Madison International Realty e Cavatina Holding hanno ottenuto un rifinanziamento da 61 milioni di euro per Chmielna 89, uno dei più distintivi edifici per uffici di Varsavia. Il finanziamento è stato organizzato da Santander Bank Polska in collaborazione con Bank Pekao, in un momento in cui le condizioni di credito rimangono restrittive in tutta Europa. L’operazione segnala la forte fiducia dei finanziatori nel mercato degli uffici prime di Varsavia, dove torri sostenibili e ben locate continuano ad attrarre capitali.
Un cristallo distintivo in via Chmielna
Completato nel 2020, Chmielna 89 si distingue nel distretto direzionale centrale di Varsavia per la sua facciata in vetro angolare e multifaccettata progettata da Epstein. L’edificio di 14 piani e 25.000 m² di uffici di Classe A è oggi conosciuto come “the Crystal” e presenta un tasso di occupazione superiore al 95 %. Un’importante istituzione finanziaria polacca occupa quasi tutti gli spazi con un contratto a lungo termine, garantendo redditi sicuri agli investitori e stabilità ai finanziatori.
L’immobile è certificato BREEAM “Excellent” e integra sistemi ad alta efficienza energetica, servizi per il benessere e moderne caratteristiche per l’ambiente di lavoro. Questi elementi assicurano che la torre resti competitiva in un momento in cui gli inquilini cercano sempre più uffici conformi ai criteri ESG.
Fiducia in un mercato ristretto
Il rifinanziamento da 61 milioni di euro dimostra come gli asset di alta qualità e produttivi in termini di reddito rimangano attraenti, anche se il finanziamento di sviluppi speculativi è difficile da ottenere. Secondo i dati di JLL, i rendimenti prime a Varsavia si attestano intorno al 5,75 %. I canoni prime nel CBD variano tra 22,5 e 26 €/m²/mese, con alcune torri certificate ESG che superano i 30 €/m²/mese.
Il tasso di sfitto nelle zone centrali di Varsavia è di circa 7,8 %, contro una media cittadina del 10,8 %. Con soli 85.000 m² di nuovi spazi per uffici completati nella prima metà del 2025, l’offerta rimane limitata. Questo squilibrio sostiene una crescita stabile dei canoni, in particolare in torri sostenibili e ben posizionate come Chmielna 89.
Commenti di sponsor e finanziatori
«Dalla sua conclusione nel 2020, Chmielna 89 si è affermato come uno dei principali asset direzionali di Varsavia. Questo rifinanziamento con due nuovi finanziatori è un forte segnale di fiducia nella qualità dell’edificio e nei redditi a lungo termine che genera», ha dichiarato Andrew Brown, Vicepresidente di Madison International Realty.
«Chmielna 89 è un progetto di punta del nostro portafoglio. Mostra la capacità di Cavatina di consegnare uffici sostenibili e architettonicamente distintivi che fissano nuovi standard nel mercato polacco», ha aggiunto Daniel Draga, Vicepresidente del Consiglio di Amministrazione di Cavatina Holding.
Struttura dell’operazione e consulenti
- Importo del finanziamento: 61 milioni di euro
- Finanziatori: Santander Bank Polska e Bank Pekao
- Consulenti legali: Greenberg Traurig (per Madison–Cavatina), CMS (per i finanziatori)
- Valutatore indipendente: CBRE
- Consulente tecnico: Gleeds
Importanza strategica per Varsavia
Il rifinanziamento evidenzia la forza di Varsavia come hub direzionale dell’Europa centrale. A differenza di molte capitali occidentali, dove il lavoro ibrido ha ridotto la domanda, Varsavia continua a registrare una forte attività di locazione, soprattutto da parte di istituzioni finanziarie, aziende tecnologiche e centri di servizi condivisi. Gli analisti parlano di un “flight to quality”, in cui gli inquilini preferiscono uffici moderni e sostenibili, mentre i finanziatori favoriscono edifici con tassi di occupazione stabili e conduttori solidi.
Per Madison, che ha acquisito la sua quota in Chmielna 89 nel 2020 in un accordo che ha valutato l’asset oltre i 100 milioni di euro, il rifinanziamento garantisce stabilità finanziaria a lungo termine per un investimento core. Per Cavatina, il maggiore sviluppatore di uffici in Polonia, conferma che i suoi progetti di punta rimangono molto attraenti sia per gli inquilini sia per gli investitori.
Prospettive: gli asset prime restano richiesti
Con elevati tassi di occupazione, offerta limitata e credenziali ESG, Chmielna 89 rappresenta il tipo di immobile meglio posizionato per sovraperformare nel 2025. L’aumento dei costi di costruzione e il basso numero di progetti speculativi in pipeline continueranno a indirizzare investitori e conduttori verso asset premium esistenti.
Il “Cristallo” di Varsavia dimostra che, anche in un mercato con condizioni di credito più restrittive, trasparenza e qualità continuano a brillare.
