Gli investimenti alberghieri in Italia superano 1,5 miliardi di euro nel primo semestre 2025

Nel primo semestre del 2025, gli investimenti nel settore immobiliare alberghiero in Italia hanno superato 1,52 miliardi di euro, segnando una delle performance più forti degli ultimi anni. Secondo i dati di CBRE e Colliers, l’Italia si posiziona tra i primi tre mercati europei per volume di investimenti alberghieri, preceduta solo da Spagna e Francia. Questo risultato riflette il rinnovato interesse da parte degli investitori, sia nazionali che internazionali, verso l’hospitality italiana, spinto dalla ripresa del turismo e da un crescente focus su strutture di alta qualità.

Un settore in piena ripresa

Dopo gli anni difficili della pandemia, il mercato alberghiero italiano ha intrapreso un percorso di ripresa già nel 2022, che si è consolidato nel biennio 2023–2024. A metà 2025, il tasso medio di occupazione alberghiera ha raggiunto il 68%, avvicinandosi ai livelli pre-Covid. Contestualmente, si è registrato un aumento del RevPAR (ricavo per camera disponibile) e dell’ADR (tariffa media giornaliera), soprattutto nelle principali città d’arte e nelle località turistiche.

Il segmento lusso e boutique è stato il più dinamico, attirando l’interesse di investitori istituzionali e fondi immobiliari, specialmente per immobili situati in edifici storici o in destinazioni iconiche come la Costiera Amalfitana, la Toscana o il Lago di Como.

Le principali operazioni del primo semestre 2025

Numerose transazioni di rilievo hanno caratterizzato i primi sei mesi dell’anno:

• Invesco Real Estate ha acquistato un hotel 5 stelle nel centro di Milano per 140 milioni di euro.
• Hotusa Group, gruppo alberghiero spagnolo, ha fatto il suo ingresso sul mercato italiano con l’acquisizione di tre hotel a Firenze e Verona per 95 milioni di euro.
• Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) ha acquisito un resort di lusso in Sardegna per 180 milioni di euro, con l’obiettivo di rilanciarlo con un brand internazionale.
• Blackstone ha investito 230 milioni di euro nella riqualificazione di un palazzo storico a Venezia che diventerà un hotel di prestigio entro il 2026.
• Cassa Depositi e Prestiti (CDP) ha allocato 120 milioni di euro per progetti alberghieri a Roma e in Sicilia, in un’ottica di valorizzazione del turismo locale.

Questi investimenti dimostrano la diversificazione della base degli investitori: dai fondi sovrani ai fondi pensione, dai gruppi alberghieri internazionali ai capitali privati.

Le destinazioni più attrattive

Le aree con maggiore volume di investimenti includono:

• Roma – La capitale si conferma la principale destinazione con un prezzo medio per camera nelle strutture 4–5 stelle superiori a €420.000.
• Milano – Città chiave per il turismo business, moda e grandi eventi, con prospettive di crescita legate anche alle Olimpiadi Invernali del 2026.
• Firenze – Meta d’eccellenza per gli investimenti in boutique hotel e immobili storici.
• Venezia – Nonostante la regolamentazione edilizia molto restrittiva, resta una location molto richiesta.
• Destinazioni leisure – Come Sardegna, Costiera Amalfitana, Lago di Como e Maremma, sempre più ricercate per resort e progetti wellness.

Sta inoltre crescendo l’interesse per il Sud Italia, in particolare per regioni come Calabria, Puglia e Sicilia, dove i costi di accesso sono inferiori e il potenziale turistico ancora in fase di espansione.

Prezzi e rendimenti

I prezzi medi di acquisizione per camera nel primo semestre 2025 sono stati:

• €300.000–450.000 nelle aree centrali di Roma, Milano e Firenze
• €200.000–350.000 in città secondarie come Bologna, Verona e Genova
• €120.000–250.000 in destinazioni rurali o stagionali

Il rendimento lordo (yield) varia in media tra 4,5% e 6,5%, a seconda di localizzazione, tipologia di asset e gestione. Le strutture prime, pur offrendo rendimenti più contenuti, garantiscono maggiore stabilità e potenziale di rivalutazione.

I fattori che trainano il mercato

Diversi elementi concorrono alla ripresa del settore:

• Ripresa del turismo internazionale – Nei primi sei mesi del 2025, l’Italia ha accolto oltre 34 milioni di turisti stranieri, con un aumento del 12% rispetto allo stesso periodo del 2024.
• Protezione contro l’inflazione – Gli hotel permettono una maggiore flessibilità nella determinazione dei prezzi.
• Opportunità di riqualificazione – Numerosi asset sono oggetto di investimenti per migliorie strutturali e adeguamenti ESG.
• Crescita della domanda luxury e wellness – Il turismo di fascia alta è in forte espansione, soprattutto nelle mete leisure.
• Miglioramento delle infrastrutture – L’aumento dei collegamenti aerei e ferroviari potenzia l’accessibilità delle destinazioni secondarie.

Le sfide da affrontare

Nonostante il trend positivo, persistono alcune criticità:

• Scarsa disponibilità di immobili di qualità – Soprattutto nei centri storici, dove il turnover è limitato.
• Burocrazia complessa – I tempi per approvazioni urbanistiche e cambi di destinazione d’uso possono essere molto lunghi.
• Crescente costo dei materiali – L’inflazione incide sui costi di ristrutturazione e manodopera.
• Pressioni ESG – Le normative ambientali impongono investimenti aggiuntivi.
• Stagionalità dei ricavi – In particolare nelle destinazioni balneari, con forti fluttuazioni tra alta e bassa stagione.

Prospettive per il secondo semestre 2025

Secondo le previsioni di Savills, il totale degli investimenti alberghieri in Italia potrebbe superare i 3 miliardi di euro entro la fine dell’anno, se verrà mantenuto l’attuale ritmo.

Tra le operazioni attese:

• Vendita di un portafoglio di resort sulla costa toscana
• Ingresso di nuovi investitori dal Medio Oriente e dall’Asia in mercati chiave come Roma e Milano
• Consolidamento di strutture boutique da parte di brand globali come Marriott, Accor e Hilton

Grazie alla solidità della domanda turistica e a fondamentali stabili, l’Italia resta una delle mete europee più ambite per gli investimenti alberghieri.

Conclusione

Il mercato immobiliare alberghiero italiano vive nel 2025 un periodo di forte rilancio. Con oltre 1,5 miliardi di euro investiti nel primo semestre, il Paese si conferma tra le destinazioni più attrattive per gli operatori e gli investitori alla ricerca di ritorni stabili, valorizzazione del capitale e partecipazione alla crescita del settore turistico.

Pur in presenza di alcune complessità regolatorie e operative, l’Italia offre un mix vincente di cultura, domanda turistica solida e potenziale di sviluppo, rendendola una scelta strategica per il futuro degli investimenti nel settore hospitality.