Dubai si prepara a un nuovo scossone nel commercio globale con Dubai Square Mall, una città indoor di 2,6 milioni di metri quadrati prevista a Dubai Creek Harbour, sostenuta da un investimento stimato di 180 miliardi di dirham — circa 49 miliardi di dollari (≈46 miliardi di euro). Se realizzato come annunciato, diventerà uno dei progetti immobiliari retail più costosi e ambiziosi della regione.
Un mega-mall tre volte più grande di Downtown Dubai
Secondo il fondatore di Emaar, Mohamed Alabbar, Dubai Square Mall è attualmente in costruzione e dovrebbe aprire in fasi intorno al 2028. Alabbar descrive il progetto come “circa tre volte più grande di Downtown Dubai”, mentre lo sviluppo è pianificato come una città indoor da 2,6 milioni di metri quadrati che integra spazi commerciali, ospitalità e residenziale.
Il budget da solo mostra l’ambizione. Un costo di quasi 50 miliardi di dollari (≈46 miliardi di euro) equivale a circa 69.000 AED per metro quadrato edificato, pari a circa 18.900 $ (≈17.500 €) al metro quadrato. Questo colloca Dubai Square ben al di sopra dei tradizionali sviluppi retail della regione e lo posiziona tra i mega-progetti ultra-high-spec, dove design, materiali, sistemi digitali e infrastrutture portano i costi su nuovi livelli.
Una città indoor invece di un centro commerciale tradizionale
Gli sviluppatori descrivono Dubai Square non come un semplice centro commerciale, ma come una metropoli completamente indoor. I piani includono flagship store, distretti commerciali tematici, spazi culturali, attrazioni digitali e di gaming, ampi boulevard gastronomici, arene per eventi e piazze interne progettate per sembrare strade cittadine coperte e climatizzate.
La luce naturale avrà un ruolo più importante rispetto ai mall precedenti, con lucernari, facciate in vetro e vaste aree aperte per ridurre la sensazione di chiusura. Il progetto integra inoltre tecnologie immersive avanzate — dagli ambienti retail aumentati tramite AR alle installazioni di arte digitale — oltre a formati di negozio di nuova generazione basati sull’interazione più che sull’inventario.
Recenti briefing degli sviluppatori hanno messo in evidenza l’uso di sistemi di gestione assistiti dall’IA per modellare i flussi di visitatori, il mix degli affittuari e le operazioni, utilizzando dati provenienti dal Dubai Mall e da asset simili. Per i visitatori ciò potrebbe tradursi in navigazione personalizzata, gestione delle folle in tempo reale e servizi digitali integrati.
Mobilità, accesso EV e infrastruttura intelligente
Una delle innovazioni principali è la possibilità per i veicoli elettrici di muoversi attraverso corsie interne dedicate all’interno del mall. Il concetto crea un ambiente ibrido pedoni–veicoli, raro nel design retail globale. Riflette l’impegno continuo di Dubai verso la mobilità elettrica e aggiunge un livello di comodità rivolto sia ai residenti sia ai turisti ad alta capacità di spesa.
L’infrastruttura smart sosterrà molte delle operazioni quotidiane del mall. Emaar ha indicato che Dubai Square incorporerà analisi predittive, automazione e logistica guidata dall’IA per creare un’esperienza fluida. Questi sistemi dovrebbero gestire tutto, dal consumo energetico ai flussi dei visitatori, contribuendo a ottimizzare i picchi di traffico e a ridurre le inefficienze operative.
Prezzi, affitti e proposta di valore
Emaar non ha ancora pubblicato prezzi ufficiali di locazione per Dubai Square Mall, ma la scala dell’investimento fornisce indicazioni chiare. Sono previsti affitti premium per le zone flagship e i corridoi a massima visibilità, soprattutto quelli integrati con funzioni di intrattenimento o ospitalità. I mercati retail prime di Dubai operano già con modelli di affitti elevati legati ai ricavi, e il posizionamento di Dubai Square suggerisce che i brand che desiderano entrare dovranno impegnarsi con investimenti significativi sia in locazione che in fit-out.
Gli osservatori del mercato sottolineano che, con un costo implicito al metro quadrato molto superiore a quello dei mall esistenti, i canoni rifletteranno il ruolo del progetto come vetrina regionale. La proposta di valore per i tenant sarà basata sull’esposizione a un’enorme base di visitatori curata e globale all’interno di un distretto lifestyle altamente promosso.
Competizione in una regione di mega-progetti
Il panorama retail di Dubai rimane estremamente competitivo. Dubai Mall continua ad espandersi con nuovi distretti di lusso e nuove funzioni di intrattenimento. Mall of the Emirates sta affrontando una riqualificazione da 1,3 miliardi di dollari (≈1,2 miliardi di euro) per riposizionarsi per il prossimo decennio, aggiungendo oltre 20.000 metri quadrati e circa 100 nuovi negozi.
A livello regionale, Dubai Square compete per scala con i più grandi complessi del mondo. Iran Mall, con quasi 1,95 milioni di metri quadrati, rimane uno dei maggiori, ma Dubai Square punta a ridefinire la categoria fondendo mobilità, tecnologia e tempo libero in un unico ecosistema indoor anziché concentrarsi solo sulla superficie.
Un perno strategico per Dubai Creek Harbour
Dubai Square è centrale nella riqualificazione multimiliardaria di Dubai Creek Harbour. Il distretto comprende torri sul lungomare, hotel, promenade verdi e infrastrutture culturali, con il mall che funge da principale motore economico e ancora del progetto.
La connettività sarà rafforzata dalla nuova Blue Line della Dubai Metro, un progetto da circa 18–20,5 miliardi di dirham programmato per aprire nel 2029. La sua stazione più alta — situata a Dubai Creek Harbour — sorgerà direttamente accanto a Dubai Square, offrendo un accesso di trasporto ad alta capacità e sostenendo l’afflusso previsto di visitatori.
Cosa osservano gli analisti
Gli analisti immobiliari locali descrivono Dubai Square come un progetto ad alto rischio e alto rendimento. La sua scala e le sue esigenze tecnologiche presuppongono una crescita continua del turismo, della domanda di retail di lusso e della residenza ad alto reddito nel prossimo decennio. Sebbene il sentiment iniziale sia positivo, le proiezioni finanziarie indipendenti restano limitate. La maggior parte delle valutazioni pubbliche deriva da dichiarazioni di Emaar o da commenti di broker, piuttosto che da modelli analitici dettagliati.
Le questioni chiave riguardano i tempi di consegna, la capacità di attrarre grandi marchi globali e la sostenibilità a lungo termine dei flussi di visitatori. Il settore retail della regione è competitivo e Dubai Square dovrà distinguersi non solo per la dimensione, ma per esperienza, tecnologia e comodità.
Prospettive finali
Dubai Square Mall incarna la mentalità urbanistica più ambiziosa di Dubai: su larga scala, tecnologica e progettata per fondere intrattenimento, mobilità e commercio in un’unica città indoor continua. Con un budget stimato di 49 miliardi di dollari (≈46 miliardi di euro) e una superficie di 2,6 milioni di metri quadrati, il progetto mira a riposizionare il concetto stesso di destinazione commerciale nel XXI secolo.
Il successo dipenderà dall’esecuzione, dalla partecipazione dei principali brand globali e dalla performance del turismo regionale. Ma come visione del retail esperienziale del futuro, Dubai Square è già uno dei progetti più osservati del Golfo — un’iniziativa che potrebbe ridefinire il modo in cui le persone fanno shopping, si muovono e trascorrono il tempo in ambienti indoor progettati su misura.
