Mercato immobiliare logistico europeo e sviluppo degli spazi logistici Analisi 2026

In vista del 2026 il settore europeo degli immobili logistici si sta riprendendo in modo disciplinato. La domanda di magazzini si è stabilizzata dopo la pandemia. Nel frattempo gli asset logistici prime assomigliano sempre più a infrastrutture core piuttosto che a immobili ciclici. L’attività di locazione è ora più mirata. Le restrizioni urbanistiche e la capacità energetica limitata hanno frenato lo sviluppo. I capitali d’investimento e i livelli di prezzo stanno tornando. Gli investitori sono maggiormente concentrati su qualità posizione e durata dei flussi di reddito piuttosto che sul numero di transazioni.

Il futuro della logistica in Europa sta passando da una rapida espansione a un focus su ottimizzazione prontezza all’automazione e resilienza energetica. Dopo anni di discontinuità gli utilizzatori stanno ricalibrando attivamente le catene di approvvigionamento mentre proprietari e investitori stanno ricalibrando il rischio in un contesto di tassi di interesse più elevati. In questo senso il 2026 rappresenta più un consolidamento strutturale che una ripresa ciclica con il posizionamento strategico che sostituisce la crescita aggressiva come tema principale.

La domanda di locazione si stabilizza ma gli asset prime dominano la performance

Le ricerche di CBRE mostrano che l’assorbimento logistico europeo sta recuperando slancio ma rimane al di sotto dei picchi della pandemia. L’assorbimento netto dovrebbe recuperare lentamente con una piena normalizzazione prevista solo nel 2027. Tuttavia questa moderazione non indica debolezza ma piuttosto un approccio più intenzionale da parte delle imprese per differenziarsi meglio dai concorrenti. Le aziende si stanno concentrando sull’efficienza più che sull’espansione. Le reti vengono consolidate e la capacità di magazzino viene ottimizzata.

Secondo Savills gli utilizzatori preferiscono costantemente edifici di alta qualità con altezze utili di 10–12 metri adeguata portanza del pavimento ampi spazi di manovra e progettazione conforme ai criteri ESG. Con la crescente automazione ed elettrificazione dei centri di distribuzione i fabbisogni energetici superano spesso la capacità di connessione disponibile.

Secondo Prologis il tasso di sfitto europeo potrebbe scendere sotto il 5 per cento se le pipeline di offerta saranno gestite correttamente e la crescita economica riprenderà. È improbabile che ciò avvenga in modo uniforme in tutti i Paesi della regione. Tuttavia questo rafforza l’idea che la capacità logistica moderna sia scarsa e strategicamente preziosa nelle localizzazioni core.

I canoni prime restano elevati nei mercati con offerta limitata

Knight Frank rileva che il mercato logistico prime di Londra continua a registrare circa 360 euro al metro quadrato all’anno. I livelli dei canoni prime mostrano un mercato sempre più biforcato: Dublino è al secondo posto con circa 150 euro al metro quadrato all’anno mentre hub continentali chiave come Berlino Amsterdam e Barcellona si collocano tra 90 e 110 euro al metro quadrato all’anno.

I principali corridoi logistici mostrano solidità con canoni prime su livelli assoluti storicamente elevati. Le città secondarie dell’Europa meridionale e centrale si collocano tra 70 e 90 euro al metro quadrato sebbene gli incentivi siano sempre più visibili nei corridoi in eccesso di offerta in particolare per gli immobili più datati. Secondo CBRE la crescita dei canoni prime rallenterà a circa l’1,8 per cento nel 2026. Ciò indica un passaggio da rapide correzioni di prezzo a una crescita dei redditi più lenta ma più stabile.

I volumi di investimento si ricostruiscono con maggiore disciplina sui rendimenti

La logistica rimane uno dei settori più resilienti in Europa secondo le evidenze dei mercati dei capitali. Secondo CBRE gli investimenti industriali e logistici europei hanno superato i 40,6 miliardi di euro nel 2025 con il Regno Unito che ha rappresentato circa 11,3 miliardi di euro.

