La Grecia è uno dei punti luminosi dell’Europa meridionale mentre si riprende da anni di crisi. I ricavi turistici si rafforzano, la crescita ritorna e le dinamiche fiscali migliorano. Nonostante questi progressi macroeconomici, sotto la superficie stanno emergendo pressioni. Le frizioni sono visibili in diversi settori, ma risultano particolarmente evidenti nel mercato immobiliare. Gli affitti ad Atene, la capitale del Paese, sono ora superiori di oltre il 50% rispetto al 2019, mentre la crescita salariale è stata significativamente più contenuta. In altre parole, la pressione al rialzo sulle principali variabili macroeconomiche si sta concentrando sempre più sul mercato abitativo.
Il mercato immobiliare di Atene ha registrato un forte aumento dei prezzi
Il costo degli immobili è uno dei principali indicatori di crescita. Il suo incremento segnala un aumento della domanda. Secondo le statistiche, il mercato immobiliare ateniese continua a mostrare un notevole dinamismo, pur richiedendo ancora miglioramenti strutturali.
Prima del 2020, un affitto mensile di 500–600 € era comune per un monolocale nelle aree urbane più dense. Oggi unità comparabili si collocano frequentemente nella fascia 800–1.100 €, a seconda delle condizioni e della vicinanza ai trasporti. Allo stesso modo, appartamenti con due camere in zone come Pangrati, Koukaki o Exarchia raggiungono spesso 1.200–1.600 €. Le unità ristrutturate in posizioni centrali di pregio possono arrivare a 1.800–2.000 € al mese. Il salario netto medio mensile si colloca tra 1.050–1.200 €.
Gli anni della crisi hanno creato uno squilibrio strutturale profondo
Non è sufficiente spiegare l’aumento degli affitti solo con la domanda. La crisi del debito sovrano in Grecia ha provocato ritardi nell’attività edilizia a partire dal 2008. Dopo il 2010 lo sviluppo residenziale si è quasi fermato e il flusso di nuove abitazioni non si è mai completamente ripreso prima che l’economia tornasse a espandersi. Quando il turismo è rimbalzato e i flussi di investimento si sono rafforzati, l’offerta non è stata in grado di adattarsi alla nuova domanda.
Secondo studi del settore bancario, la carenza stimata di unità abitative nelle principali città greche è di circa 180.000 abitazioni. Atene è la più colpita, in quanto centro economico del Paese. Le ricerche indicano che gli affitti a breve termine hanno assorbito circa 150.000 unità a livello nazionale, molte delle quali nella capitale. In un contesto di attività edilizia limitata, questa riduzione dello stock abitativo ha generato un mercato più teso e una maggiore competizione tra inquilini.
Ne è derivata una rivalutazione rapida dei prezzi anziché un adeguamento graduale. In un mercato con offerta limitata, anche piccoli cambiamenti nella domanda possono provocare forti reazioni sui prezzi. Ciò è particolarmente vero nei quartieri centrali, che offrono la migliore connettività e accesso alle opportunità di lavoro.
La spesa per l’abitazione come variabile macroeconomica
Con l’aumento degli affitti, l’abitazione non è più solo una questione sociale ma anche macroeconomica. I dati Eurostat mostrano che la Grecia registra tra i più alti livelli di sovraccarico dei costi abitativi nell’Unione europea. Molti residenti urbani spendono oltre il 40% del proprio reddito disponibile per l’alloggio. A questo livello, l’accessibilità non è più soltanto un problema familiare, ma un rischio sistemico.
Le famiglie che destinano una quota elevata del reddito all’affitto riducono i consumi discrezionali. La capacità di investire nell’istruzione, avviare un’attività o acquistare un immobile si indebolisce, poiché l’accumulazione di risparmi rallenta e la resilienza finanziaria diminuisce. Nel complesso, questi cambiamenti comportamentali possono ridurre alcuni dei benefici del turismo e degli investimenti esteri. Sebbene la crescita possa rimanere positiva dal punto di vista statistico, a livello delle famiglie la ripresa risulta disomogenea.
Le tendenze nella proprietà indicano un cambiamento strutturale in corso. La Grecia è uno dei Paesi europei con il più alto livello di proprietà immobiliare. Secondo Eurostat, era circa il 77% nel 2009. I dati aggregati mostrano che il tasso è sceso sotto il 70% a causa dei problemi di accessibilità e delle condizioni ipotecarie più restrittive. I prezzi di vendita nel centro di Atene partono ora da 2.500 € e raggiungono 3.500 € al metro quadrato, con livelli ancora più elevati nelle zone di pregio. Inoltre, affitti elevati rendono difficile per le famiglie più giovani accumulare un anticipo per l’acquisto.
Politiche pubbliche e sistema di adattamento
Le risposte governative hanno incluso iniziative di sostegno abitativo volte ad alleviare la pressione sul costo della vita. Tuttavia, in presenza di un’offerta limitata, l’assistenza finanziaria potrebbe non correggere lo squilibrio strutturale sottostante. Senza un aumento significativo dello stock abitativo, qualsiasi incremento di liquidità rischia di essere assorbito in prezzi di richiesta più elevati.
Eredità urbane come l’uso frammentato del suolo e le carenze infrastrutturali creano ulteriori difficoltà nello sviluppo di sistemi urbani coerenti e accessibili.
Ripresa e qualità della vita
Atene si trova oggi a un bivio. Secondo un comunicato della Banca di Grecia, gli investitori internazionali hanno investito oltre 1,7 miliardi di euro nel settore immobiliare greco. L’aumento del 50% degli affitti negli ultimi cinque anni rappresenta una rivalutazione strutturale che modifica l’esperienza concreta della ripresa.
L’aumento dei prezzi delle abitazioni esercita pressione su un’economia domestica ancora in fase di recupero dalla recessione. La riduzione del reddito disponibile indebolisce la domanda interna, una delle conseguenze più dirette di questa tendenza. Nell’ultimo anno, l’economia greca ha comunque mostrato segnali di ripresa.
