Mercato immobiliare di Aquisgrana 2025: affitti in aumento e offerta limitata

Aquisgrana, la storica città di confine della Renania Settentrionale-Vestfalia, è nel 2025 al centro della crisi abitativa tedesca. Grazie al suo prestigio accademico, alla dinamica economia regionale e alla posizione transfrontaliera vicino al Belgio e ai Paesi Bassi, continua ad attrarre studenti, professionisti e famiglie. Tuttavia, la domanda supera di gran lunga l’offerta, spingendo in alto sia gli affitti sia i prezzi di acquisto e rendendo il mercato sempre più competitivo.

Mercato degli affitti: costi in crescita, scelta sempre più ridotta

Gli affitti ad Aquisgrana stanno aumentando rapidamente. Un appartamento con una camera da letto nel centro città costa 640–700 € al mese, mentre in periferia i prezzi variano tra 525 e 600 €. Gli appartamenti arredati richiedono un sovrapprezzo del 20–30 %, particolarmente apprezzati da studenti e professionisti internazionali. Per le famiglie le difficoltà sono ancora maggiori: nei quartieri più ambiti come Lousberg o Burtscheid, un trilocale supera ormai i 1.500 € al mese.

La domanda studentesca aggiunge ulteriore pressione. L’Università RWTH conta oltre 47.000 studenti, molti dei quali dall’estero, creando un flusso costante di affittuari a ogni semestre. Le stanze in appartamenti condivisi (WG) restano la soluzione di riserva, con prezzi compresi tra 350 e 500 € più utenze. Secondo Rentberry, il canone medio ad Aquisgrana ha raggiunto 1.679 € a luglio 2025, segnale evidente della crescente inaccessibilità.

Prezzi delle proprietà: barriere elevate per gli acquirenti

Comprare ad Aquisgrana è altrettanto impegnativo. Gli appartamenti in centro costano in media 5.400 €/m², mentre le case in periferia circa 4.050 €/m². Questo pone Aquisgrana al di sopra della media delle città secondarie tedesche (3.400 €/m²), ma ancora sotto i livelli di Monaco (9.000 €/m²). A livello nazionale, le nuove costruzioni si attestano intorno a 5.500 €/m², riflettendo il posizionamento medio-alto della città.

I costi aggiuntivi rappresentano un ulteriore ostacolo: 6,5 % di imposta di trasferimento, 1,5–2 % di spese notarili e giudiziarie e fino al 3,57 % di commissione di agenzia. Per un acquisto da 400.000 €, questi costi ammontano a 45.000–50.000 €, innalzando sensibilmente il prezzo reale di ingresso.

Contesto nazionale: un deficit abitativo crescente

Le difficoltà di Aquisgrana riflettono la carenza abitativa nazionale. Nel 2024 sono stati completati solo 251.900 appartamenti, un calo del 14,4 % rispetto al 2023 e ben al di sotto dell’obiettivo governativo di 400.000 unità annuali. I permessi edilizi sono scesi a 215.000, il livello più basso dal 2010. Gli analisti prevedono che, con questo ritmo, entro il 2030 sarà soddisfatto solo il 60 % del fabbisogno abitativo.

Berlino sta valutando una proroga del Mietpreisbremse (tetto agli affitti) fino al 2029, che limita i nuovi contratti a un massimo del 10 % oltre il canone medio locale. Una misura pensata per tutelare gli inquilini, ma criticata perché rischia di scoraggiare gli investimenti privati.

Perché la domanda resta alta ad Aquisgrana

Diversi fattori mantengono alta la pressione abitativa:

1. Università RWTH — il principale polo tecnologico tedesco, che attira studenti e ricercatori internazionali.
2. Nodo transfrontaliero — la vicinanza a Maastricht e Liegi alimenta domanda lavorativa e flussi di pendolari.
3. Crescita demografica in NRW — lo stato più popoloso della Germania continua ad attrarre nuovi residenti.
4. Carenza edilizia — i nuovi sviluppi non sono sufficienti a colmare il divario.

Prospettive 2025: crescita e pressioni in aumento

Gli esperti stimano un aumento dei prezzi immobiliari di circa il 2 % nel 2025, mentre gli affitti potrebbero crescere del 4–6 %. Per studenti e famiglie a basso reddito l’accessibilità peggiorerà, mentre gli investitori trarranno vantaggio da rendimenti più elevati. Gli appartamenti vicino alla RWTH e al centro manterranno la domanda più forte.

Consigli pratici per gli inquilini

• Cercare in anticipo: la domanda esplode prima di ogni semestre.
• Considerare la periferia: quartieri come Brand e Laurensberg offrono soluzioni più economiche.
• Optare per le WG: la condivisione riduce i costi.
• Calcolare le utenze: le Nebenkosten aggiungono il 20–25 % alle spese mensili.

Consigli pratici per gli acquirenti

• Includere i costi aggiuntivi: tasse e commissioni incidono notevolmente sul prezzo finale.
• Scegliere bene il quartiere: Burtscheid e Brand sono ideali per famiglie, mentre gli studenti si concentrano attorno alla RWTH.
• Affidarsi ad agenti locali: la conoscenza del territorio può far emergere opportunità rare.
• Optare per mutui a tasso fisso: ancora preziosi contro la volatilità dei tassi.

Conclusione

Aquisgrana nel 2025 evidenzia le tensioni centrali del mercato immobiliare tedesco: forte domanda, offerta limitata e costi crescenti. L’attrattiva accademica, l’economia transfrontaliera e la crescita demografica garantiscono una domanda costante, ma la mancanza di nuove costruzioni continua a compromettere l’accessibilità. Per gli inquilini, pianificazione e flessibilità sono essenziali. Per gli acquirenti, Aquisgrana offre sicurezza a lungo termine ma richiede una strategia accurata e un’attenta pianificazione finanziaria in uno dei mercati urbani più competitivi della Germania.