Sebbene questo volume sia inferiore ai picchi straordinari del 2021 e 2022 esso suggerisce che l’appetito istituzionale si sta riattivando in modo significativo e che la liquidità sta tornando.

I tassi di interesse a lungo termine restano più elevati rispetto al ciclo ultra basso dei primi anni 2020. Secondo Knight Frank questo cambia radicalmente l’ambiente di pricing e i rendimenti si sono stabilizzati su livelli più alti con ulteriori compressioni che appaiono limitate. Secondo Knight Frank il rendimento iniziale netto paneuropeo per la logistica prime alla fine del 2025 era intorno al 4,7 per cento. I benchmark nazionali includono la Germania intorno al 4,5 per cento la Francia vicino al 4,75 per cento e i Paesi Bassi circa al 4,7 per cento.

Vincoli energetici e autorizzativi stanno plasmando l’offerta

La domanda non può più essere guidata solo da nuove consegne. L’equazione dello sviluppo ora include capacità di rete regolamentazione ambientale e complessità autorizzativa come variabili chiave che determinano le condizioni per la realizzazione di nuovi spazi logistici. Secondo CBRE le consegne diminuiranno nel 2026 poiché le pipeline speculative rimarranno controllate e gli sviluppatori daranno priorità a progetti pre locati situati in corridoi ben collegati con accesso affidabile alle infrastrutture.

La disponibilità di energia sta diventando un vincolo sempre più rilevante con tempi di connessione che si stanno allungando in diversi mercati europei limitando di fatto gli sviluppi logistici su larga scala. Secondo Savills questa sfida infrastrutturale rafforza la solidità dei canoni nei cluster logistici consolidati e aumenta l’importanza della riqualificazione nelle aree urbane con disponibilità di suolo limitata.

Di conseguenza il divario di performance tra immobili prime e secondari è destinato ad ampliarsi mentre gli investitori riposizionano asset più datati in micro localizzazioni forti migliorandone le credenziali ESG e la prontezza all’automazione. L’attenzione si sta spostando dalla crescita speculativa al miglioramento operativo e all’ottimizzazione della base patrimoniale di lungo periodo.

Entro il 2026 tre forze strutturali guideranno il cambiamento nel mercato logistico. La prima è la trasformazione delle catene di approvvigionamento. La seconda è l’ESG e la decarbonizzazione. La terza è l’automazione e la digitalizzazione.

Temi strategici che definiscono il 2026

Tre driver strutturali cambiamenti nelle catene di fornitura ESG e decarbonizzazione e automazione e digitalizzazione modellano le prospettive della logistica europea nel 2026. La continua regionalizzazione delle catene di approvvigionamento e il nearshoring sostengono la domanda nell’Europa centrale e orientale mentre le reti produttive diventano più diversificate e meno dipendenti dall’Asia per la produzione. Le pratiche di sostenibilità e decarbonizzazione si sono integrate nelle catene di fornitura e nei processi di procurement influenzando significativamente le strutture dei contratti di locazione e gli investimenti in conto capitale. La progettazione dei magazzini integra sempre più automazione e digitalizzazione aumentando l’intensità di capitale e rafforzando l’impegno degli utilizzatori verso immobili moderni.

Nel complesso questi tre driver strutturali posizionano il 2026 come un anno che pur apparendo più tranquillo rispetto al 2025 rimane sotto offerta nei corridoi strategici chiave. Le variazioni di pochi punti percentuali nel tasso di sfitto e il rallentamento della crescita dei canoni non cambieranno la narrativa strutturale del real estate logistico. Il mercato logistico europeo nel 2026 non è surriscaldato ma si sta consolidando piuttosto che accelerare. I prezzi stanno diventando più disciplinati.