Nel centro di San Francisco, una startup che affitta “capsule per dormire” a circa 700 dollari al mese (≈644 euro) sta mettendo alla prova fin dove può spingersi l’idea di edilizia urbana accessibile. Brownstone Shared Housing ha acquistato un ex edificio per uffici al 1049 di Market Street e prevede di convertirlo in una struttura residenziale con 400 capsule — una delle riconversioni uffici-abitazioni più radicali mai realizzate in una città dove i canoni medi superano ormai i 3 000 dollari al mese (≈2 820 euro).
Il progetto arriva in un momento delicato per il mercato immobiliare di San Francisco. Le vacancy degli uffici restano elevate dopo la svolta verso il lavoro da remoto, mentre gli affitti residenziali stanno nuovamente crescendo grazie alla ripresa delle assunzioni nei settori tecnologico e dell’intelligenza artificiale. In questo contesto il modello di co-living ad altissima densità di Brownstone si colloca all’incrocio tra opportunità per gli investitori, rischio normativo e controversia sociale.
Da edificio per uffici vuoto a blocco abitativo con 400 capsule
L’edificio di sei piani al 1049 di Market Street si trova nel corridoio Mid-Market, un’area che dalla pandemia soffre di scarso traffico pedonale e debole domanda commerciale. Un tempo immobile direzionale tradizionale, è rimasto in larga parte sottoutilizzato dopo una serie di contenziosi legali e cambi di proprietà.
Brownstone intende riempire la struttura con circa 400 capsule individuali per il sonno disposte in moduli sovrapposti. Ogni capsula è progettata per contenere un letto singolo, illuminazione, prese elettriche e uno spazio di stoccaggio limitato, con cucine, bagni e aree di lavoro condivise distribuite nell’edificio. Il concetto prende ispirazione dagli hotel a capsule giapponesi ma viene riposizionato come alloggio di lunga durata e non come soggiorno di breve periodo.
Se permessi edilizi e autorizzazioni di sicurezza procederanno senza ritardi rilevanti, la società prevede l’ingresso dei primi residenti già dalla prossima estate. Per San Francisco si tratterebbe di una delle conversioni residenziali a più alta densità mai tentate nel cuore della città.
700 dollari al mese in un mercato da 3 000 dollari
Il principale punto di forza del modello a capsule è il prezzo. A circa 700 dollari al mese (≈644 euro), le capsule risultano di gran lunga inferiori ai canoni tradizionali di San Francisco.
I dati più recenti mostrano quanto il divario sia ampio. Il canone mediano si attesta ormai intorno ai 3 065 dollari al mese (≈2 820 euro) mentre un bilocale tipico viene normalmente offerto tra 3 200 e 3 500 dollari (≈2 950–3 220 euro). A questi livelli la capsula da 700 dollari appartiene a una categoria di accessibilità completamente diversa.
In questo contesto una capsula a 700 dollari rappresenta uno sconto vicino al 75 per cento rispetto a un appartamento con una camera da letto. La domanda riflette tale differenza. Nel precedente sito di Brownstone, molto più piccolo, vicino a Mint Plaza, si sono registrate centinaia di richieste per poche decine di posti, con liste di attesa formatesi in poche settimane.
Per giovani professionisti, lavoratori dei servizi e dipendenti di startup nelle fasi iniziali che desiderano restare vicini ai posti di lavoro del centro, le capsule rappresentano una delle pochissime modalità legali per vivere in posizione centrale senza impegnarsi in affitti da diverse migliaia di dollari.
Una startup con una storia regolatoria problematica
L’espansione di Brownstone porta con sé elementi critici. Il primo progetto di capsule, avviato in un ex edificio commerciale vicino a Mint Plaza, era stato inizialmente attivato senza tutti i permessi residenziali necessari. Gli ispettori comunali avevano poi contestato numerose violazioni, tra cui sicurezza antincendio, ventilazione e requisiti minimi di abitabilità.
La startup è stata inoltre coinvolta in una disputa molto pubblicizzata per sfratto e canoni non pagati superiori a 150 000 dollari (≈138 000 euro), aumentando l’attenzione di investitori e autorità. In una fase le amministrazioni cittadine avevano perfino revocato un’autorizzazione dopo aver stabilito che il progetto iniziale non rispettava le regole locali sull’housing sociale, nonostante il basso canone dichiarato.
La direzione di Brownstone sostiene ora di aver completamente rivisto le procedure di conformità e di lavorare direttamente con urbanisti e autorità di sicurezza sulla grande riconversione a capsule di Market Street. La nuova acquisizione è considerata un banco di prova sulla capacità dell’azienda di scalare il modello nel rispetto del quadro normativo sempre più rigoroso di San Francisco.
Le riconversioni uffici-abitazioni prendono slancio
Il progetto delle capsule riflette trasformazioni strutturali più ampie che stanno ridisegnando l’immobiliare urbano. Il mercato degli uffici di San Francisco continua a registrare tassi elevati di sfitto mentre il lavoro ibrido riduce il fabbisogno di superfici nel lungo periodo. Allo stesso tempo cresce la pressione politica per convertire edifici commerciali sottoutilizzati in residenze.
