I modelli di valutazione automatica sono ormai comuni in tutto il mercato immobiliare del Regno Unito. Vengono utilizzati per le valutazioni pensionistiche, le perizie ipotecarie, i portali online e molto altro. Tuttavia, diversi sondaggi condotti nel 2025 mostrano che gli agenti immobiliari sono sempre più preoccupati che questi strumenti di intelligenza artificiale stiano sottovalutando le abitazioni nelle zone rurali e nelle periferie urbane. La tecnologia che ha reso possibili le transazioni immobiliari del XXI secolo sta ora distorcendo i valori al di fuori delle grandi città? È questa la domanda al centro del dibattito. Dati recenti, statistiche sui prezzi e opinioni di esperti spiegano perché.
I modelli AVM si basano su vasti insiemi di dati relativi a vendite recenti, geografia e caratteristiche degli immobili per generare stime di valore. Eppure, secondo un sondaggio condotto nel 2025 da Alto su 250 agenti immobiliari britannici, l’87% ritiene che gli strumenti di valutazione basati sull’IA non riflettano il vero prezzo di mercato di una casa, e il 20% crede che gli AVM sottovalutino in particolare le proprietà rurali. Il divario di prezzo per case uniche o aree con poche vendite comparabili può raggiungere decine di migliaia di sterline. Gli agenti hanno riportato che le valutazioni generate dagli AVM risultavano inferiori di 15.000–30.000 £ (17.500–35.000 €) rispetto ai prezzi effettivi di vendita di immobili simili.
Il divario tra algoritmi e mercato reale
Gli AVM si basano su vendite passate e modelli statistici. Nei mercati urbani, ricchi di dati, il sistema funziona bene, ma nelle campagne britanniche spesso fatica. Le zone rurali tendono ad avere poche vendite recenti comparabili, costringendo gli algoritmi a basarsi su informazioni obsolete o irrilevanti. Quando il livello di confidenza del modello diminuisce, produce stime conservative, sottovalutando di fatto le abitazioni nelle regioni meno popolate.
Le proprietà rurali uniche complicano ulteriormente la situazione. Conversioni di fienili, casali con dependance o cottage storici con terreno includono spesso ristrutturazioni personalizzate e caratteristiche paesaggistiche difficili da quantificare. Un valutatore umano può riconoscere la qualità artigianale, le visuali e la vicinanza a zone di interesse storico — aspetti che un algoritmo non è in grado di percepire. Nei mercati a bassa liquidità, alcune banche e istituti di credito applicano inoltre ulteriore cautela nell’uso dei risultati AVM, riducendo ulteriormente le stime di valore.
Un rapporto del 2022 della Future of Real Estate Initiative dell’Università di Oxford ha rilevato che l’accuratezza dei modelli cala drasticamente quando i dati comparabili sono scarsi o gli immobili presentano caratteristiche uniche. Il rapporto descrive un “futuro ibrido” per le valutazioni, che unisce analisi basate sui dati e supervisione professionale umana.
Contesto dei prezzi e portata del divario
L’impatto di queste discrepanze può essere notevole. Dalla metà del 2025, i prezzi delle case nel Regno Unito si sono stabilizzati. Nationwide segnala una media di 271.995 £ (316.000 €); Halifax cita 299.331 £ (348.000 €); e la media dell’ONS è di 270.000 £ (314.000 €). In questo contesto, una casa sottovalutata del 6–10% perderebbe 18.000–30.000 £ (21.000–35.000 €) di valore — e molto di più per le grandi tenute di campagna.
Le proprietà nelle Cotswolds, nel Northumberland e nel Galles rurale sono molto ricercate, spesso combinando architettura storica e ampi terreni. Qui, la differenza tra il valore stimato da un AVM e quello che gli acquirenti sono disposti a pagare può essere sorprendente. I venditori segnalano che gli acquirenti utilizzano le valutazioni AVM come strumenti di negoziazione per abbassare i prezzi, sostenendo che il “valore IA” rappresenta i limiti di accessibilità, anche quando la domanda di mercato giustifica offerte più elevate.
Gli esperti chiedono equilibrio, non rifiuto
Le organizzazioni professionali invocano equilibrio piuttosto che un divieto della tecnologia. Il RICS consiglia di non scartare gli AVM, ma di usarli insieme alle ispezioni in loco per immobili complessi o di alto valore. L’istituto osserva che gli AVM funzionano meglio per immobili standardizzati e molto scambiati in mercati ricchi di dati, ma la loro precisione diminuisce per quelli eterogenei o poco liquidi. Nei mercati rurali, l’esperienza umana rimane indispensabile.
Anche gli accademici di Oxford condividono questa visione. Il loro rapporto del 2022 conclude: “Le valutazioni algoritmiche sono rapide e scalabili ma prive di sfumature.” Il futuro dell’automazione, si suggerisce, risiede in sistemi ibridi che combinano potenza analitica e conoscenza locale.
Gli esperti del settore ipotecario avvertono che un’eccessiva dipendenza dagli AVM potrebbe distorcere le decisioni di prestito. Una valutazione AVM troppo prudente può tradursi in offerte ipotecarie più basse, riducendo i volumi di transazione e penalizzando ingiustamente i venditori rurali. Alcuni istituti di credito hanno iniziato a introdurre “punteggi di confidenza” che segnalano l’incertezza e attivano automaticamente una revisione manuale.
Implicazioni per proprietari e acquirenti
Chi intende vendere una proprietà rurale o non standard non dovrebbe basarsi esclusivamente su stime online. Una valutazione RICS può considerare miglioramenti, valore del terreno e caratteristiche distintive che gli algoritmi potrebbero ignorare. I venditori dovrebbero inoltre preparare documenti di supporto come fatture di ristrutturazione, certificati energetici e fotografie per evidenziare i fattori che aumentano il valore.
Gli acquirenti possono chiedere ai finanziatori di riesaminare le valutazioni basate su AVM, soprattutto per immobili con architettura unica o posizioni eccezionali. Una revisione umana può spesso correggere stime sottovalutate e riflettere meglio le condizioni reali del mercato.
Gli esperti raccomandano che banche e piattaforme fintech adottino “flussi di lavoro ibridi.” Gli AVM dovrebbero servire come strumenti efficienti di prima analisi, ma la revisione umana deve rimanere parte integrante quando la fiducia nei dati è bassa o l’unicità dell’immobile è elevata.
Considerazioni finali
Gli strumenti di valutazione basati sull’intelligenza artificiale stanno trasformando il modo in cui vengono stimati i prezzi delle abitazioni, ma devono ancora adattarsi alle complessità del mercato immobiliare rurale britannico. I sondaggi mostrano che gli AVM sottovalutano spesso le case di campagna del 5–10%, talvolta di più. Gli esperti concordano sul fatto che le macchine dovrebbero supportare — non sostituire — il giudizio umano. Per i proprietari al di fuori dei centri urbani, le valutazioni IA dovrebbero servire solo come riferimento. I risultati più accurati si ottengono quando la precisione digitale incontra l’esperienza professionale, garantendo efficienza dei dati e, al tempo stesso, equità e valore reale.
