Quando i finanziatori ipotecari statunitensi valutano la situazione finanziaria di un mutuatario, una domanda ha a lungo tracciato una linea netta tra ricchezza accettabile e non accettabile: l’asset può essere riconosciuto senza essere venduto prima? Per anni le criptovalute sono rimaste dal lato sbagliato di questa divisione, considerate volatili, speculative e operativemente difficili da integrare nei processi di underwriting. Ora quel confine sta iniziando a spostarsi.
A partire da febbraio 2026, Newrez, uno dei maggiori istituti di credito ipotecario degli Stati Uniti, prevede di riconoscere alcune detenzioni in criptovalute nella valutazione delle richieste di mutuo. Bitcoin, Ethereum e alcune stablecoin ancorate al dollaro potranno essere considerate come parte del profilo finanziario del mutuatario, senza l’obbligo di vendere gli asset.
Per i mutuatari che hanno accumulato una quota significativa del proprio patrimonio netto in crypto piuttosto che in azioni o immobili, il cambiamento riguarda meno la novità che l’accesso. Vendere asset digitali per qualificarsi a un mutuo può generare obblighi fiscali, costringere gli investitori a uscire da posizioni di lungo periodo o fissare i prezzi nel momento sbagliato. L’approccio di Newrez mira a eliminare questa frizione preservando al contempo la disciplina fondamentale del credito ipotecario: asset verificabili, pagamenti prevedibili e rischio controllato.
Cosa offre Newrez — e cosa non offre
Nonostante i titoli sui “mutui in crypto”, il programma è deliberatamente limitato. Newrez non consente l’acquisto di abitazioni in Bitcoin né offre prestiti denominati in criptovalute. Rate mensili, interessi e costi di chiusura restano rigorosamente in dollari statunitensi, e i mutuatari non impegnano le crypto come garanzia nel senso tradizionale.
Le detenzioni in criptovalute possono invece essere riconosciute durante l’underwriting, in modo simile a come i finanziatori trattano già i conti di intermediazione o altri asset finanziari. La politica si applicherà ai prodotti ipotecari non-agency della gamma Smart Series di Newrez, che operano al di fuori del perimetro garantito da Fannie Mae e Freddie Mac. Questa distinzione è cruciale. I prestiti non-agency offrono maggiore flessibilità nella valutazione di asset e redditi, ma comportano in genere tassi di interesse più elevati, maggiore documentazione e un’analisi del rischio più rigorosa. Si tratta di un adeguamento controllato all’interno di un segmento progettato per gestire la complessità, non di una riscrittura delle regole generali del mercato ipotecario statunitense.
Perché il momento è rilevante
La decisione arriva in una fase in cui l’accessibilità resta sotto pressione in tutto il mercato immobiliare statunitense. Con i tassi fissi trentennali ancora sopra il 6 per cento, gli anticipi e le riserve verificate giocano un ruolo molto più importante nel determinare l’idoneità rispetto all’era del credito ultra-economico. Ampliare la definizione degli asset accettabili consente ai finanziatori di approvare mutuatari finanziariamente solidi senza allentare gli standard di credito né forzare i rapporti di indebitamento.
I dirigenti di Newrez descrivono la mossa come una risposta a un cambiamento strutturale nei bilanci delle famiglie. La proprietà di criptovalute non è più marginale, soprattutto tra giovani professionisti e imprenditori che entrano negli anni chiave per l’acquisto di una casa con una ricchezza concentrata al di fuori dei tradizionali portafogli di risparmio o azionari. Per i finanziatori che competono in un mercato affollato, continuare a ignorare questo bacino di asset appare sempre meno come prudenza e sempre più come un punto cieco strategico.
Come le crypto saranno probabilmente trattate nell’underwriting
Riconoscimento non significa equivalenza. Le criptovalute sono volatili per natura, e questa volatilità influenzerà il modo in cui vengono conteggiate. In pratica, gli asset crypto dovrebbero essere verificati tramite piattaforme o custodi regolamentati, scontati rispetto alla liquidità o ai titoli tradizionali e soggetti a limiti su quanto possono contribuire ai requisiti di riserva o di qualificazione. Un mutuatario con 300.000 dollari in Bitcoin (≈ 258.000 euro) non dovrebbe aspettarsi lo stesso trattamento di 300.000 dollari in contanti, e anche le stablecoin ancorate al dollaro difficilmente saranno conteggiate uno a uno.
Questo riflette una logica di underwriting già consolidata nel finanziamento ipotecario. Gli asset che possono subire forti oscillazioni di valore o incontrare vincoli di liquidità in situazioni di stress vengono trattati in modo conservativo. L’obiettivo non è eliminare il rischio delle crypto, ma quantificarlo in modo che rientri nei modelli di rischio ipotecario invece di restarne completamente fuori.
Segnali dagli esperti: integrazione prudente, non un atto di fede
La leadership di Newrez ha descritto l’iniziativa come un’evoluzione piuttosto che una rottura. Secondo i dirigenti, con l’espansione della partecipazione istituzionale ai mercati crypto, i finanziatori non possono più considerare gli asset digitali come ricchezza informale o non quantificabile. Allo stesso tempo, i rischi sono ben noti. Forti oscillazioni dei prezzi, incertezza regolamentare e interrogativi sulla liquidità in periodi di tensione limitano quanto le crypto possano spingersi nel credito ipotecario tradizionale.
Gli osservatori del settore sottolineano che mantenere il programma all’interno del segmento non-agency riflette questa consapevolezza. Consente a Newrez di accogliere le crypto senza costringere i sistemi garantiti dallo Stato, i mercati di cartolarizzazione o gli investitori più conservativi ad assorbire rischi che non sono pronti a prezzare. In sostanza, le crypto vengono considerate, non abbracciate.
Perché Newrez può muoversi per prima — e cosa potrebbe cambiare
La dimensione e la struttura contano. Newrez rientra tra i maggiori originator di mutui negli Stati Uniti per volumi, il che conferisce a qualsiasi modifica dell’underwriting un peso pratico e non solo simbolico. Implementando la politica all’interno della propria gamma di prodotti, anziché attendere un allineamento regolamentare più ampio, il finanziatore può testare la domanda, monitorare le performance e adattare gli standard senza esporre l’intero sistema.
Per i mutuatari con significative disponibilità in asset digitali, il beneficio immediato è l’opzionalità. Le crypto non devono più essere vendute solo per essere riconosciute. Per il sistema ipotecario, il cambiamento è più sottile ma potenzialmente più importante: gli asset digitali vengono ridefiniti come ricchezza conteggiabile, seppur imperfetta, scontata e rigidamente controllata. Ciò che non cambia è la logica di fondo del credito ipotecario. I redditi devono restare verificabili, i pagamenti sostenibili e il rischio correttamente prezzato.
L’esperimento di Newrez non trasforma le crypto in garanzia immobiliare. Verifica se bilanci moderni — sempre più divisi tra asset tradizionali e digitali — possano essere valutati senza costringere i mutuatari a liquidazioni inutili. Se funzionerà, potrebbe ridefinire silenziosamente il modo in cui la ricchezza viene considerata nel finanziamento immobiliare statunitense — non cambiando le regole, ma cambiando ciò che conta.
