Dopo quasi tre anni di decisioni bloccate e posizionamento difensivo, il mercato immobiliare privato europeo torna a muoversi. Non con la fiducia del ciclo pre-2022, ma con un’intenzione sufficiente a dimostrare che il capitale non è più paralizzato dall’incertezza. La raccolta fondi è ripresa in un mercato che ha ormai accettato costi di finanziamento più elevati, una regolamentazione più stringente e tempi di uscita più lunghi come condizioni strutturali, e non come una perturbazione temporanea.
Nel 2025, i fondi immobiliari privati focalizzati sull’Europa hanno raccolto una cifra stimata tra 65 e 70 miliardi di euro. Secondo gli standard storici non si tratta di un boom. Ciò che conta è il cambiamento di comportamento dietro questo dato. Gli investitori che per gran parte degli ultimi due anni hanno atteso maggiore chiarezza stanno ora impegnando capitale dove il rischio può essere valutato con disciplina e dove gli esiti appaiono delimitati piuttosto che indefiniti.
Il capitale è tornato ma solo verso le piattaforme più grandi
La ripresa della raccolta fondi in Europa è stata limitata. I capitali si sono diretti principalmente verso grandi gestori consolidati, con track record di lungo periodo, portafogli diversificati e accesso comprovato al finanziamento in più giurisdizioni. Per gli investitori istituzionali, l’ultimo rallentamento ha rafforzato una lezione semplice: quando i mercati diventano illiquidi, contano soprattutto la scala e la solidità del bilancio.
I gestori di dimensioni piccole e medie continuano ad affrontare processi di raccolta lunghi e complessi. Questo non riflette una carenza di capitale, ma una bassa tolleranza al rischio di esecuzione. Gli investitori non stanno esprimendo una rinnovata fiducia nell’immobiliare europeo come asset class. Stanno dimostrando fiducia in piattaforme specifiche capaci di gestire la pressione del rifinanziamento, la complessità normativa e periodi di detenzione più lunghi.
La stabilità ha sbloccato il capitale prima del ritorno delle transazioni
Ciò che ha realmente cambiato il comportamento degli investitori non è stata la prospettiva di denaro più economico, ma la stabilizzazione delle ipotesi di finanziamento. Tra il 2022 e il 2024, il mercato immobiliare europeo ha sofferto meno per il livello elevato dei tassi di interesse che per la loro imprevedibilità. Le rapide rinegoziazioni hanno indebolito l’underwriting, ampliato gli spread tra domanda e offerta e reso difficili le decisioni dei comitati di investimento anche quando gli asset apparivano valutati in modo attraente.
Nel 2025 i costi di finanziamento sono rimasti elevati, ma le aspettative si sono stabilizzate. I finanziatori hanno adottato comportamenti più coerenti, i gap valutativi si sono ridotti e l’underwriting ha recuperato credibilità. Questo ha consentito agli investitori di approvare impegni di capitale anche mentre i volumi di transazione restavano contenuti. La raccolta fondi è ripartita per prima, riflettendo la convinzione che la fase più destabilizzante della rivalutazione fosse già alle spalle.
Le strategie opportunistiche si sono mosse per prime
La composizione del capitale raccolto in Europa mostra chiaramente dove la convinzione è più forte. Le strategie opportunistiche e value-add hanno assorbito la quota maggiore dei nuovi impegni, riflettendo l’idea che la rivalutazione abbia creato opportunità, ma solo in segmenti specifici del mercato.
La situazione di distress in Europa è disomogenea, non sistemica. Uffici secondari, asset che richiedono ingenti investimenti per l’adeguamento energetico e immobili prossimi a scadenze critiche di rifinanziamento restano sotto pressione, creando punti di ingresso per acquirenti ben capitalizzati. Allo stesso tempo, logistica, residenziale in locazione, student housing e alcune tipologie di hospitality continuano a beneficiare di una carenza strutturale dell’offerta e di una domanda resiliente.
