Per anni, l’acquisto di immobili con criptovalute in Europa ha operato in una zona grigia dal punto di vista legale. Le transazioni erano possibili, ma spesso dipendevano da accordi informali, venditori collaborativi e conversioni ad hoc che diventavano fragili nel momento in cui un notaio, una banca o un’autorità fiscale entravano nel processo. Nel gennaio 2026, questa debolezza strutturale è diventata il fulcro di una nuova iniziativa lanciata a Marbella da Banxa e Vicox Legal, che posizionano la loro partnership come un quadro giuridico e finanziario completamente regolamentato per gli acquisti immobiliari finanziati in criptovalute in diversi paesi europei.
L’ambizione è volutamente contenuta. Piuttosto che promuovere velocità, anonimato o una rottura tecnologica, il quadro è progettato per integrare il capitale in criptovalute nei sistemi immobiliari e di conformità già esistenti in Europa. Il messaggio è chiaro: le criptovalute possono essere utilizzate come fonte di fondi, ma solo se si comportano come capitale transfrontaliero convenzionale una volta entrate nella transazione.
Perché Marbella è il punto di partenza
Marbella è un punto di lancio pratico più che simbolico. Il mercato della Costa del Sol è dominato da acquirenti internazionali, strutture fiscali complesse e dimensioni delle transazioni per le quali il rischio di esecuzione conta quanto il prezzo. I prezzi medi a Marbella superano i 5.000 € al metro quadrato, con transazioni tipiche oltre i 700.000 € e asset prime sulla Golden Mile che superano frequentemente la soglia di 1 milione di euro.
A questi livelli di prezzo, gli acquirenti sono meno interessati a metodi di pagamento innovativi e più concentrati sulla certezza: che i fondi vengano accettati senza esitazioni, che gli atti siano correttamente notarizzati, che le imposte siano pagate integralmente e che la proprietà rimanga difendibile sotto future verifiche.
Come funziona il quadro
La struttura Banxa–Vicox Legal non prevede che i venditori “accettino crypto” direttamente. Le criptovalute sono invece trattate come una fonte di finanziamento che deve passare attraverso canali regolamentati prima di arrivare alla transazione immobiliare.
Gli acquirenti sono soggetti a verifiche dell’identità, controlli sull’origine dei fondi e screening dei wallet in linea con i requisiti europei in materia di antiriciclaggio. Vicox Legal gestisce la parte legale della transazione, inclusa la due diligence immobiliare, i controlli del registro fondiario, la conformità urbanistica, la redazione dei contratti e la strutturazione fiscale. Banxa fornisce la conversione regolamentata da criptovalute a valuta fiat, creando una tracciabilità documentata dei pagamenti che notai, banche e autorità fiscali possono riconoscere e accettare.
Al momento della firma dell’atto, la transazione è sulla carta indistinguibile da un acquisto transfrontaliero convenzionale, nonostante l’origine digitale del capitale.
I costi restano invariati
L’utilizzo di criptovalute non riduce il costo di acquisto di un immobile nel Sud Europa. Imposte di trasferimento, spese notarili e costi legali restano significativi e spesso determinano la fattibilità di un’operazione.
In Andalusia, gli immobili di seconda mano sono generalmente soggetti a un’imposta di trasferimento nella fascia alta a una cifra. Su un acquisto da 1 milione di euro, ciò può tradursi in circa 70.000 € di sola imposta. Anche al valore medio di transazione a Marbella, intorno ai 710.000 €, l’imposta di trasferimento può avvicinarsi ai 50.000 €, prima di aggiungere i costi legali e amministrativi.
È qui che molte precedenti operazioni immobiliari in criptovalute sono fallite. Non perché mancasse il capitale, ma perché i fondi non potevano essere documentati o convertiti in una forma accettabile per notai e autorità fiscali. Il nuovo quadro è progettato per eliminare proprio questo punto di fallimento.
La regolamentazione come proposta di valore
Il tempismo riflette un cambiamento più ampio nel modo in cui l’Europa tratta gli asset digitali. Le criptovalute non sono più viste come un fenomeno esterno, ma come capitale che deve rispettare gli stessi standard di qualsiasi altro. Trasparenza sull’origine dei fondi, conversione regolamentata e obblighi di reporting stanno diventando requisiti non negoziabili.
Per Banxa, il posizionamento regolamentare in Europa sostiene l’intero modello di business. Per Vicox Legal, l’attenzione è rivolta a rendere le transazioni difendibili in caso di audit, contenziosi o verifiche fiscali. Insieme, stanno di fatto vendendo la conformità stessa come infrastruttura.
Dalla ricchezza digitale alla proprietà registrata
La scommessa di lungo periodo dietro l’iniziativa di Marbella è che una struttura conforme sblocchi una domanda finora rimasta prudente. Investitori internazionali che detengono consistenti asset in criptovalute potrebbero essere disposti a impiegare capitale nell’immobiliare europeo una volta rimossa l’incertezza legale.
Il quadro non elimina il rischio di mercato, i cicli dei prezzi o l’esposizione fiscale. Ciò che riduce è il rischio di esecuzione: la possibilità che una transazione fallisca nella fase finale perché la fonte dei fondi non supera l’esame regolamentare.
In mercati dove i prezzi superano i 5.000 € al metro quadrato e le transazioni a sette cifre sono abituali, questa riduzione dell’incertezza può contare più di qualsiasi promessa di velocità. In questo senso, Banxa e Vicox Legal non cercano di reinventare i mercati immobiliari europei, ma di garantire che il capitale in criptovalute possa finalmente entrarvi alle stesse condizioni di tutto il resto.
