso costo — il principale motore del ciclo precedente — è praticamente scomparso, rendendo la capacità operativa un elemento decisivo per mantenere il reddito.
Allo stesso tempo, le aspettative degli inquilini sono aumentate in modo significativo. Gli operatori logistici e del freddo necessitano di stabilità della temperatura, monitoraggio digitale e continuità operativa garantita. I distributori farmaceutici richiedono strutture conformi. Le aziende tecnologiche e data-intensive necessitano di infrastrutture energeticamente efficienti e digitalmente robuste. Gli edifici che offrono solo spazi fisici — senza piattaforme operative integrate — stanno diventando progressivamente meno competitivi. Gli investitori privi di controllo operativo affrontano costi in aumento, minore fidelizzazione e resilienza locativa indebolita, mentre gli Operatori–Investitori possono influire direttamente sulla performance dell’asset.
I settori operativi guidano il cambiamento
Nessun settore illustra questa transizione più chiaramente dei data center. Nel 2025 hanno superato la logistica come principale target di investimento in Asia, con rendimenti medi del 5,8 per cento e fino al 6,5 per cento in alcuni mercati. Una struttura da 10 megawatt a Singapore con un PUE di 1,25 può generare risparmi energetici decennali superiori al costo di costruzione di molti asset industriali — un vantaggio ottenibile solo quando i proprietari controllano attivamente operazioni, sistemi energetici e infrastrutture di monitoraggio.
Anche i segmenti living e hospitality mostrano uno schema analogo. L’Ascott Residence Asia Fund II di CapitaLand ha raccolto 650 milioni di dollari (≈598 milioni di euro) per convertire immobili più datati in Giappone e Singapore in formati abitativi ibridi a rendimento maggiore. Questi risultati derivano da ristrutturazioni continue, layout flessibili, ottimizzazione dei ricavi e miglioramento dei servizi — leve operative non accessibili ai proprietari passivi.
In Australia, Scape ha ampliato la propria piattaforma dedicata allo student housing e al multifamily grazie a 700 milioni di dollari (≈644 milioni di euro) provenienti dal National Pension Service della Corea del Sud. Questo porta il portafoglio gestito a circa 13 miliardi di dollari (≈12 miliardi di euro), dimostrando che la scala è generata dall’eccellenza operativa, non dalla semplice proprietà statica.
Anche la logistica — un tempo uno dei settori più semplici — è diventata altamente operativa. I canoni prime logistici a Singapore ora raggiungono una media di 1.82 SGD per piede quadrato al mese (≈1.27 euro), sostenuti dalla domanda per magazzini automatizzati ad alta specifica. In Giappone i rendimenti logistici rimangono vicini al 4,5 per cento, mentre nel Sud-Est asiatico si attestano intorno al 5 per cento. L’investimento di 78 milioni di euro di Blackstone vicino a Chennai riflette chiaramente questa strategia: capitale destinato a una piattaforma logistica che integra automazione, catena del freddo e servizi personalizzati per gli inquilini.
Condizioni di mercato divergenti influenzano le strategie
I mercati asiatici si muovono in modo non uniforme. Hong Kong rimane sotto forte pressione, con tassi di sfitto degli uffici vicini al 19 per cento e canoni prime in calo di oltre il 20 per cento dal 2022. HSBC ha riportato che il 73 per cento del proprio portafoglio di prestiti commerciali da 32 miliardi di dollari (≈29 miliardi di euro) presenta ora un rischio elevato — una dimostrazione del fatto che gli asset passivi e non operativi sono i più esposti nelle fasi di rallentamento. In queste condizioni, riposizionamenti, formati ibridi e modelli orientati ai servizi diventano indispensabili.
La Cina continua a espandere il proprio ecosistema di REIT privati, che dovrebbe raccogliere circa 12 miliardi di dollari (≈11 miliardi di euro) nel 2025, con rendimenti compresi tra il 5 e il 6 per cento. Tuttavia, le performance dipendono sempre più dalla capacità operativa, non soltanto dai fondamentali immobiliari. Parallelamente, l’India è diventata il mercato del credito immobiliare privato in più rapida crescita in Asia, guidato da finanziamenti legati alla performance per data center, logistica e progetti build-to-rent — settori che richiedono un’esecuzione operativa di alta qualità.
Prospettive strategiche
In tutta l’Asia, le valutazioni premiano sempre più la competenza operativa tanto quanto la qualità dell’asset. A Tokyo, i cap rate degli uffici prime superano di poco i rendimenti dei titoli di Stato, rendendo cruciali gli upgrade operativi — efficienza energetica, spazi flessibili, conformità ESG e infrastruttura digitale — per ottenere premi di rendimento. Le strutture del freddo in grado di garantire controllo preciso della temperatura e monitoraggio dettagliato possono applicare canoni del 30–50 per cento superiori rispetto ai magazzini standard, evidenziando il legame profondo tra performance e qualità del servizio.
Nel settore living, gestione dei ricavi, esperienza degli inquilini e sofisticazione dei servizi stanno diventando i principali driver dei rendimenti, superando l’apprezzamento del capitale. Il panorama immobiliare asiatico sta entrando in un’era operativa in cui i ricavi sono generati non dalla semplice riscossione dei canoni, ma dai sistemi, dalle capacità e dall’expertise applicate all’interno dell’asset. Gli investitori che combinano proprietà ed esecuzione operativa — o collaborano con operatori in grado di offrire performance misurabile — sono nella posizione migliore per guidare il prossimo ciclo. Chi si affida a strategie puramente passive rischia di rimanere indietro, poiché il valore è sempre più radicato nel modo in cui gli asset funzionano, non soltanto nel fatto che esistono.
