Il sogno di una casa in montagna — aria pulita, panorami mozzafiato e vita più lenta — rimane vivo anche nel 2025. In tutta Europa si trovano ancora immobili sotto i 200.000 €, dai Picos de Europa in Spagna alle località sciistiche della Bulgaria. Ma se i prezzi sembrano allettanti, la vera domanda è: queste case sono buoni investimenti o costose trappole?
Spagna: tante case, poche abitabili
Nelle Asturie e nei Picos de Europa, le case in pietra dei villaggi vengono offerte tra 50.000 € e 180.000 €. Il problema non è la disponibilità, ma lo stato. Come ha osservato El País:
«En los pueblos hay un embudo… sin vivienda no hay quien se quede.» («Nei villaggi c’è un collo di bottiglia… senza case, nessuno resta.»)
La maggior parte delle occasioni richiede pesanti ristrutturazioni, dal tetto agli impianti. Inoltre, la legge spagnola sul suelo rústico complica la situazione: costruire nuove abitazioni su terreni rurali è in gran parte vietato, e persino convertire un fienile richiede permessi severi.
«In generale, costruire una casa su terreni rurali/non edificabili non è consentito… alcune strutture preesistenti possono essere riabilitate, secondo le normative locali e regionali.»
Portogallo: pietra a buon mercato, ristrutturazioni costose
La Serra da Estrela, nel centro del Portogallo, è una delle regioni montane più economiche dell’Europa occidentale. A Covilhã, i prezzi medi di vendita nel 2025 sono di 2.200–2.600 €/m²; a Guarda circa 950–1.000 €/m². A Manteigas, le case partono da 13.000 €, ma quasi tutte necessitano di un restauro completo.
I bassi prezzi iniziali nascondono spese future. Tetti, riscaldamento e finestre richiedono spesso tra 30.000 e 50.000 € di lavori prima che una casa sia abitabile tutto l’anno.
Italia: fascino con rischio sismico
L’Abruzzo offre alcune delle occasioni più suggestive d’Italia. Il prezzo medio richiesto è di ~1.365 €/m² (luglio 2025), quindi una casa di 90 m² può costare meno di 120.000 €. Tuttavia, la regione si trova nelle zone sismiche 2 e 3.
«Zona 2 — i comuni possono essere colpiti da terremoti piuttosto forti. Zona 3 — i comuni possono subire scosse moderate.»
Senza certificati di conformità antisismica, le banche possono rifiutare mutui e le assicurazioni non coprire. Le case economiche senza rinforzi diventano quindi passività, non affari.
Bulgaria: appartamenti da sci sotto i 100.000 €
Bansko e Razlog continuano ad attrarre acquirenti internazionali. I prezzi variano da 800–1.500 €/m², con monolocali a 60.000–70.000 € e appartamenti più grandi intorno a 120.000 €.
Ma la proprietà non ha valore senza l’Atto 16, il permesso di abitabilità bulgaro:
«Questo permesso di occupazione… è l’atto finale… che certifica che l’edificio è… idoneo all’uso abitativo.»
Gli immobili senza Atto 16 non possono essere legalmente collegati alle utenze né affittati.
Francia: l’equilibrio dell’Ariège
Nell’Ariège, nei Pirenei francesi, i prezzi medi variano tra 1.000–1.900 €/m² (Foix ~1.445 €; Pamiers ~1.378 €). Esistono ancora case sotto i 200.000 €, spesso abitabili ma datate. Gli acquirenti ottengono prezzi bassi a fronte della necessità di modernizzare interni e isolamento.
Romania: le case di montagna più economiche dell’UE
Nei monti Apuseni, le abitazioni vanno da 45.000 a 120.000 €. Annunci recenti su OLX includevano una casa a 55.000 € a Lupșa. Per meno di un monolocale a Barcellona, si può possedere una casa colonica con terreno. Ma le infrastrutture sono limitate e i tempi di rivendita lunghi.
Montenegro: la rude bellezza di Žabljak
A Žabljak, le baite del Durmitor sono in vendita tra 90.000 € e 150.000 €. Esempi: una casa di 200 m² a 100.000 €. Paesaggi spettacolari, ma inverni durissimi — strade bloccate, servizi limitati, neve abbondante.
Il vero costo del “low cost”
Le ristrutturazioni raddoppiano spesso l’investimento iniziale. Costi tipici:
- Rifacimento del tetto: 12.000–30.000 €
- Finestre e porte: 6.000–20.000 €
- Sistemi di riscaldamento: pompe aria-acqua 8.000–14.000 €+, geotermia 19.000–30.000 €+, caldaie tradizionali più economiche
- Impianti elettrici e idraulici: da ~2.500 € per 100 m² di rifacimento, fino a oltre 10.000 € nelle case più vecchie
Una casa da 100.000 € diventa spesso un progetto da 150.000–170.000 € prima di essere abitabile.
Verdettto: scelta intelligente o trappola nascosta?
Le case di montagna sotto i 200.000 € esistono ancora nel 2025. Hanno senso per chi cerca natura e accetta la sfida della ristrutturazione. Il successo dipende da tre verifiche:
- Legalità prima di tutto. Le norme rurali spagnole, le leggi antisismiche italiane e l’Atto 16 bulgaro sono determinanti.
- Condizioni e accessibilità. Le offerte economiche nascondono spesso lavori pesanti; le località remote comportano maggiori costi di manutenzione.
- Strategia di uscita. Le case in Romania e Montenegro sono difficili da rivendere; bisogna comprare per lo stile di vita, non per il profitto rapido.
Per i sognatori disposti a restaurare e adattarsi, la montagna resta aperta. Ma per gli investitori in cerca di rendimenti facili, il mercato sotto i 200.000 € è più una trappola che un tesoro.
