Il California Public Employees’ Retirement System (CalPERS), il più grande fondo pensione pubblico degli Stati Uniti, ha annunciato un ulteriore investimento di 1,31 miliardi di euro nei fondi immobiliari “core”. L’operazione rafforza l’impegno strategico del fondo verso asset immobiliari stabili e a rendimento costante, in un contesto finanziario globale caratterizzato da volatilità e incertezza.
Rafforzamento del portafoglio immobiliare CalPERS
Con un patrimonio totale gestito superiore a 450 miliardi di euro, CalPERS continua a destinare una quota importante dei propri capitali al settore immobiliare, puntando in particolare sul segmento core. Gli asset “core” sono noti per il rischio contenuto, flussi di cassa prevedibili e una forte capacità di conservazione del capitale nel lungo periodo, perfettamente in linea con l’orizzonte temporale di un fondo pensione.
Dettagli dell’investimento e focus geografico
Secondo quanto dichiarato, i 1,31 miliardi di euro aggiuntivi saranno distribuiti tra quattro importanti fondi immobiliari istituzionali, tutti partner storici di CalPERS. I capitali saranno destinati a:
- Edifici direzionali di classe A nei principali distretti finanziari;
- Complessi residenziali multifamiliari con alti tassi di occupazione;
- Centri logistici e industriali in prossimità degli snodi di distribuzione;
- Asset retail con locatari solidi e a lungo termine, come supermercati.
La maggior parte degli investimenti rimarrà negli Stati Uniti, ma una quota compresa tra il 20% e il 25% sarà allocata nei principali mercati europei, in particolare a Londra, Francoforte e Parigi, tramite piattaforme di investimento globali.
Cosa sono i fondi immobiliari “core”?
I fondi “core” investono in immobili di alta qualità e basso rischio che generano reddito stabile. Queste proprietà sono caratterizzate da:
- Posizioni centrali o suburbane premium;
- Contratti di locazione a lungo termine con inquilini solidi;
- Gestione professionale e trasparente;
- Pochi interventi di ristrutturazione necessari;
- Rendimenti annuali tipici del 4–7%.
Questi strumenti sono molto apprezzati dagli investitori istituzionali, come fondi pensione e fondazioni, grazie alla stabilità e alla protezione dall’inflazione.
Perché CalPERS punta ancora sull’immobiliare “core”
1. Rendimenti deboli di obbligazioni e azioni
Con i titoli obbligazionari che offrono rendimenti contenuti e i mercati azionari soggetti a forti fluttuazioni, CalPERS opta per asset più affidabili e redditizi.
2. Protezione dall’inflazione
I contratti di locazione indicizzati consentono agli immobili “core” di offrire una copertura naturale contro l’inflazione, mantenendo il potere d’acquisto reale.
3. Coerenza con passività di lungo periodo
Gestendo obblighi pensionistici a lungo termine, CalPERS cerca asset che offrano sicurezza del capitale e flussi di reddito regolari e prevedibili.
4. Stabilità nei periodi di crisi
Gli immobili di alta qualità in aree urbane primarie mostrano resilienza durante crisi economiche o sanitarie, come evidenziato durante la pandemia COVID-19.
Composizione attuale del portafoglio immobiliare CalPERS
Nel 2025, il portafoglio immobiliare di CalPERS supera i 50 miliardi di euro, così ripartiti:
- ~55% in asset “core”;
- ~25% in progetti “value-add” (da valorizzare);
- ~20% in progetti opportunistici o in fase di sviluppo.
Geograficamente, il 75% degli investimenti è concentrato negli Stati Uniti, con il restante 25% distribuito tra Canada, Regno Unito, Germania, Francia e Australia.
Prospettive per il settore “core” nel 2025 e oltre
Secondo gli analisti di CBRE e JLL, la domanda di immobili “core” da parte degli investitori istituzionali continuerà a crescere:
- Negli USA, i rendimenti attesi per il 2025 variano tra 4,5% e 5,2%;
- In Europa, le performance previste sono leggermente inferiori, tra 3,5% e 4,5%, a causa dei prezzi più elevati e dei regimi fiscali;
- La domanda è maggiore nelle città con settori tecnologici forti e basso tasso di disoccupazione.
La riduzione dell’attività edilizia e l’aumento dei tassi d’interesse aumentano l’interesse per asset esistenti di alta qualità.
ESG e sostenibilità al centro
CalPERS è firmatario dei Principi per l’Investimento Responsabile delle Nazioni Unite (UN PRI) e applica criteri ESG a tutti i nuovi investimenti:
- Certificazioni ambientali (LEED, BREEAM, WELL);
- Monitoraggio delle emissioni di CO₂ e dell’efficienza energetica;
- Coinvolgimento degli inquilini nella transizione ecologica.
Queste proprietà sostenibili sono preferite anche dagli inquilini corporate e ottengono canoni di affitto più alti e maggiore fidelizzazione.
Tipologie di asset strategici
Sebbene non siano stati rivelati immobili specifici, esempi compatibili con l’investimento includono:
- Uffici tech-oriented a San Francisco o Austin;
- Residenze multifamiliari moderne a Seattle o Denver;
- Hub logistici urbani a Chicago o Atlanta;
- Centri commerciali con ancoraggi forti (es. Whole Foods, Target).
Implicazioni strategiche
La mossa di CalPERS è sia difensiva sia tattica: difensiva per assicurare entrate stabili a lungo termine, e tattica per approfittare di valutazioni contenute nei mercati immobiliari di fascia alta.
Con questa allocazione, CalPERS riduce l’esposizione alla volatilità dei mercati finanziari e cavalca trend strutturali come l’urbanizzazione, la digitalizzazione e la transizione ecologica.
Conclusione
L’investimento di 1,31 miliardi di euro da parte di CalPERS nei fondi immobiliari “core” conferma il ruolo centrale del real estate nella gestione patrimoniale istituzionale a lungo termine. In un contesto di inflazione elevata, politica monetaria restrittiva e rischi geopolitici, gli immobili “core” rappresentano una soluzione stabile, resiliente e redditizia.
Altri attori globali come CPPIB, APG o Norges Bank potrebbero seguire l’esempio, rafforzando ulteriormente il peso di questa asset class nelle strategie di investimento fino al 2026 e oltre.
