In una delle più grandi operazioni immobiliari alberghiere in Europa degli ultimi anni, un gruppo di investitori scandinavi ha firmato un accordo per acquisire un ampio portafoglio di hotel dal gruppo irlandese Dalata Hotel Group per un valore complessivo di circa 1,4 miliardi di euro. Questa mossa rappresenta un’importante espansione del capitale nordico nelle infrastrutture turistiche dell’Europa occidentale e dimostra il continuo interesse degli investitori istituzionali per il settore alberghiero, nonostante l’incertezza economica in diversi mercati.
Dettagli dell’operazione
L’acquisizione comprende oltre 40 proprietà appartenenti a Dalata Hotel Group, il più grande operatore alberghiero in Irlanda, noto per i marchi Maldron e Clayton, attivi in Irlanda, nel Regno Unito e sempre più anche in Europa continentale. Gli acquirenti sono un consorzio di investitori istituzionali provenienti da Svezia, Norvegia e Finlandia, organizzati tramite una joint venture con sede a Copenaghen.
Secondo i termini dell’accordo, gli investitori acquisiranno non solo gli immobili, ma anche la gestione operativa di parte delle strutture. Fonti vicine alla trattativa stimano che il valore complessivo dell’operazione ammonti a circa 1,4 miliardi di euro, includendo sia il valore immobiliare che quello operativo.
Dalata continuerà comunque a gestire diversi hotel tramite contratti di locazione o franchising, mantenendo il controllo diretto su alcune strutture chiave a Dublino, Belfast e Londra.
Contesto strategico
Per gli investitori scandinavi, questa acquisizione rappresenta una naturale estensione della loro strategia di diversificazione in asset stabili e ad alto rendimento. Il settore alberghiero resta particolarmente attrattivo grazie alla ripresa del turismo, al ritorno dei viaggi d’affari e al progressivo miglioramento dei tassi di occupazione post-pandemia.
Secondo CBRE, nel 2024 i principali mercati alberghieri europei hanno registrato tassi di occupazione medi tra il 70% e il 75%, livelli prossimi a quelli pre-pandemia. Il RevPAR (ricavo per camera disponibile) dei marchi Clayton e Maldron è cresciuto del 6,2% rispetto all’anno precedente, rendendoli altamente interessanti per gli investitori.
Finanziamento e partner coinvolti
Il consorzio d’investimento, guidato dal fondo norvegese NREP e dal gruppo svedese Balder, ha finanziato l’operazione con una combinazione di capitale proprio e finanziamento bancario. Le principali banche nordiche, tra cui Nordea e SEB, hanno fornito le linee di credito necessarie. Anche se i termini esatti non sono stati resi noti, gli analisti stimano un costo del capitale compreso tra il 3,8% e il 4,2% annuo.
Anche il fondo pensione finlandese Ilmarinen ha partecipato all’operazione, attratto dalla stabilità dei flussi di reddito derivanti dai contratti di locazione a lungo termine.
Distribuzione geografica
Il portafoglio acquisito comprende le principali aree operative di Dalata in Irlanda e nel Regno Unito, tra cui Dublino, Manchester, Birmingham, Glasgow e Londra. Sono inclusi anche hotel recentemente aperti ad Amsterdam, Francoforte e Brisbane (Australia), offrendo così una maggiore diversificazione geografica e potenziale di crescita internazionale.
Tra gli asset più redditizi figurano gli hotel di Dublino situati vicino all’aeroporto e alla stazione centrale, con un RevPAR superiore a 145 € nel 2024. Anche le strutture di Manchester mostrano ottimi risultati, con tassi di occupazione nel fine settimana che superano l’82%.
Prospettive per Dalata
Nonostante la cessione degli asset, Dalata Hotel Group continuerà a operare in modo indipendente e prevede ulteriori espansioni. L’azienda ha annunciato l’apertura di nuovi hotel a Monaco di Baviera e Lisbona entro il 2026 e sta valutando l’ingresso nei mercati scandinavi in collaborazione con i nuovi investitori.
Il CEO Dermot Crowe ha dichiarato:
«Questa operazione ci consente di liberare capitale per la crescita futura, mantenendo al contempo il controllo operativo e l’identità dei nostri marchi. Vediamo questo partenariato come un’alleanza strategica di lungo periodo.»
Reazione del mercato
Dopo l’annuncio, le azioni di Dalata sono salite del 6,1% alla Borsa di Dublino, raggiungendo 5,42 € per azione – il livello più alto dall’inizio del 2023. Gli investitori hanno accolto positivamente l’operazione, interpretandola come un segno della solidità del modello di business dell’azienda e della fiducia degli investitori istituzionali.
Tuttavia, alcuni analisti invitano alla cautela, segnalando rischi macroeconomici persistenti come l’inflazione, l’aumento dei costi di finanziamento e l’incertezza nella domanda turistica.
Tendenze nel settore alberghiero
L’operazione riflette una tendenza più ampia tra gli investitori istituzionali, che mostrano sempre maggiore interesse per asset operativi ad alta redditività come hotel, residenze studentesche e alloggi in affitto a lungo termine. Secondo JLL, gli investimenti nel settore alberghiero europeo hanno raggiunto 12,6 miliardi di euro nel primo semestre del 2025, con un aumento del 14% rispetto allo stesso periodo del 2024.
I fondi scandinavi, in particolare, si concentrano su immobili in grado di garantire flussi di cassa stabili e bassa volatilità operativa, rendendo gli hotel gestiti in franchising o con contratti di locazione particolarmente interessanti.
Conclusione
L’acquisizione del portafoglio alberghiero di Dalata da parte di investitori scandinavi per 1,4 miliardi di euro rappresenta non solo un traguardo per l’azienda irlandese, ma anche un segnale forte per l’intero mercato immobiliare alberghiero europeo. Il capitale nordico continua a scommettere sulla resilienza del turismo e sulla stabilità dei rendimenti nel settore dell’hospitality.
Per Dalata, l’operazione significa maggiore liquidità, riduzione dell’indebitamento e un’opportunità per rafforzare la propria presenza internazionale. Per il mercato, è l’ennesima conferma che l’immobiliare alberghiero rimane una classe di investimento robusta e attraente nell’economia post-pandemica.