Autorità cittadine e statali hanno introdotto regole urbanistiche semplificate e incentivi alle conversioni per rimuovere parte delle barriere tecniche e legali che storicamente rendevano lenti e costosi i progetti uffici-abitazioni. L’operazione Brownstone è tra le interpretazioni più estreme finora del potenziale di queste riforme.
Per i proprietari di uffici obsoleti l’equazione economica è netta. La locazione direzionale resta incerta mentre la domanda residenziale è sostenuta dall’aumento rapido dei canoni. Anche formati abitativi non convenzionali possono oggi generare flussi di cassa stabili se il prezzo è sufficientemente basso da garantire l’occupazione.
Cosa dicono gli analisti di mercato
La nuova crescita degli affitti a San Francisco è spinta dal rimbalzo dell’occupazione tecnologica ad alto reddito soprattutto legata all’intelligenza artificiale al cloud computing e alle startup finanziate dal venture capital. Gli analisti locali osservano che mentre la crescita nazionale degli affitti si è raffreddata San Francisco è tornata a distanziarsi dal trend generale degli Stati Uniti.
Patrick Carlisle analista capo di mercato di Compass ha avvertito che la città potrebbe entrare in un nuovo ciclo di creazione di ricchezza trainato dalla tecnologia che eserciterebbe ulteriore pressione sull’offerta abitativa. In tale contesto i formati abitativi ultra-densi potrebbero trovare una domanda costante anche se rivolti a un pubblico specifico.
Urbanisti e sostenitori dell’housing restano divisi. I favorevoli ritengono che le capsule regolamentate offrano un’alternativa legale a soluzioni informali e insicure e aumentino la densità effettiva senza espandere l’impronta fisica della città. I critici sostengono invece che la normalizzazione dell’abitare in capsule rischi di abbassare gli standard minimi e di consolidare le disuguaglianze invece di risolvere la carenza strutturale di appartamenti completi e accessibili.
I funzionari comunali hanno dichiarato che ogni progetto a capsule su larga scala dovrà rispettare gli stessi standard antincendio sismici e di abitabilità degli sviluppi residenziali convenzionali indicando che i controlli saranno probabilmente più severi rispetto alle prime sperimentazioni di Brownstone.
La prospettiva economica per gli investitori
Dal punto di vista degli investitori la struttura a capsule di Market Street combina un prezzo di ingresso insolitamente basso con una densità di ricavi estremamente elevata. Gli asset direzionali in difficoltà nel centro di San Francisco possono oggi essere acquisiti con forti sconti rispetto ai valori pre-pandemici mentre il formato residenziale ultra-denso consente di moltiplicare i ricavi per metro quadrato ben oltre quelli di appartamenti tradizionali o piccoli monolocali. La domanda a canoni fortemente scontati appare strutturalmente resiliente contribuendo a stabilizzare l’occupazione. A ciò si contrappongono tuttavia rischi normativi politici e reputazionali elevati legati alla spinta della densità abitativa verso i limiti di ciò che le regole e l’opinione pubblica tollerano.
A pieno regime una struttura con 400 capsule a 700 dollari al mese genererebbe circa 280 000 dollari di ricavi lordi mensili (≈258 000 euro) prima dei costi operativi e finanziari.
Cosa significa per il dibattito sull’abitare a San Francisco
La conversione del 1049 Market Street mostra quanto sia diventato estremo il divario di accessibilità sul mercato residenziale cittadino. Quando un semplice appartamento con una camera da letto supera i 3 000 dollari al mese (≈2 820 euro) anche una capsula con bassa privacy può apparire come un compromesso razionale.
Per alcuni residenti soprattutto giovani lavoratori all’inizio della carriera lo scambio tra spazio personale e accesso centrale è accettabile. Per altri l’idea di vivere stabilmente in capsule rappresenta quanto la città si sia allontanata dalle concezioni tradizionali di abitabilità.
È certo che il modello a capsule non è più una curiosità isolata. Finché gli edifici per uffici del centro resteranno sottoutilizzati e la domanda residenziale rimarrà solida più proprietari e sviluppatori esploreranno formati altrettanto densi. La vera domanda per San Francisco non è più se tali esperimenti continueranno ma se la città saprà incanalarli in soluzioni sicure regolamentate e realmente umane invece che in simboli temporanei di un fallimento più profondo dell’offerta.
Prossima fase per l’housing di San Francisco
La struttura a 400 capsule di Brownstone è allo stesso tempo il prodotto delle distorsioni dell’economia immobiliare di San Francisco e un segnale di come il mercato stia cercando di adattarsi in modo creativo e controverso. Se il progetto avrà successo potrebbe sbloccare una nuova ondata di conversioni residenziali ultra-dense nel nucleo direzionale in difficoltà della città. Se fallirà resterà come monito che l’accessibilità non può essere creata soltanto attraverso la densità senza riforme più ampie su offerta urbanistica e investimenti abitativi di lungo periodo.