Gli investitori non si stanno posizionando per una ripresa generalizzata. Stanno sostenendo gestori in grado di operare in un contesto frammentato e di prezzare il rischio asset per asset, anziché fare affidamento su un rimbalzo ciclico.
La regolamentazione è diventata un fattore di valutazione
A differenza dei cicli precedenti, il reset dell’immobiliare europeo è inseparabile dalla regolamentazione. Gli standard di prestazione energetica e i requisiti di sostenibilità incidono oggi direttamente sulle valutazioni, sull’accesso al finanziamento e sulla liquidità in uscita.
Gli edifici che non possono realisticamente raggiungere le future soglie di efficienza affrontano maggiori spese in conto capitale, un appetito limitato da parte dei finanziatori e sconti valutativi persistenti. I fondi specializzati in retrofit, riposizionamento o acquisizione di asset già conformi stanno quindi attirando un interesse più forte. Per i limited partner europei, la sostenibilità è passata da preferenza politica a rischio di bilancio.
Le infrastrutture digitali hanno attirato capitale nell’immobiliare
Un altro fattore alla base della ripresa della raccolta fondi in Europa è l’espansione di ciò che gli investitori oggi classificano come immobiliare. Data center, reti in fibra e asset di infrastruttura digitale correlati vengono sempre più inclusi nelle allocazioni immobiliari, piuttosto che trattati come pura infrastruttura.
La spinta europea verso la sovranità dei dati, la capacità cloud e le infrastrutture pronte per l’intelligenza artificiale ha sostenuto grandi raccolte di capitale in questo segmento. Per gli investitori cauti sull’esposizione agli uffici tradizionali ma ancora impegnati negli asset reali, le infrastrutture digitali offrono domanda di lungo periodo, flussi di reddito contrattualizzati e rilevanza strategica. La loro crescita ha ampliato il bacino di capitali destinati all’immobiliare europeo in un momento in cui i settori commerciali tradizionali restano sotto pressione.
La disciplina della liquidità ha rimodellato il comportamento degli investitori
Un fattore meno visibile ma decisivo dietro la ripresa della raccolta fondi è il rinnovato focus sulla disciplina della liquidità. Dopo diversi anni di tensioni nei mercati privati, gli investitori europei sono molto più scettici nei confronti di strutture che promettono flessibilità senza riuscire a offrirla realmente.
I fondi immobiliari tradizionali a struttura chiusa, pur con orizzonti temporali lunghi, garantiscono chiarezza. Gli investitori possono valutare leva finanziaria, rischi di rifinanziamento, ritmo di investimento e ipotesi di uscita senza fare affidamento su narrazioni ottimistiche sulla liquidità. Con la riduzione della volatilità delle valutazioni, questa trasparenza ha permesso all’immobiliare di rientrare nei modelli di portafoglio istituzionali come allocazione controllata e di lungo periodo, piuttosto che come storia di crescita.
Cosa segnala realmente la ripresa
La ripresa della raccolta fondi in Europa non segna un ritorno a un’assunzione di rischio aggressiva. Riflette un mercato che ha accettato uscite più lente, costi di rifinanziamento più elevati e una regolamentazione più pesante come caratteristiche permanenti. Il capitale sta tornando non perché le condizioni siano migliorate in modo drastico, ma perché gli investitori ritengono che i confini del rischio siano ora visibili.
La vera prova è ancora davanti. Se i volumi di transazione dovessero riprendersi nel 2026, il capitale raccolto nell’ultimo anno sosterrà una nuova fase di acquisizioni modellata dalla regolamentazione e dalla disciplina di bilancio. Se invece la pressione sul rifinanziamento dovesse persistere e le uscite rimanere limitate, la raccolta fondi potrà continuare, ma solo per i gestori in grado di operare con pazienza, flessibilità e un profondo controllo operativo. Il mercato immobiliare europeo non è rinato. È entrato in una fase più selettiva e condizionata, in cui il capitale è di nuovo disposto ad agire, ma solo a condizioni che può pienamente giustificare.
