Nel primo semestre del 2025, il mercato immobiliare europeo ha mostrato segnali concreti di ripresa. Secondo Savills, il volume complessivo delle transazioni ha raggiunto i 95 miliardi di euro. Questo risultato evidenzia un recupero graduale dopo un periodo segnato da tassi di interesse elevati, tensioni geopolitiche e pressioni inflazionistiche. Sebbene i volumi siano ancora inferiori ai livelli pre-crisi, si osservano sviluppi positivi, in particolare nei settori logistico, residenziale e degli asset alternativi.
Crescita dell’attività nel primo semestre
Rispetto allo stesso periodo del 2024, il volume delle transazioni è aumentato del 12%, segnalando un rinnovato interesse da parte degli investitori per gli asset europei. I Paesi che hanno contribuito maggiormente a questa crescita sono Germania, Francia, Regno Unito, Paesi Bassi e Spagna. La Germania ha mantenuto la sua posizione di leader con 22 miliardi di euro di investimenti, nonostante la prudenza persistente degli investitori istituzionali.
In Francia, il volume ha raggiunto circa 14,3 miliardi di euro, principalmente concentrati nella regione parigina. Il Regno Unito ha registrato una crescita moderata, toccando i 13,5 miliardi di euro, grazie all’aumento delle attività nei settori della logistica e del residenziale in affitto.
I segmenti più attivi
Il settore logistico continua ad attrarre forti investimenti. La domanda sostenuta di magazzini e centri di distribuzione, alimentata dall’e-commerce e dalla produzione, ha portato il volume delle transazioni a oltre 22 miliardi di euro — quasi un quarto del mercato totale.
Il residenziale, incluso il settore PRS (Private Rented Sector) e gli alloggi per studenti, è stato il secondo segmento più attivo con 19 miliardi di euro investiti. L’interesse è motivato dalla forte domanda di affitti e dalla carenza di nuove abitazioni in città in espansione come Barcellona, Berlino e Varsavia.
Il settore degli uffici, sebbene ancora influenzato dai modelli di lavoro ibridi, rimane significativo. Gli edifici di alta qualità e certificati ESG nelle principali città attraggono ancora gli investitori. Londra, Amsterdam e Parigi hanno registrato insieme circa 17 miliardi di euro in transazioni di uffici.
Gli asset alternativi, tra cui data center, strutture sanitarie, residenze per anziani e ostelli, hanno raccolto oltre 9 miliardi di euro. Questo segmento continua a crescere grazie ai flussi di reddito stabili e ai contratti di locazione a lungo termine.
Il ritorno cauto degli investitori
Secondo Savills, gli investitori internazionali — soprattutto dagli Stati Uniti, dal Medio Oriente e dall’Asia — stanno tornando nei mercati immobiliari europei. Tuttavia, l’approccio resta prudente. Le strategie di investimento attuali privilegiano asset con redditi affidabili e caratteristiche ESG.
I fondi di private equity e i fondi sovrani si concentrano su immobili logistici e residenziali di alta qualità, mentre gli investitori istituzionali si orientano sempre più verso club deal o joint venture per mitigare i rischi.
I prezzi continuano a correggersi
Nonostante l’aumento dei volumi di investimento, le correzioni dei prezzi continuano. In media, il valore degli immobili per uffici è diminuito del 5–7% rispetto ai picchi del 2022. I cali più consistenti si registrano per gli edifici meno efficienti dal punto di vista energetico e in posizioni secondarie.
Al contrario, gli immobili conformi agli standard ESG si dimostrano più resistenti. A Parigi, ad esempio, i canoni per uffici “verdi” restano stabili e gli investitori sono disposti a pagare un sovrapprezzo per l’efficienza energetica.
Impatto dei tassi e del credito
I tassi d’interesse elevati nell’area euro e nel Regno Unito continuano a frenare le operazioni con leva finanziaria. Molti investitori preferiscono operazioni in equity o cercano modelli di finanziamento alternativi, come prestiti mezzanini, bridge loan o strumenti strutturati.
Tuttavia, le aspettative di un calo dei tassi nella seconda metà del 2025 alimentano l’ottimismo. Alcune transazioni vengono già chiuse in previsione di condizioni di finanziamento più favorevoli, soprattutto nei segmenti a rendimento elevato.
Dinamiche regionali
- Germania: Berlino e Monaco registrano attività intense nel residenziale e negli uffici certificati ESG.
- Francia: dinamismo nella regione parigina, con sviluppo di business park e ristrutturazione di uffici.
- Italia: crescente interesse per il settore alberghiero, in particolare a Roma, Milano e nelle località turistiche.
- Spagna: crescita nel settore PRS e negli spazi di coworking, favorita dalla domanda di giovani professionisti e nomadi digitali.
- Polonia: Varsavia si conferma hub regionale, con un aumento delle operazioni in ambito logistico e direzionale.
Prospettive per il secondo semestre
Secondo le previsioni di Savills, la ripresa proseguirà anche nella seconda metà dell’anno. Gli analisti stimano che il volume complessivo potrebbe superare i 200 miliardi di euro entro la fine del 2025, se le banche centrali inizieranno ad allentare la politica monetaria.
Particolare attenzione sarà rivolta agli immobili sostenibili, alle infrastrutture digitali e al residenziale plurifamiliare. Crescerà anche l’interesse per strategie value-add, mirate alla riqualificazione, ristrutturazione o miglioramento ESG di immobili esistenti.
Il commento dell’esperta
Anna Broder, direttrice della ricerca europea di Savills, ha dichiarato:
“Nonostante le difficoltà macroeconomiche, gli investitori stanno progressivamente tornando sul mercato europeo. Gli immobili sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico sono sempre più richiesti. Notiamo un forte orientamento verso asset in grado di generare redditi stabili e una solida valorizzazione nel lungo periodo.”
Ha inoltre sottolineato l’importanza di rispondere alle nuove esigenze degli inquilini, come flessibilità, tecnologia e standard ESG.
Conclusione
Il mercato immobiliare europeo ha mostrato segnali concreti di resilienza nel primo semestre 2025. Le transazioni per 95 miliardi di euro indicano che gli investitori stanno adattando le proprie strategie a una nuova realtà, fondata su sostenibilità, digitalizzazione e gestione del rischio. Sebbene i livelli del 2021 non siano ancora stati raggiunti, il sentiment di mercato sta migliorando con la stabilizzazione economica e l’attesa di un allentamento dei tassi.
Nei prossimi mesi, l’attenzione sarà probabilmente rivolta ai settori a più alto potenziale: logistica, housing in affitto, data center e uffici certificati ESG. Le strategie vincenti combineranno analisi macroeconomica e attenzione ai trend trasformativi che stanno ridefinendo il futuro del real estate in Europa.
